Договор аренды и его разновидности

Данная работа посвящена изучению темы – Договор аренды и его разновидности.

Актуальность исследования обусловлена тем, что в Российской Федерации в условиях развития рыночных отношений возникает потребность общества в обеспечении гарантий защиты своих имущественных прав и интересов, которые связаны с осуществлением хозяйственной деятельности. В этой связи возрастает необходимость изучения договора аренды, который регулирует отношения по передаче имущества во временное пользование. Договор аренды не влечет за собой смену титула собственника, то есть данный договор оформляет правовые отношения по товарообмену, но в роли товара выступает не объект недвижимости, а право на пользование данным объектом. По договору аренды имущество может передаваться арендатору в пользование или пользование и владение, но только не распоряжение, распоряжение имуществом остается у его владельца.

Актуальность изучения данной темы непосредственно связана с той ролью, которую играет договор аренды, которым охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. 

В правоприменительной практике договор аренды на сегодняшний день занял одно из первых мест. Среди разновидностей договора аренды преобладает договор аренды недвижимого имущества, которые в большинстве случаев используется предприятиями, фирмами, производителями для аренды.

Анализируя проблемы в правоприменительной практике можно сделать выводы, что они возникают при исполнении обязательств по договору аренды. В первую очередь, это связано с законодательной базой, которая является не доскональной и имеет множество коллизий. Кроме того, возникают проблемы при защите прав и интересов арендатора во время изменения, расторжения договора аренды. Таким образом, данная тема исследования является актуальной в настоящее время.

Учитывая современное состояние законодательства, представляется необходимым проведение глубокого комплексного теоретико-правового исследования договора аренды и его разновидностей в современных условиях.

Научная новизна исследования данной работы состоит в том, что она будет являться одной из работ по рассмотрению договора аренды в новых социально-экономических условиях. Это значит, что данная работа, помимо учебной, будет иметь как теоретическую, так и практическую значимость. В рамках проведенного исследования сформулированы выводы и предложения, представляющие интерес для теории гражданского права и правоприменительной практики, уточняются ряд теоретических положений.

Анализируя степень научной разработанности представленной темы, следует подчеркнуть, что отдельные вопросы данной темы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам договора аренды можно назвать Я.В. Абрамова. Т.Д. Алексеева, М.В. Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д. Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Вступление в силу нового Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащего некоторые принципиально отличные по сравнению с социалистическим гражданским правом положения, экономические преобразования в стране послужили предпосылкой для возобновления интереса ученых к проблематике договора аренды. Все это свидетельствует о необходимости дальнейшей научной разработки темы.

Цель работы – комплексное изучение теоретических и правовых основ, составляющих гражданско-правовую характеристику договора аренды и его разновидностей.

Реализация поставленной цели предполагает последовательное решение следующих задач:

1) рассмотреть общую характеристику договора аренды;

2) определить содержание договора аренды;

3) определить прекращение договора аренды;

4) раскрыть виды договора аренды;

5) выявить актуальные проблемы договоров аренды и пути их решения.

Объект исследования – совокупность общественных отношений, связанных с договором аренды в системе российского гражданского права.

Предмет исследования – совокупность норм российского законодательства, регулирующего договор аренды и положений отечественной доктрины в области гражданского права о договоре аренды и его разновидностях.

В теоретико-методологической основе исследования лежит диалектический метод анализа, научно-познавательные, возможности которого позволяют исследовать законодательство, а также комплекс общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений, конкретизирующихся в виде таких методов, как историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, логический, лингвистический, структурно-правовой и других, применяемые в совокупности для решения поставленных задач исследования.

Теоретическую основу составили научные труды, учебные пособия, статьи из журналов последних лет известных отечественных цивилистов. Среди них: В.А. Белов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.А. Внуков, Т.А. Скворцова, М.Б. Смоленский и другие.

Нормативно-правовая основа исследования состоит, прежде всего, из российского гражданского законодательства, а именно Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26 ноября 1996 года № 14-ФЗ, а также другого законодательства Российской Федерации.

Структура работы определена характером исследуемых в ней проблем и следует логике их изложения. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Общая характеристика договора аренды

Институт арендных правоотношений является одним из самых распространенных, при этом сложных и комплексных явлений в современном российском гражданском праве. Правоотношения, происходящие из аренды, активно формируются как в бизнес-среде, так и среди взаимодействий граждан (физических лиц), которые не ведут предпринимательскую деятельность. Аренда, выступая фундаментом преимущественно экономических отношений, наделена особой правовой составляющей.

Договорные отношения касаемо аренды относятся к первоочередным в хозяйственном обороте в силу того, что договор аренды дает возможность достижения баланса между интересами арендодателя и арендатора. Переход к рыночным отношениям сопровождается также реформированием арендных правоотношений, что, в свою очередь, означает, что к любому виду арендных отношений и спорам, которые возникают при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, так и иного российского законодательства.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 34 «Аренда») регламентирует общие положения арендного договора, а именно – его понятие, правовое наполнение, условия заключения.

Легальное определение договора аренды содержится в пункте 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»[1].

Из текста приведенной нормы следует, что «понятия «аренда» и «имущественный наем» используются как синонимы, так как при всякой аренде осуществляется наем соответствующего имущества. Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» связано как с различиями отдельных видов таких договоров, так и со сформировавшейся практикой их наименования в определенных областях»[2].

Указанное определение позволяет выделить основные черты данного договора, определяющие его специфику в системе гражданско-правовых обязательств. Во-первых, это представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества; во-вторых, имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование; в-третьих, имущество предоставляется за плату.

В качестве сторон арендного договора выступают – арендодатель и арендатор. Также эти термины используются как тождественные, в зависимости от сферы применения того или иного виды договора аренды.

Сторонами договора аренды (арендодателем и арендатором) являются абсолютно любые субъекты гражданского права – юридические лица, физические лица (граждане), государство, административно-территориальные, муниципальные образования. Арендодателем или арендатором в некоторых случаях могут выступать специальные субъекты. Например, аренда предприятия предполагает, что арендатором может выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (статья 656 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализ законодательного определения договора аренды позволяет выделить его основные признаки: консенсуальность, взаимность, возмездность.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами по всем его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не зависит от фактической передачи имущества арендодателем арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Судебная практика исходит из того, что соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом не может быть квалифицировано как договор аренды, поскольку в нем отсутствует предусмотренный статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество. Такое соглашение квалифицируется как договор безвозмездного пользования.

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество во владение и пользование арендатору. Следовательно, договор аренды у обеих сторон порождает обязанности, то есть является двусторонне обязывающим и взаимным.

Существенным условием договора является условие о его предмете.

Анализ вышеприведенного определения договора аренды позволяет сделать вывод, что его предметом выступает имущество, которое передается в пользование арендатору.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами договора аренды признаются вещи. Иное имущество, имущественные права, исключительные права на интеллектуальную собственность представляют собой элементы соответствующего имущественного комплекса, образуя совместно с ним единый объект.

Анализ статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет выделить следующие особенности предмета договора аренды:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 ноября 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019): Принят Государственной Думой 21 окт. 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (ред. от 13.07.2020): принят Государственной Думой 31 марта 1999 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1999. – № 18. – Ст. 2207.

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений : Федеральный закон № 384-ФЗ от 30 дек. 2009 г. : принят Государственной Думой 23 дек. 2009 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2010. – № 1. – Ст. 5.

Брагинский, М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн.2. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – 4-е изд., стереотипное. – Москва: Статут, 2002. – 800 с.

Гражданское право (особенная часть) : учебное пособие / Коллектив авторов; отв. ред. О.И. Грейдин. – Симферополь : ИТ «АРИАЛ», 2019. – 368 с.

Кабанова, И.Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография / под общ. ред. М.А. Егоровой. – Москва: Юстицинформ, 2013. – 228 с.

Корнийчук, Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г.А. Корнийчук. – Москва: Дашков и К, 2009. – 160 с.

Скворцова Т.А., Предпринимательское право: учебное пособие / под ред. Т.А. Скворцовой / Т.А. Скворцова, М.Б. Смоленский. – Москва: Юстицинформ, 2014. – 402 с.

Черепанова, О.С. Договор аренды: общие положения и виды: учебное пособие / О.С. Черепанова. – Барнаул : Издательство Алтайского университетата, 2019. – 107 с.

Белов, В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды / В.А. Белов // Право и экономика. – 2015. – № 3. – С. 54-56.

Богачева, Т.В. Правовое регулирование отношений по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества: проблемы правоприменения / Т.В. Богачева // Актуальные проблемы российского права. – 2017. – № 10. – С. 63-71.

Боткин, С. Досрочное расторжение договора аренды: сложные случаи, анализ споров в судах / С. Боткин // Жилищное право. – 2018. – № 9. – С. 29-44.

Внуков, Н.А. К вопросу о правовом регулировании договора проката / Н.А. Внуков // Гражданское право. – 2009. – № 2. – С. 34-37.

Дружинин, А. О преимущественном праве в договоре аренды / А.О. Дружинин // ЭЖ-Юрист. – 2015. – № 36. – С. 13.

Игнатова, Ю.Н. Договор аренды транспортных средств с экипажем / Ю.Н. Игнатова // Юрист. – 2014. – № 15. – С. 28-32.

Никитин, А.В. О предмете договора аренды / А.В. Никитин // Арбитражный и гражданский процесс. – 2014. – № 11. – С. 59-63.

Прилуцкий А.М. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений / А.М. Прилуцкий // Правовые вопросы недвижимости. – 2017. – № 2. – С. 6-8.

Ширяев, А.Ю. Правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: новое в теории и судебной практике / А.Ю. Ширяев // Российский судья. – 2013. – № 2. – С. 32-36.

Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации // Официальный сайт судебного департамента Российской Федерации / URL: cdep.ru (дата обращения: 20.12.2020)