Курсовая Договор долевого строительства

Актуальность темы исследования. На сегодняшний день заключение договора долевого участия в долевом строительстве является одним из самых популярных способов приобретения права собственности на жилье, что обусловлено стремлением людей улучшить свои жилищные условия самым дешевым, но более выгодным способом по совокупности различных показателей.

В современных социально-экономических условиях России основная масса населения (в том числе юридические лица) не имеет необходимых средств для ведения собственного строительства, по сравнению с этим участие в строительстве является наиболее доступным и распространенным способом приобретения права на жилье на новом рынке недвижимости.

Закон «О долевом строительстве» является основой правового регулирования отношений по долевому строительству. Он сформулировал такие важные понятия, как: "договор участия в долевом строительстве», «застройщик», "объект долевого строительства", описал способы обеспечения исполнения обязательств застройщика, установил правовой режим участия акционеров в строительстве недвижимого имущества, правовые санкции, обязательную государственную регистрацию и другие.

На сегодняшний день большинство застройщиков работают по закону «О долевом строительстве», который указывает на добросовестность застройщиков. Честность застройщиков - одна из важнейших особенностей конкуренции, которая влияет на выбор потенциального участника долевого строительства.

Однако участие в строительстве сопряжено с определенными рисками, поскольку договор участия в строительстве, несмотря на все нормативные правовые акты, принятые в связи с появлением новой формы договора, все еще достаточно слаб для защиты инвестора.

Теоретическая основа исследования представлена трудами Н.А. Баринова, Д.В. Бышова, А.Е. Туршатовой, Н.В. Бугаенко, М.В. Кратенко, М.А. Гуреевой, О.В. Кудж, М.В. Демченко, Н.Н. Виковищевой, А.П. Альбова, С.В. Николюкина.

Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в процессе долевого участия в строительстве.

Предмет исследования - нормы гражданского, градостроительного и иного законодательства, регламентирующего договорные отношения в области долевого строительства, научная и специальная литература по теме исследования, материалы судебной практики.

Целью курсовой работы является комплексное исследование договора участия в долевом строительстве.

Исходя из поставленной цели в работе определены следующие задачи:

1) рассмотреть теоретико-правовые основы договора участия в долевом строительстве;

2) проанализировать элементы договора участия в долевом строительстве;

3) исследовать способы защиты прав участников долевого строительства.

Методы исследования: системный, структурный, логический, методы анализа и синтеза, сравнительно-правовой

Глава 1. Правовые основы договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие и сущность участия в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве - это такой способ возведения объектов недвижимости, при котором средства будущих владельцев фрагментов этой недвижимости на законных основаниях привлекаются до завершения строительства. Данный способ основан на договоре об участии в долевом строительстве (далее - ДДУ), который является сделкой гражданско-правового характера. Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации каких-либо прямых упоминаний об этом виде договора нет, собственно как и в Жилищном кодексе РФ .

Правоотношения, касающиеся ДДУ, а именно - «связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости», а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Положения указанного федерального закона применяются только к тем объектам недвижимости, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 1 апреля 2005 года (ч. 2 ст. 27 ФЗ «О долевом участии в строительстве»).

ФЗ «О долевом участии в строительстве» устанавливает: по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из данного выше определения, можно выделить субъектов договора: застройщик - юридическое лицо (вне зависимости от его организационно-правовой формы), имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания (строительства) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах .

Застройщиком может стать только юридическое лицо, уставной капитал которого полностью оплачен и составляет сумму, превышающую минимальный размер, установленный ч. 2.1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а именно - от двух миллионов пятисот тысяч рублей, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех объектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и которые не введены в эксплуатацию; или если такой суммой располагают поручители данного застройщика.

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)

3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020)

4. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019)

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

7. Определение ВАС РФ от 2 июля 2014 г. № ВАС-8229/14 // КонсультантПлюс: справ. правовая система

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.03.2013 N 15510/12 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 N 13239/12 // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

9. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2008г. № А43- 22526/2007-42-452 // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2011 г. № Ф03- 3703/11 по делу № А59-3191/2010 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Решение Советского районного суда г. Томска от 21 апреля 2010г. № 2-1351/2010 // Советский районный суд г. Томска/ Архив судебных дел/ Решения по гражданским делам: [Электронный ресурс] : URL: http://www.sovetsky.tms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=638 (дата обращения 30.04.2016).

11. Постановление Гагаринского районного суда № 5-2098/2015 5-69/2016 от 21.01.2016 г. по делу № 5-2098/2015 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/szRyiUQPF5lP/?page=6®ular-doc_type=®ularcourt=®ular-date_from=01.01.2012®ular-case_doc=®ularlawchunkinfo=Статья+14.28.+Нарушение+требований+законодательства+об+участии+в+д олевом+строительстве+многоквартирных+домов+и+%28или%29+иных+объектов+недвиж

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 г. по делу № А32-27031/2016 // URL: http://sudact.ru/vsrf/doc/NK7bxomrQzUx/?vsrf-txt=&vsrfcase_doc=&vsrflawchunkinfo=Статья+14.28.+Нарушение+требований+законодательства+об+участии+в+д олевом+строительстве+многоквартирных+домов+и+%28или%29+иных+объектов+недвиж имости%28КОАП%29&vsrf-doc_type=&vsrf-date_from=01.01.2012&vsrfdate_to=21.05.2017&vsrf-judge=&_=1495352665181

13. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2016 г. по делу № А46-2178/2016 // URL: http://sudact.ru/vsrf/doc/xqsxS3njxIYn/?vsrf-txt=&vsrfcase_doc=&vsrflawchunkinfo=Статья+14.28.+Нарушение+требований+законодательства+об+участии+в+д олевом+строительстве+многоквартирных+домов+и+%28или%29+иных+объектов+недвиж имости%28КОАП%29&vsrf-doc_type=&vsrf-date_from=01.01.2012&vsrfdate_to=21.05.2017&vsrf-judge=&_=1495352665181

14. Решение Апшеронского районного суда (Краснодарский край) № 2-100/2017 2- 100/2017

М-6/2017 М-6/2017 от 06.02.2017 г. по делу № 2-100/2017 // URL: http://sudact.ru/regular/doc/DsyWjGN4sOra/?regular-txt=®ular-case_doc=®ularlawchunkinfo=Статья+14.28.+Нарушение+требований+законодательства+об+участии+в+д олевом+строительстве+многоквартирных+домов+и+%28или%29+иных+объектов+недвиж

15. Ащаулов А. В. Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве : дис. ... канд. юрид. наук.- Оренбург, 2015-. С. 70.

16. Балахонцева О.А. Правовая природа ДДУ// Вестник гуманитарного образования. -2016.- № 1. -С. 68-72.

17. Баргов А.В. Расторжение договора о долевом участии в строительстве // Нотариус. -2014.- № 4. -С. 43-45.

18. Баринов Н. А. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2016. С. 164.

19. Бобровникова М. А. ДДУ // Журнал российского права. -2016. -№ 1.- С. 79.

20. Вербина, О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации / О.Л. Вербина // Правовые вопросы недвижимого имущества. - 2014. - № 1. - С. 15-19.

21. Гладнева Е.П. К вопросу о сроках в договоре участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки.- 2014.- № 12 (140).- С. 193-197.

22. Гладнева Е.П. О договоре участия в долевом строительстве: цена, сроки и порядок уплаты // Вестник Воронежского государственного университета. Серия: Право.- 2015.- № 1 (20).- С. 114-118.

23. Голосова С. А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы строительства. -2014. -№ 1.- С. 36.

24. Горбачев С. Г. Правовая природа ДДУ объектов недвижимого имущества и его место среди иных видов договоров // Адвокат. -2012. -№ 4.- С.12-18.

25. Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: диссертация ... кандидата юридических наук: дис. ... канд. юрид. наук. -М., 2014. -.11

26. Гуреева М.А., Кудж О.В. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве // IN SITU. 2015. №4.

27. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. -2015. -№ 7.-С. 42–43.

28. Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. -2015. -№ 1.- С. 32.

29. Идрисов О.Р. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве // В сборнике: Новейшие достижения и успехи развития юриспруденции сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. –М., 2016. -С. 11-13

30. Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. -Краснодар, 2015.- С. 106.

31. Кирсанова Е. В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. -2014.- № 8. -С. 74– 77; 56.

32. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., 2013. С. 211-213.

33. Колоскова Н.А. Правовое регулирование условия о сроках в договорах долевого участия в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы недвижимого имущества.- 2016. -№ 2.- С. 15-17.

34. Курова Н.Н., Тараканов П.В. ДДУ объектов недвижимого имущества: актуальные вопросы // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право. - 2016. Т. 36. -№ 10 (231). -С. 120-126.

35. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав: практическое пособие / Е. А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2016. С. 349

36. Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества // Хозяйство и право.- 2015. -№ 8. - С.12-19 71. Олейникова О. Долевое строительство: перспективы развития // Жилищное право.- 2015. -№ 11- С. 19 - 26.

37. Сафрыгина Е.К. Долевое участие в строительстве: актуальные проблемы // Образование и право.- 2015.- № 5 (69). -С. 202-215

38. Чермак Н.Л. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров // Вестник МИЭП. 2016. № 1 (22). С. 66- 69.