Реферат Условия договора аренды земельных участков

Условия договора аренды земельных участков

 Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совер­шению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законо­дательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглаше­ний.

Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения.

В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административ­ном порядке и использовались такие термины как «предоставление», «выделе­ние» земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (и не все они отменены или отредактированы). Здесь достаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во многих статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о «предоставлении» зе­мель. Поскольку данное слово в ЗК РФ часто используется без указания на суще­ство возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобрета­теля правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимо­отношений (в том числе и при предоставлении участка в аренду). Следует согла­ситься, что слово «предоставление» целесообразно применять только при адми­нистративном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование[1]. 

Но какое значение имеют для последующих арендных отношений админи­стративные акты (обычно - это постановления соответствующей администра­ции) о предоставлении земли в аренду?

Существующая судебно-арбитражная практика исходит из того, что сам по себе государственный акт, фиксирующий те или иные права на землю, не явля­ется правоустанавливающим документом, «предоставление земельных участков производится на основании решений соответствующих органов власти или орга­нов местного самоуправления»[2]. Тем не менее, следует уточнить ситуацию.

Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления зе­мельного участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ с выделением этапов: а) обращения с заявлением, б) выбора, в) проверки условий использования, г) процедур согласования, д) информации заинтересованных лиц и организаций, е) составления акта выбора, ж)принятия решения о предварительном согласовании и т.д.

Если же имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности, для обеспечения публичности и справедливости принимаемых реше­ний, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять специальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии пре­доставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявле­ния в исполнительный орган государственной власти или орган местного само­управления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ). 3. В указанном в п.2 статьи 34 ЗК РФ заявле­нии должны быть определены цель использования земельного участка, его предпола­гаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления либо обращения ис­полнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного само­управления в двухнедельный срок принимает решение о передаче в аренду зе­мельного участка с приложением проекта его границ.

Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в ис­полнительный орган государственной власти или орган местного самоуправле­ния.

Особый порядок предусмотрен для земель отдельных категорий. Так, по­рядок предоставления земель гражданам и их объединениям для ведения садо­водства и огородничества определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и ФЗ от 15.04.1998 г.[3]

Порядок предоставления земель лесного фонда регулируется как ЗК РФ, так и Лесным кодексом РФ[4].

Существуют и другие разновидности порядка предоставления земель, в том числе в аренду[5].

Сложное и противоречивое законодательное закрепление состава юриди­ческих фактов, порождающих в конечном счете арендные отношения, требует отдельного исследования. Применительно же к рассматриваемым проблемам отметим следующее. Опираясь на сложившуюся практику, можно также утвер­ждать, что сам по себе административный акт о предоставлении земли в аренду, т.е. без договора, не может породить арендных отношений. Если же арендатор отказывается от аренды земельного участка, то прекращается договор аренды, но не действие ад­министративного акта[6]. 

[1] См.: Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации / Правоведение. 2002. - № 1. - С. 16.

[2] См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.02. 2000 г. № 4328/99. В данном случае обсуждался вопрос о значении документа, удостоверяющего в соответствии со ст. 31 прежнего Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

[3] См.: Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.06.2006 г.) // СЗ РФ. 1998. - № 16. Ст. 1801.

[4] См: Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. N 200-ФЗ (в ред. от 01.07.2011 г.) // Российская газета. 08.12.2006. - № 277.

[5] См., например, Постановление Правительства РФ от 8.06.1996 г. № 667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования»// СЗ РФ.1996. №25. Ст. 3023.

[6] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2001 г. №А33-965/01-С3(а)/ФО2-2301(2302)/2001. - С 2.

1. [1] См.: Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации / Правоведение. 2002. - № 1. - С. 16.
2. [1] См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.02. 2000 г. № 4328/99. В данном случае обсуждался вопрос о значении документа, удостоверяющего в соответствии со ст. 31 прежнего Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.
3. [1] См.: Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.06.2006 г.) // СЗ РФ. 1998. - № 16. Ст. 1801.
4. [1] См: Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. N 200-ФЗ (в ред. от 01.07.2011 г.) // Российская газета. 08.12.2006. - № 277.
5. [1] См., например, Постановление Правительства РФ от 8.06.1996 г. № 667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования»// СЗ РФ.1996. №25. Ст. 3023.
6. [1] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2001 г. №А33-965/01-С3(а)/ФО2-2301(2302)/2001. - С 2.
7. [1] При этом трудно признать решенным вопрос, должно ли быть это только постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, или, как показал анализ, в число таких юридических фактов надо включить и другие обстоятельства (например, акт предварительного согласования места размещения объекта для строительства и т.п.).
8. [1] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2001 г. № А33-965/01-СЗ(а)ФЩ2-2301(2302)/2001- С 2.
9. [1] См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. - № 4.
10. [1] См.: Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель // Государство и право. 2002. - № 12. - С. 63-64.
11. [1] Литературу по этому вопросу см.: Жалинский А., Рерихт А. Введение в германское право. - М.: Спарк, 2001. - С. 383-402.
12. [1] См., например: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. - С. 260 и др.
13. [1] Именно поэтому нельзя его именовать «договором присоединения», ср.: ст. 428 ГК РФ.
14. [1] См.: Павлова Э.И. Указ. соч. - С. 66-67.
15. [1] Павлова Э.И. Указ. соч. - С. 67.
16. [1] См.: Единообразный торговый кодекс США: Пер. с англ. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - С. 106 и далее.
17. [1] См. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой…
18. [1] См.: Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (а ред. от 04.12.2006 г.) // СЗ РФ. 1998. - № 29. Ст. 3400.
19. [1] Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ // Правоведение. 2002  - № 1. - С. 14.
20. [1] См.: Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - № 2.
21. [1] См.: Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности как способ защиты гражданских прав. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2001. - С. 188-189.
22. [1] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.08.2001 г. №А19-13168/00-14-Ф02-1932/2001. - С 2.
23. [1] Полагаем, преимущественно право при отсутствии ясных возражений арендодателя сохраняется все это время, а если он возражает, оно погашается после истечения срока действия ранее действовавшего договора заключением договора с третьим лицом.
24. [1] Ср.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарий к части первой. - М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Спарк, 1995. - С. 690.
25. [1] Попов Н.А., Захарьин В.Р. Комментарий к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Постатейный). М: «Элит-2000», 2002. - С. 146.
26. [1] Попов Н.А., Захарьин В.Р. Указ. соч. - С. 141.
27. [1] Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ // Правоведение. 2002. - № 1. - С. 14
28. [1] В литературе обращается внимание, что многие из специальных правил о расторжении договора аренды земельных участков используют терминологию, которая не свойственна ГК РФ, не гармонизирована с гражданско-правовыми понятиями, см.: Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка // Право и экономика. 2003. - № 2.
29. [1] Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ. - С. 15.
30. [1] Ахметшина Л.М. Указ. соч.-  С. 20.
31. [1] Там же. - С. 20-21.
32. [1] См.: Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти // Гражданское законодательство. Практика применения. - М.: Юстицинформ, 2002. - С. 262-263.
33. [1] Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. - С. 36.
34. [1] Утверждено Постановлением Правительства РФ от 2.10.2002 г. № 830 // СЗ РФ. 2002.-  № 47. Ст. 4676.
35. [1] К сожалению, земельное законодательство чрезвычайно редко использует договорные формы взаимодействия; в данном случае расходы по консервации правильнее было бы разложить между всеми заинтересованными лицами: государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами-собственниками, арендаторами, но для этого требуется именно договорный механизм, более гибкий по сравнению и правилами возмещения убытков и потерь производства при изъятии для государственных или муниципальных нужд.
36. [1] Очевидно, в случае неправомерного причинения убытков надлежит пользоваться нормами ст. 15, 393, 1064 и др. ГК РФ.
37. [1] См. об этом: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации …/Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. - С. 301-302.
38. [1] Пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.12.2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».