Актуальность темы. В современных условиях недвижимость стоит довольно дорого и не все граждане в состоянии его приобрести. Поэтому многие, не имеющие собственного жилья, граждане предпочитают снимать жилые помещения для проживания. В данном случае оформляется договор найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в гражданском праве играет большую роль. Составление такого документа позволяет обеспечить безопасность сделки и разрешить различные конфликтные ситуации, которые могут возникнуть между владельцем квартиры и арендатором. В различных ситуациях данный договор может быть расторгнут. Поэтому крайне важно знать основания прекращения такого рода договоров, а также правовые последствия данного действия.
Целью данной работы является изучение расторжения договора найма жилого помещения, а также выселения граждан.
Для реализации поставленной цели в работе решались следующие задачи:
– рассмотреть понятие договора найма жилого помещения ;
– изучить виды договора найма жилого помещения;
– исследовать порядок расторжения и прекращения договора найма жилого помещения;
– рассмотреть порядок выселения граждан как правовое последствие расторжения договора найма жилого помещения.
Объектом данного исследования является расторжение договора найма жилого помещения, а также выселение граждан. Предмет изучения – нормативно-правовые акты, регулирующие расторжение договора найма жилого помещения, а также выселение граждан.
Данная тема довольно широко освещается отечественными исследователями. В частности, данную тему в своих работах поднимали такие авторы, как: О.Г. Алексеева, В.Н. Белов, Т.А. Борзенкова, О.И. Воронова, Т.О. Журавлев и др.
Нормативную базу данного исследования составляет гражданское и жилищное законодательство РФ.
Методологическую основу исследования составляют основные теоретические положения науки общей теории права, логический, диалектический, сравнительно-правовой метод. Использовались также и другие общелогические методы, такие, как: анализ и синтез, абстрагирование и обобщение, дедукция и индукция, аналогия.
Структура работы обусловлена ее целью и задачами и содержит введение, две главы, заключение, содержащее выводы по работе, а также библиографический список из 37 наименований.
1. Общее понятие договора найма жилого помещения
1.1 Понятие договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения составляется на базе положений Гражданского[1] и Жилищного кодекса[2] РФ, которые регулируют в дальнейшем все отношения, возникающие из подписанного сторонами договора найма.
Владелец жилой недвижимости предоставляет другой стороне право временного проживания, заключая договор аренды. В этом случае собственник обменивается своим жилым помещением в обмен на плату. Затем жилец получает возможность пользоваться помещением до завершения договора.
Перед тем, как начать обсуждение договоров найма и аренды, необходимо понимать, что они являются разными юридическими документами. В Гражданском Кодексе РФ главы 34 и 35 посвящены соответственно договорам найма и аренды, и в этих главах прописаны все существенные различия между ними. Договор аренды (статья 606 ГК РФ) является более широким понятием, чем договор найма. Его суть заключается в передаче одним субъектом другому некоторого имущества на временное пользование или владение за плату. При этом арендатор может использовать имущество на свое усмотрение (если в договоре не оговорены другие условия), и полученные от использования доходы остаются в его распоряжении. Важно понимать разницу между этими двумя договорами, чтобы правильно оформить нужный документ и избежать возможных недоразумений в будущем[3].
Участниками такого договора аренды могут быть как физические, так и юридические лица. Однако, когда речь идет о договоре аренды (упомянутом в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации), правила иные. Только один вид имущества — жилая недвижимость — может быть сдан в аренду, и только человек может быть арендатором. Однако закон разрешает выступать в качестве арендодателя как гражданам, так и юридическим лицам.
Тем не менее, корпорации, предприятия и организации также могут арендовать любой тип дома. Однако в нем должны проживать физические лица, что в конечном итоге означает, что юридическое лицо должно заключить с ним рабочий договор[4].
В соответствии с законодательством, необходимо заключить письменный договор. Кроме того, несмотря на обязательность договора, он считается обременением жилого помещения и должен быть зарегистрирован в соответствующем государственном органе. Следовательно, даже если владелец дома меняется, все права нанимателя остаются в безопасности, и жилец по-прежнему имеет к нему доступ. Новый собственник не имеет права вносить какие-либо коррективы в условия договора. По сути, обязанность наймодателя — следить за тем, чтобы условия проживания были пригодными. Проще говоря, в его обязанности входит обеспечение нормальных условий для жильцов.
Арендное соглашение имеет специфические особенности, которые относят его к определенному типу социальных связей.
Назовем эти признаки[5]:
– основная цель договора найма жилого помещения – передача недвижимого имущества во временное пользование. Данная цель объединяет с договорами, направленными на передачу имущества во временное пользование – аренда, безвозмездное пользование;
– передача осуществляется с целью получения вознаграждения – возмездность договора. Общность проявляется с договором аренды;
– предметом договора найма жилого помещения является недвижимое имущество (общность с договором аренды зданий и сооружений);
– предметом договора может быть только жилое здание;
– недвижимое имущество передается для целей проживания нанимателя.
Договор аренды жилого помещения характеризуется спецификой данного объекта недвижимости, а также его составом. Предметом являются исключительно жилые помещения, а арендатором — сторона, которая будет проживать в помещении в жилых целях[6].
Предметом такого договора является жилое помещение, по причине которого происходят общественные отношения между сторонами соглашения. Это договор является двусторонним, стороны которого[7]:
– наймодатель – обладатель жилым помещением на праве собственности;
– наниматель – лицо, которое принимает за отдельную плату жилое помещение во владение и пользование.
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Физическое или юридическое лицо, которое делегирует право временного проживания в жилом помещении, может быть как физическим, так и юридическим лицом. Именно граждане становятся арендаторами. Арендаторы обязаны содержать арендуемое помещение в удовлетворительном состоянии, использовать его исключительно для проживания, своевременно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги (если это предусмотрено договором).
Помимо арендатора, существуют и другие лица, которые имеют право постоянно проживать в арендуемом жилище. Этот список дополнительных жильцов должен быть указан в договоре аренды, предоставляя им те же права, что и основному арендатору.
И список таких лиц затем может быть расширен только при согласии наймодателя (это положение не относится к несовершеннолетним)[8].
Правовые нормы по договору найма[9]:
Собственник обязан передать недвижимость в хорошем состоянии и свободную от других жильцов или обременений, также он несет ответственность за обслуживание и поддержание жилья (согласно п. 1 ст. 676 ГК). Жилец обязан уведомить наймодателя о всех заселяемых гражданах, не указанных в договоре, за исключением несовершеннолетних детей, и получить разрешение на эти действия (согласно ст. 679 ГК). Если жители заселяются временно на срок не более 6 месяцев, то согласие собственника не требуется (согласно п. 1 ст. 80 ЖК).
