Дипломная Оптимизация эффективности инвестиционного проекта с учетом риска

Содержание

Введение

1.Методические основы оценки эффективности инвестиционных проектов

         1.1.Основные понятия инвестиционных проектов

         1.2. Риск-анализ и методы управления рисками

         1.3.Выбор варианта инвестирования

2. Предмодельное описание инвестиционного проекта

         2.1. Характеристика объекта собственности

         2.2. Анализ местоположения объекта

         2.3. Обзор рынка и анализ конкуренции

3. Оптимизация эффективности инвестиционного проекта с учетом рисков

         3.1. Анализ наилучшего использования участка земли

         3.2. Расчет и анализ стоимости инвестиционного проекта

         3.3. Управление рисками проекта

         3.4. Оценка эффективности проекта

Заключение

Список информационных источников

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся организации, руководство которой ориентируется на долгосрочную, а не краткосрочную перспективу.

Принятие инвестиционного решения процесс сложный и многогранный, в котором должен учитываться целый ряд аспектов: вид инвестиции, стоимость инвестиционного проекта, ограниченность финансовых ресурсов и др.

Реализация любого инвестиционного проекта связана с определенными рисками. До принятия решения об инвестировании средств перед инвесторами возникает задача оценки доходности на вложенный в этот проект капитал с учетом всевозможных рисков проекта.

Актуальность темы обусловлена развитием гостиничного бизнеса и строительства в целом в нашей стране в последние годы. А также с тем, что в процессе оценки эффективности проектов, которые включают в себя строительство или приобретение объекта недвижимости с последующим использованием данного объекта для производственных целей, возникает большое количество проблем. Данные сложности связаны с узкой направленностью большинства методик либо на оценку эффективности объекта недвижимости (основным критерием является стоимость объекта), либо на оценку эффективности производственного объекта (основными критериями являются показатели доходности операционной деятельности). Еще одной трудностью является сложность и длительность реализации подобных проектов, и специфичность их рисков, также объединяющих, дополняющих зоны риска этих отраслей.

Целью написания данной дипломной работы является анализ и учет рисков проекта на основе применения математических методов, выявление и разработка комплекса мероприятий для снижения рисков, расчет показателей эффективности проекта с учетом рисков.

Для реализации этой цели поставлены следующие задачи:

Проанализировать существующие методы оценки эффективности инвестиционных проектов и методы риск анализа, уделив особое внимание специфике анализа инвестиций в объекты недвижимости (Глава 1)

Определить зоны риска инвестиционного проекта и провести анализ эффективности с учетом рисков на примере реального проекта гостиницы в Санкт-Петербурге (Главы 2 и 3).

ГЛАВА 1. Методические основы оценки эффективности  инвестиционных проектов. 

• 1.1. Основные понятия инвестиционных проектов

По характеру активов можно выделить инвестиции в нефинансовые и финансовые активы. Инвестиции в нефинансовые активы часто называют реальными инвестициями.

Реальные инвестиции это вложения в материальные и нематериальные активы, формирующие основной и оборотный капиталы предприятия. Инвестиции в финансовые активы называют финансовыми. Финансовые инвестиции это вложения в активы денежного рынка и рынка капитала (краткосрочные финансовые инструменты, облигации, акции, финансовые фьючерсы и опционы)

Основным объектом финансового управления реальными инвестициями предприятия выступает инвестиционный проект. Понятие «инвестиционный проект» имеет многоаспектное содержание, определяемое следующими важнейшими сущностными его характеристиками:

1. Форма проявления инвестиционной инициативы. Любой инвестиционный проект характеризуется, прежде всего, как документально оформленная инвестиционная инициатива, связанная с функционированием предприятия и его инвестиционной деятельностью.
2. Объект вложения капитала. Любой инвестиционный проект может быть реализован только при вложении в его осуществление необходимого объема капитала. Этот капитал может привлекаться в любой его форме — материальной, нематериальной, финансовой и т. п.
3. Направленность на реализацию определенных инвестиционных целей. Предприятие инициирует разработку (или отбор на инвестиционном рынке) только таких инвестиционных проектов, которые помогают ему реализовать определенные цели, сформулированные его инвестиционной политикой.
4. Направленность на достижение планируемых конкретных результатов. Цели инвестиционного проекта получают отражение в конкретных показателях, которые характеризуются как система важнейших его результатов.
5. Детерминированность реализации во времени. Важнейшей характеристикой любого инвестиционного проекта выступает общий период его жизненного цикла (проектный цикл).

С учетом рассмотренных важнейших характеристик инвестиционного проекта его понятие может быть определено следующим образом:

Инвестиционный проект (ИП) представляет собой документально оформленное проявление инвестиционной инициативы хозяйствующего субъекта, предусматривающее вложение капитала в определенный объект реального инвестирования, направленной на реализацию детерминированных во времени определенных инвестиционных целей и получение планируемых конкретных результатов.

Для таких форм реального инвестирования, как обновление отдельных видов оборудования, приобретение отдельных видов нематериальных активов, увеличение запасов материальных оборотных активов, обоснование инвестиционных проектов носит форму внутреннего служебного документа, в котором излагается необходимый объем инвестирования, а также ожидаемая его эффективность.

При осуществлении таких форм реального инвестирования, как приобретение целостных имущественных комплексов, новое строительство, перепрофилирование, реконструкция и широкомасштабная модернизация предприятия, требования к подготовке инвестиционного проекта существенно возрастают.

Любой инвестор должен иметь четкое представление о стратегической концепции проекта; его масштабах; важнейших показателях маркетинговой, экономической и финансовой его результативности; объеме необходимых инвестиционных затрат и сроках их возврата и других его характеристиках. Разработанный реальный инвестиционный проект позволяет сначала собственникам и менеджерам предприятия, а затем и сторонним инвесторам всесторонне оценить целесообразность его реализации и ожидаемую эффективность.

• 1.2. Анализ существующих методик оценки эффективности инвестиционных проектов

В системе управления инвестициями оценка эффективности инвестиционных проектов представляет собой один из наиболее ответственных этапов. От того, насколько объективно и всесторонне проведена эта оценка, зависят сроки возврата вложенного капитала, варианты альтернативного его использования, дополнительно генерируемый поток операционной при¬были предприятия в предстоящем периоде.

Рассмотрим базовые принципы и методические подходы, используемые в современной практике оценки эффективности реальных инвестиционных проектов.

Применяемые в анализе эффективности методики можно разбить на две большие группы, исходя из учета фактора времени. Учет фактора времени подразумевает дисконтирование, поэтому методы и измерители первой группы часто называют дисконтными (динамическими). Ко второй группе относят методы без дисконтирования распределенных во времени денежных сумм (затрат и отдачи от них). Условно их можно назвать бухгалтерскими (или статическими). Обычно в анализе используются показатели обеих групп.

В основном используют четыре показателя, основанные на дисконтировании:

1. чистый приведенный доход (NPV — net present value);
2. внутренняя норма доходности (IRR - internal rate of return);
3. дисконтированный срок окупаемости (discounted payback method);
4. индекс доходности (PI - profitability index).

Как показал опрос крупнейших компаний США, 98% из них использовали в качестве основного или дополнительного, по крайней мере, один из перечисленных выше измерителей первой группы, а многие - несколько. В таблЛ.1 содержатся данные о частоте применения соответствующих показателей, полученных в результате опроса.

Таблица 1.1

Частота использования различных показателей эффективности в качестве основного и дополнительного измерителя.

Методы измерения    Измерители

       Основной   Дополнительный

Дисконтные               

1RR          69     14

NPV         32     39

Другие методы 12     21

Бухгалтерские           

Срок окупаемости     49     34

Ставка дисконтирования денежных потоков.

Для использования оценки дисконтированных денежных потоков с целью оценки инвестиций в недвижимость необходимо следующее:

• измерить рискованность инвестиций в недвижимость и оценить ставку дисконтирования, основанную на этой рискованности;
• оценить ожидаемые денежные потоки от инвестиций в недвижимость за срок существования актива.

Срок окупаемости (Payback period) — это ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых поступлений (где чистые поступления представляют собой денежные поступления за вычетом расходов). Таким образом, определяется время, за которое поступления от деятельности (cash inflows) покроют затраты на инвестиции. К достоинствам этого метода следует отнести, в первую очередь, простоту расчетов. В силу этого качества, отсекая наиболее сомнительные и рискованные проекты, в которых основные денежные потоки приходятся на конец периода, метод иногда используется как простой метод оценки риска инвестирования. Такой подход, возможно, будет выгоден для оценки проектов, связанных с производством продуктов, пользующихся нестабильным спросом. Кроме того, он удобен для небольших фирм с маленьким денежных оборотом, а также для быстрого оценивания проектов в условиях нехватки ресурсов. Однако у данного метода есть и очень серьезные недостатки. Во-первых, выбор нормативного срока окупаемости может быть субъективен. Во-вторых, метод не учитывает доходность проекта за пределами срока окупаемости и, значит, не может применяться при сравнении вариантов с одинаковыми периодами окупаемости, но различными сроками жизни. Кроме того, метод не годится для оценки проектов, связанных с принципиально новыми продуктами. Точность расчетов по такому методу в большей степени зависит от частоты разбиения срока жизни проекта на интервалы планирования. Риск также оценивается весьма грубо. И, наконец, один из наиболее серьезных недостатков этого показателя — отсутствие учета временной стоимости денег.

Простая норма прибыли (Simple rate of return). Критерий показывает, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования. Сравнивая рассчитанную величину нормы прибыли с минимальным или средним уровнем доходности, инвестор может прийти к заключению о целесообразности дальнейшего анализа данного инвестиционного проекта.

1 _ _ _      Чистая прибыль

Simple Kate of Return =     

Инвестиционные затраты  

Преимущество данного метода, как и первого, состоит в простоте расчетов. Кроме того, оценивается прибыльность проекта. Однако норма прибыли обладает существенными недостатками и также является достаточно грубым инструментом. При ее расчете не учитывается (как и в первом случае) ценность будущих поступлений, существует большая зависимость от выбранной величины чистой прибыли, оцененная норма прибыли считается сред¬ней за весь период.

Чистая текущая стоимость

где CFi - чистый денежный поток, г - ставка дисконтирования.

Термин «чистый» имеет следующий смысл: каждая сумма денег определяется как алгебраическая сумма входных (положительных) и выходных (отрицательных) потоков.

В соответствии с сущностью метода текущее значение всех входных денежных потоков сравнивается с текущим значением выходных потоков, обусловленных капитальными вложениями для реализации проекта. Разница между первым и вторым есть чистое современное значение, величина которого определяет правило принятия решения.

Процедура определения:

 Шаг 1. Определяется текущее значение каждого денежного потока, входного и выходного.

Шаг 2. Суммируются все дисконтированные значения элементов денежных потоков и определяется критерий NPV.

Шаг 3. Производится принятие решения:

• для отдельного проекта: если NPV больше или равно нулю, то проект принимается;
• для нескольких альтернативных проектов: принимается тот проект, который имеет большее значение NPV, если только оно положительное.

Абсолютная величина чистого приведенного дохода зависит от двух видов параметров. Первый характеризует инвестиционный процесс объективно и определяются производственным процессом. Ко второму виду следует отнести ставку дисконтирования.

Проанализируем зависимость NPV от ставки г для случая, когда вложения осуществляются в начале процесса, а отдача примерно равномерная. Когда ставка сравнения достигает некоторого значения г*, эффект инвестиций оказывается нулевым. Любая ставка, меньшая, чем г* соответствует положительной оценке NPV. При высоком уровне ставки отдельные платежи оказывают малое влияние на NPV. В силу этого различные по продолжительности периодов отдачи варианты могут оказаться практически равноценными по конечному экономическому эффекту.

Одним из основных факторов, определяющих величину чистой текущей стоимости проекта, безусловно, является масштаб деятельности, проявляющийся в "физических" объемах инвестиций, производства или продаж. Отсюда вытекает естественное ограничение на применение данного метода для сопоставления различающихся по этой характеристике проектов: большее значение NPV не всегда будет соответствовать более эффективному варианту капиталовложений.

Таким образом, при всех достоинствах этот критерий не позволяет сравнивать проекты с одинаковой NPV, но разной капиталоемкостью. В таких случаях можно использовать следующий критерий: внутренняя норма рентабельности.

Еще одним недостатком показателя NPV является его высокая чувствительность к ставке дисконтирования, а расчет ставки дисконтирования часто носит несколько субъективный характер.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return). По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) - это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.

Математическое определение внутренней нормы прибыльности предполагает решение следующего уравнения:

где: CFj - входной денежный поток ву-ый период, INV- значение инвестиции. Решая это уравнение, находим значение IRR. Схема принятия решения на основе метода внутренней нормы прибыльности имеет вид:

• если значение IRR выше или равно ставке дисконтирования, то проект принимается,
• если значение IRR меньше ставке дисконтирования, то проект отклоняется.

Таким образом, IRR является как бы «барьерным показателем»: если ставка дисконтирования выше значения IRR, то «мощности» проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить.

Еще один вариант интерпретации состоит в трактовке внутренней нормы прибыли как предельного уровня доходности (окупаемости) инвестиций, что может быть критерием целесообразности дополнительных капиталовложений в проект. IRR также показывает, какое минимальное требование к годовому доходу на вложенные деньги инвестор может закладывать в свои расчеты так, чтобы проект еще выглядел привлекательным. Например, если для финансирования проекта используются деньги банка, то IRR продемонстрирует максимальную величину процентной ставки по кредиту, которую теоретически способен окупить проект.

За рубежом часто расчет IRR применяют в качестве первого шага количественного анализа капиталовложений. Для дальнейшего анализа отбирают те инвестиционные проекты, IRR которых оценивается величиной не ниже 10—20%.

Индекс рентабельности (Profitability Index, PI). Этот метод является, по сути, следствием метода чистой приведенной стоимости. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле:

Очевидно, что если: PI > 1, то проект следует принять; PI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

В отличие от чистого приведенного дохода индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV. либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV

Под индексом рентабельности (PI) понимают величину, равную отношению приведенной стоимости ожидаемых потоков денег от реализации проекта к начальной стоимости инвестиций:

PV

cn

Правило индекса рентабельности заключается в следующем: принимать необходимо только те проекты, у которых величина индекса рентабельности превосходит единицу. При оценке двух или нескольких проектов, имеющих положительный индекс рентабельности, следует останавливать выбор на том, который имеет более высокий индекс рентабельности. Индекс рентабельности показывает, сколько получает инвестор на вложенный рубль.

• 1.3. Риск-анализ и методы управления рисками инвестиционного проекта.

Инвестирование во всех его формах сопряжено с многочисленными рисками, степень влияния которых на его результаты существенно возрастает в связи с высокой изменчивостью экономической ситуации в стране, колеблемостью конъюнктуры инвестиционного рынка, появлением новых для нашей практики видов реальных инвестиционных проектов и форм их финансирования. Основу интегрированного риска реального инвестирования предприятия составляют так называемые проектные риски, т.е. риски, связанные с осуществлением реальных инвестиционных проектов предприятия.

В системе показателей оценки таких проектов уровень риска занимает третье по значимости место, дополняя такие его показатели, как объем инвестиционных затрат и сумма чистого денежного потока.

Под риском реального инвестиционного проекта (проектным риском) понимается возможность возникновения в ходе его реализации неблагоприятных событий, которые могут обусловить снижение его расчетного эффекта.

Проектные риски предприятия характеризуются большим многообразием и в целях осуществления эффективного управления ими классифицируются по следующим основным признакам.

1. По видам:

• Риск проектирования. Этот риск генерируется несовершенством подготовки бизнес- плана и проектных работ.
• Строительный риск. Этот риск генерируется выбором недостаточно квалифицирован¬ных подрядчиков.
• Маркетинговый риск.
• Риск финансирования проекта. Этот вид риска связан с недостаточным общим объемом инвестиционных ресурсов, необходимых для реализации проекта.
• Инфляционный риск. В условиях инфляционной экономики он выделяется в самостоятельный вид проектных рисков.
• Процентный риск. Он состоит в непредвиденном росте процентной ставки на финансовом рынке, приводящей к снижению уровня чистой прибыли по проекту.
• Налоговый риск. Этот вид проектного риска имеет ряд проявлений: вероятность введения новых видов налогов и сборов и вероятность отмены действующих налоговых льгот в сфере реального инвестирования предприятия.
• Структурный операционный риск. Этот вид риска генерируется неэффективным финансированием текущих затрат на стадии эксплуатации проекта, обуславливающим высокий удельный вес постоянных издержек в общей их сумме.
• Криминогенный риск. В сфере инвестиционной деятельности предприятий он проявляется в форме объявления его партнерами фиктивного банкротства; подделки документов и т.д.
• Прочие виды рисков. К ним относятся риски стихийных бедствий и другие аналогичные «форс-мажорные риски».

2. По этапам осуществления проекта выделяют следующие группы проектных рисков:

• Проектные риска прединвестиционного этапа.
• Проектные риски инвестиционного этапа
• Проектные риски постинвестиционного (эксплуатационного) этапа.

3. По источникам возникновения выделяют следующие группы проектных рисков:

• внешний, систематический или рыночный риск (все термины определяют этот риск как независящий от деятельности предприятия).
• внутренний, несистематический или специфический риск (все термины определяют этот проектный риск как зависящий от деятельности конкретного предприятия).

4. По характеру проявления во времени выделяют две группы проектных рисков:

• постоянный проектный риск. Характерен для всего периода осуществления инвестиционной операции и связан с действием постоянных факторов. Примером такого проектного риска является процентный риск.
• временный проектный риск. Риск, носящий перманентный характер, возникающий лишь на отдельных этапах осуществления инвестиционного проекта. Примером такого вида финансового риска является риск неплатежеспособности эффективно функционирующего предприятия.

5. По уровню финансовых потерь проектные риски подразделяются на следующие группы:

• допустимый проектный риск. Риск снижения эффективности проекта до уровня минимальной нормы прибыли на вложенный капитал.

критический проектный риск. Риск снижения эффективности проекта до нулевой точки, когда сумма чистого денежного потока равна сумме инвестиционных затрат.

• катастрофический проектный риск. Риск снижения эффективности проекта до отрицательной величины, при которой сумма чистого денежного потока меньше суммы инвестиционных затрат. В этом случае инвесторы теряют часть своего капитала.

6. По возможности предвидения проектные риски подразделяются на следующие две группы:

• прогнозируемый проектный риск. Охватывает виды рисков, связанных с циклическим развитием экономики, сменой стадий конъюнктуры финансового рынка, предсказуемым развитием конкуренции и т.п.
• непрогнозируемый проектный риск. Включает виды рисков, отличающихся полной непредсказуемостью проявления. Примером таких рисков выступают риски форс- мажорной группы, налоговый риск и некоторые другие.

7. По возможности страхования проектные риски подразделяются также на две группы:

• страхуемый проектный риск.
• нестрахуемый проектный риск.

С учетом классификации проектных рисков производится оценка их уровня по каждому рассматриваемому проекту. Такая оценка базируется на следующих базовых принципах и методических подходах, используемых в современной практике управления проектами:

1. Общая оценка проектного риска осуществляется путем определения интегрированного их показателя, характеризуемого как уровень проектного риска. Этот показатель интегрирует влияние всех видов риска, связанных с реализацией рассматриваемого проекта.
2. В основе оценки уровня проектного риска лежит определение возможного диапазона отклонений показателей эффективности проекта от расчетных их величин. Чем шире этот возможный диапазон отклонений, тем выше уровень проектного риска.
3. В качестве рассматриваемого показателя эффективности, используемого для оценки уровня проектного риска, может быть избран любой из них. Вместе с тем, наибольшее предпочтение в процессе такой оценки отдается показателям чистого приведенного дохода (NPV) и внутренней ставки доходности (IRR). Эти показатели в наибольшей степени характеризуют возможности обеспечения роста рыночной стоимости предприятия в результате реализации проекта.
4. Для количественного измерения размеров возможных отклонений эффективности проекта от расчетной ее величины используется система показателей, отражающих степень ее колеблемости. Основными из этих показателей являются дисперсия, среднеквадратическое (стандартное) отклонение и коэффициент вариации.
5. Оценка возможной колеблемости рассчитанных показателей эффективности проекта осуществляется в максимально широком диапазоне возможных условий его реализации. В этих целях прогнозируются различные варианты возможного изменения факторов внешней инвестиционной среды и параметров внутреннего потенциала предприятия, которые генерируют угрозы снижения расчетной эффективности проекта в процессе его реализации.

Нужен файл с работой полностью? Вышли нам несколько своих готовых рефератов или курсовых работ, не выложенных в Интернете (на support@topwork24.ru) и получи файл с этой работой себе на электронную почту бесплатно!