Состояние ипотечного рынка в России

Актуальность темы исследования обосновывается тем, что ипотечное кредитование является важнейшим институтом, который используется государством не только в России, но в других странах с рыночной экономикой. Ипотечное кредитование - это предоставляемый банком долгосрочный кредит заемщику, который выступает физическим или юридическим лицом под залог какой-либо недвижимости заемщика.

Актуальность данного вопроса связана с широким использованием и значимостью всего механизма ипотечного кредитования. К данному вопросу приковано колоссальное внимание, так как основной жилищный вопрос связан с недоступность жилья эконом класса. Основное направление, к которому придерживается российская политика, связано с обеспечением доступности жилья. Ипотечное кредитование всегда способствовало повышению этой доступности, но проблемы в этой сфере все равно остаются.

В большинстве работах об ипотечном кредитовании понятия ипотечного кредита и ипотечного кредитования объединены и рассматриваются как долгосрочная ссуда, которая обеспечена залогом недвижимости. Это объединение дает понимание, что необходимо разделить данные понятия для определения, что же такое ипотечный кредит и ипотечное кредитование. Авторы многих экономических учебников придерживаются мнения, что ипотечный кредит - это кредит, который обеспечен залогом недвижимого имущества.

Ипотека очень привлекательна для населения, так как позволяет приобрести жилье в пользование на начальном этапе. Кроме этого, ипотека содержит большой потенциал для экономического развития и развития кредитной системы страны. Она позволяет недвижимости превращаться в оборотный капитал, который позволяет кредиторам получать гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Научная разработанность темы исследования: в отечественном гражданском праве существует ряд фундаментальных исследований, связанных с изучением теоретических и практических вопросов ипотечного рынка в России. Подобные исследования проводились такими учеными, как:

Объектом исследования являются общественные отношения, которые возникают в связи с заключением, изменением и расторжением договором ипотечного кредитования.

Предметом исследования следует считать нормативные правовые акты, регулирующие отношения в области заключения, изменения и расторжения договоров ипотечного кредитования, сведения правоприменительной практики; научные концепции, составляющие теоретико-правовую базу исследования.

Целью исследования является систематизация и уяснение теоретико-правовых положений об заключении, изменении и расторжении договоров ипотечного кредитования, а также поиск возможных путей решения проблем, возникающих в правоприменительной практике.

Данная цель достигается посредством решения следующих задач:

1) рассмотреть понятие ипотечного рынка в России;

2) исследовать изменения на ипотечном рынке в России;

3) охарактеризовать порядок заключения договора ипотечного кредитования на различных условиях;

4) проанализировать изменения в вопросах ипотечного кредитования.

Методологическую основу исследования составили следующие универсальные научные методы: эмпирический, диалектический, а также общенаучные методы, такие как: анализ, синтез, сравнение, обобщение и ряд специально-юридических методов: понятийно-правовой, формально-юридический, сравнительно-правовой. Посредством сравнительно-правового метода были проанализированы и сопоставлены нормы, регулирующие основы заключения, изменения и расторжения договоров ипотечного кредитования. Приоритет использования данных методов определялся поставленными целями и задачами исследования.

Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации 1993г. (с учетом поправок от 01.07.2020 № 1-ФКЗ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иные законодательные и подзаконные нормативные правовые акты.

Эмпирическую основу исследования составляют сведения из правоприменительной практики, свидетельствующие об объективно сложившихся проблемных вопросах применения гражданско-правовых процедур заключения, изменения и расторжения договоров ипотечного кредитования, а также проблемах расчета переплат по указанным договорам и т.п.

Структура исследования обусловлена поставленными задачами и целями, состоит из введения, основной части, направленной на исследование особенностей ипотечного рынка в России, заключения и списка использованной литературы и источников.

Состояние ипотечного рынка в России

Ипотека постоянно эволюционирует, и сейчас поговорим и новой льготной программе. В центре внимания - инициативы от «Дом.РФ» и Минфина, которые активно работают над обновлением схем кредитования. Новшества коснутся, в первую очередь, определенных групп граждан, включая семьи с детьми и жителей населенных пунктов с ограниченным рынком недвижимости.

Запланированные изменения затронут структуру и условия ипотечного кредитования. Особое внимание уделяется дифференциации ставок в зависимости от социального статуса, материального положения и профессии заемщика. При этом есть и интригующий момент: если ключевая ставка Центробанка поднимется выше 10%, то льготы будут доступны более широкому кругу лиц, но с определенными доходными ограничениями.

Все эти предложения привлекают внимание к текущей ситуации в ипотечном кредитовании и создают дополнительный интерес к уже действующим программам. Сейчас данный проект уже запущен, разберемся подробнее в деталях.

Министерство жилищной политики и ДОМ.РФ запустили «Бюджетную ипотеку» - уникальную программу поддержки для медиков, педагогов, ученых и специалистов оборонной сферы.

Что вам нужно знать:

- Субсидия на первый взнос - 15% от стоимости жилья.

- Снижение процентной ставки на 2% на весь срок кредита.

- Максимальный кредит - 15 млн рублей.

- Трудовой договор не менее 5 лет.

- Если уже есть жилье, оно не должно превышать 18 кв. м на члена семьи.

ДОМ.РФ создал маркетплейс, где можно выбрать жилье и кредитора. Цель - облегчить и ускорить процесс покупки жилья.

«Бюджетная ипотека» - это шаг к улучшению жилищных условий для важнейших специалистов региона, а также к привлечению молодых талантов в ключевые отрасли.

Рисунок 1. Распределение ипотечного спроса заемщиков Сбербанка между льготными программами.

Говоря об ипотечных программах, следует отметить, что если вы рассчитываете, что банк сохранит процент по одобренной заявки, то вы заблуждаетесь.

На данный момент есть несколько банков, которые сохраняют одобренную заявку и процент — такие как Сбербанк или ВТБ, который пересматривает ставку в течение месяца после того, как ее изменили. Ну а все остальные банки не стесняются в выражениях.

Приведем пример из риэлтерской деятельности, сразу после поднятия ключевой ставки, в известном агентстве недвижимости была сделка — ипотека была одобрена под 15,99% в Альфа-Банке. Прямо на сделке клиенту поднимают ставку на 2%, поставив нас перед фактом — или же вы соглашаетесь на 17,99%, или ипотека не будет одобрена. На все аргументы банк уверенно может дать ответ: «Читайте внизу — это не публичная оферта, и банк вправе так делать»[1].

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Федеральным конституционным законом «О поправках к Конституции РФ» от 30 декабря 2008 года № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 года № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 года № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 года № 11-ФКЗ, от 14 марта 2020 года № 1-ФКЗ, от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ, от 4 октября 2022 года № 6-ФКЗ, от 4 октября 2022 года № 7-ФКЗ, от 4 октября 2022 года № 8-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 дек.; Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru. 06.10.2022.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; СЗ РФ. 2023. № 31 (Часть III). ст. 5777.

Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 04.08.2023) «О защите прав потребителей» // СЗ РФ. 1996. № 3. ст. 140; СЗ РФ. 2023. № 32 (Часть I). ст. 6206.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. ст. 3400; СЗ РФ. 2022. № 43. ст. 7269.

Дамба С.Э. Современное состояние российского рынка жилищной ипотеки // Вестник магистратуры. 2023. № 1-1 (136). С. 25-28.

Захаров В.А. Роль и значение рынка недвижимости и ипотеки в современных рыночных отношениях в России // Научный Лидер. 2021. № 35 (37). С. 72-75.

Иванова А.Ф. Роль и значение рынка недвижимости и ипотеки в современных рыночных отношениях в России // Трибуна ученого. 2023. № 3. С. 120-124.

Салимова К.А. Роль и значение рынка недвижимости и ипотеки в современных рыночных отношениях в России // Актуальные исследования. 2023. № 11-2 (141). С. 28-29.

ФАС ВОЗБУДИЛА ДЕЛО В ОТНОШЕНИИ ПАО «СБЕРБАНК» И ООО СК «СБЕРБАНК СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ» [Электронный ресурс]. URL: https://fas.gov.ru/news/32975 (дата обращения: 28.12.2023).

Щербинина А.А., Езангина И.А., Самошкина М.В. Региональные аспекты развития рынка ипотечного кредитования в россии: факторы влияния, состояние // Управленческий учет. 2022. № 12-4. С. 1356-1363.