Купля-продажа недвижимости

доклад Купля-продажа недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. При переходе права собственности покупателю также передается право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый домом и необходимый для его использования (ст. ст. 131, 273, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующего алгоритма.

 Шаг 1. Подготовка необходимых документов.

Как правило, для заключения договора купли-продажи недвижимости требуются (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 37 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ; ч. 2 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ):

1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;

2) правоустанавливающие документы на недвижимость и земельный участок, на котором он расположен (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности, например договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т.д.);

3) правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на недвижимость и земельный участок);

4) выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах;

5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;

6) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);

7) разрешение органа опеки и попечительства на продажу, если собственником жилого дома и земельного участка является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;

8) иные документы в зависимости от ситуации.

 Шаг 2. Закажите и получите выписки из ЕГРН.

Выписки нужны для того, чтобы покупатель удостоверился в том, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, находятся в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения ФГБУ «ФКП Росреестра» соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.

В случае оформления сделки через нотариуса выписки могут быть получены нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе либо в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 1, 6, 9, 14 ст. 62 Закона № 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ; п. п. 37, 153 Административного регламента, утв. Приказом Росреестра от 27.09.2019 № П/0401; п. п. 2, 4, 6 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 08.04.2021 № П/0149).

Законом от 30.12.2021 № 448-ФЗ предусмотрено создание ППК «Роскадастр», которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ «ФКП Росреестра», предусмотренные Законом № 218-ФЗ. ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона № 449-ФЗ).

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) / Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
2. О Правительстве Российской Федерации: Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 №2-ФКЗ // Российская газета, № 1, 09.01.2017.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 28.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 03.12.2018, № 49 (часть I), ст. 7514.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 03.05.2021, № 18, ст. 3063
5. О государственной регистрации недвижимости (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2022): Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ, 31.05.2021, № 22, ст. 3683.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2022) // Собрание законодательства РФ, 05.07.2021, № 27 (часть I), ст. 5062.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.11.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 06.12.2021, № 49 (Часть I), ст. 8147.
8. Федеральный закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» [федер. закон: принят Гос. Думой 21 июля 2017 г.: по состоянию на 29.07.2017 г.] [Электронный ресурс] / Доступ из справ. –правовой системы «Консультант Плюс».
9. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 01.05.2019) / Собрание законодательства РФ, 31.12.2018, № 53 (часть I), ст. 8464.
10. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 " // Собрание законодательства РФ, 10.08.2020, № 32, ст. 5269.
11. Постановление Правительства РФ от 19 октября 1996 г. № 1249 «О порядке ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий» // Собр. законодательства РФ. 1996. № 44. Ст. 5014.
12. Об утверждении комплексного плана мероприятий по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований и границах населенных пунктов в виде координатного описания: распоряжение  Правительства РФ от 30.11.2015 № 2444-р / [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.co№sulta№t.ru/docume№t/co№s_doc_LAW_189828/.
13. Формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 30.12.2019.
14. Письмо Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве, № 3, 2017.