В условиях развития рыночных взаимоотношений в стране ощущается большая потребность общества в обеспечении стабильности гарантий защиты своих прав, в том числе, имущественных интересов, которые, непосредственно связанны с осуществлением разного вида хозяйственной деятельности, что в итоге, благоприятно отражается на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим огромное значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, где свое заметное место занимает договор аренды.
Договор аренд представляет с собой самостоятельную группу гражданских правоотношений. Особенностью данное договора является его срочный характер и, конечно же, сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права.
В новых условиях хозяйствования в экономический оборот включаются новые виды имущества, где предметом сделок становится недвижимость в любых масштабах. Договор аренды нашел свое применение, как в предпринимательской, так и в других сферах деятельности, включая бытовую.
Институт аренды опосредует наиболее характерные отношения по переходу имущества во временное пользование или владение, переход имущества на возмездных началах и специфические отношения по владению и пользованию имуществом. Ярким примером служит договор финансовой аренды (лизинг) или договор аренды предприятий.
Из определения договора аренды, который дается в ст. 606 ГК РФ мы видим, что законодатель определяет различный объем полномочий, а именно -владение и пользование или только пользование. Ключевым словом в данном контексте является «временное» т.е. договор имеет
для аренды временное, т.е. имеет определенный срок, иными словами не навсегда. Под пользованием понимается возможность извлекать из вещи полезные свойства т. е. того объекта, которого мы арендуем. В свою очередь, под владением можем понимать физическое господство над вещью. Из
буквальной трактовке данной статьи, мы видим, что законодатель оставил выбор объема полномочий: либо договор заключается с правом владения и пользования, либо ограничивается только пользованием.
Проблематикой такого договора является постоянное разъяснение судов, касаемо применения норм, непосредственно регулирующих договор аренды. Откровенно говоря, законодательство в данной сфере крайне запутано. Имеются достаточное количество нормативных актов, непосредственно противоречащие друг другу, ухудшающие сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ1 единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. И поэтому, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.
Все вышеперечисленное обуславливает актуальность выбранной темы дипломного исследования. Теоретико-правовое исследование дипломной работы позволит выявить основные элементы, правовую природу, специфику договора аренды как гражданско-правовой сделки, а практическое исследование, в свою очередь, обобщит порядок составления на практике различных форм и видов договоров аренды.
Объект дипломного исследования – договор аренды как отдельная экономическая и правовая категория. Предметом исследования данной работы является выделение и изучение законодательной базы и юридической практики при составлении договора аренды.
Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.
Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали
такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.
В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В. и др.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.
Основная масса работ, которая посвящена гражданско-правовым исследованиям правовой характеристики договора аренды, а также исследование правового регулирования договоров аренды говорят о его новизне, что, в свою очередь, не снижает теоретическую, практическую ценность упомянутых научных трудов.
Целью исследования данной работы является комплексный теоретико-правовой анализ нормативно-правовых актов, которые непосредственно регулируют институт договора аренды в Российской Федерации, а также выявление основных практических направлений и коллизий при составлении различных видов договоров аренды.
В соответствии с поставленной целью в работе представлены следующие основные задачи:
- Исследовать действующую в настоящее время нормативно-правовую и учебную базу формирования договора аренды и обосновать тенденцию их развития.
- Определить основные элементы и существенные условия договора аренды, опираясь на существующую правоприменительную практику.
- Определить отдельные виды договора аренды и порядок их составления.
Структура дипломной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Глава 1. Основные элементы договора аренды 1.1.Стороны в договоре аренды
Сторонами по договору аренды, согласно главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, выступают арендодатель и арендатор. Из общей теории гражданского права, мы знаем, что одним из основных признаков является свобода договора. Ибо договор может заключаться только «свободно ». Иными словами, никто не может навязать субъекту, по конкретному договору, заключить соглашение. Сторонами по настоящему договору могут быть не только физические лица, но и юридические. Последние, в лице организаций, как коммерческих, так и некоммерческих.
Законодатель дает лицу, осуществляющему деятельность, направленную на извлечение прибыли, т.е. индивидуальному предпринимателю, статус субъекта по договору аренды. Сдавая имущество в аренду, собственник, тем самым, реализовывает право на распоряжение. Выражается это в передаче во временное владение и пользование или только пользование определенного договором имущества. Ключевым словом в данном контексте является
«временное» т.е. договор имеет определенный срок, иными словами заключается не навсегда.
Условия осуществления правомочий по распоряжению объектами государственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости – только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, –самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.
Из буквальной трактовки ст. 114 Конституции Российской Федерации следует, что Правительство осуществляет управление федеральной собственностью. Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, закрепленные за муниципальной собственностью, решаются этими органами.
В случае с договорами на земельные участки, специальными нормами, может быть определен круг органов и граждан, которые по договору могут быть арендодателями. Арендодателями по настоящему договору могут быть непосредственно собственники участков, а также лица, которым предоставляются земельные участки на постоянное пользование.
Арендатором имущества может быть как любое дееспособное, вменяемое физическое лицо, так и юридическое лицо. Случаи, когда требуется разрешение либо лицензия, для пользования арендуемым имуществом, арендатором по договору может стать лицо, которое имеет соответствующее разрешение либо лицензия. Несоблюдение данного требования влечет за собой негативные последствия, в виде признания договора недействительным ( ст. 173 ГК РФ )2.
