Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений

1. Проблемы ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора аренды зданий и сооружений

Проблемы привлечения к ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений возникает на практике достаточно часто. К сожалению, объем работы не позволяет рассмотреть се спорные вопросы ответственности. Остановимся на некоторых.

Проблемой является привлечение к ответственности арендодателя, который не оговорил недостатки сданного в аренду имущества. Так, Министерство имущественных отношений Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Международное академическое агентство "Наука" (далее - обществу) о взыскании 106733481 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 22.09.2000 N 01-30/230 и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 40874 кв. метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., д. 90/2.

Определением от 29.07.02 суд привлек в качестве третьего лица без заявления самостоятельных требований государственное унитарное эксплуатационное предприятие Минимущества России "Эфес" (далее - предприятие).

Определением суда от 23.09.02 в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца была увеличена сумма иска до 134871407 рублей 15 копеек за счет увеличения периода начисления арендной платы и пеней.

Определением от 16.10.02 суд удовлетворил заявление третьего лица без предъявления самостоятельных требований о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Решением от 16.10.02 суд первой инстанции произвел зачет стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в сумме 39440143 рублей, в счет арендной платы - в размере 38861504 рублей 97 копеек и в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.12.02 решение изменено: в части отказа Минимуществу России во взыскании с общества 43385979 рублей пеней решение оставлено без изменения; в части взыскания с общества задолженности по арендной плате в размере 38861504 рублей 97 копеек и пеней в размере 38861504 рублей 97 копеек, расторжения договора аренды от 22.09.2000 N 01-30/230 и обязания ответчика освободить нежилые помещения, расположенные по указанному адресу, исковые требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов ООО "Международное академическое агентство "Наука" просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций как принятые с нарушением норм материального права и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе по следующим основаниям.

Между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды от 22.09.2000 N 01-30/230, в соответствии с которым обществу сданы в аренду нежилые помещения площадью 40874 кв. метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., д. 90/2, на срок до 31.12.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

нет