Курсовая Договор купли-продажи жилого помещения

Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.

Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.

Договор купли-продажи жилого помещения является одним из самых распространенных договоров в настоящее время. Отношения при покупке и продаже жилых помещений таят в себе множество возможных рисков, которые могут привести к признанию сделки недействительной и повлечь существенные убытки для сторон сделки.

Жилые помещения (квартира, дом, часть дома или квартиры и так далее) стали одним из наиболее распространенных объектов гражданско-правовых сделок из всех предметов недвижимости. Это происходит по той простой причине, что жилищный сектор является относительно стабильным в сфере спроса и предложения, кроме того, сделки купли-продажи с нежилыми помещениями, как правило, осуществляют крупные субъекты хозяйственной деятельности, и делают они это достаточно редко по сравнению с куплей-продажей жилых помещений.

Договор купли-продажи имеет свои особенности, которые обусловлены особым предметом – недвижимостью.

Изложенные обстоятельства обусловливают актуальность избранной темы курсовой работы.

Настоящая работа представляет собой попытку теоретического обобщения существующих проблем доктрины и юридической практики договора продажи жилого помещения, внесения соответствующих изменений и дополнений в действующее гражданское законодательство.

В методологическую основу исследования включены общенаучные и частно-научные способы познания: диалектический, системный, анализ и синтез, статистический, сравнительно-правовой.

Нормативную основу исследования составили: действующее отечественное и зарубежное гражданское законодательство, включая Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы, подзаконные правовые акты; материалы судебной практики.

Научная новизна диссертации определяется тем, что это одно из исследований, в котором осуществлен комплексный анализ отношений, возникающих в связи с реализаций норм договора купли-продажи жилого помещения. Выявлена юридическая природа договора купли-продажи жилого помещения, определены существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, сформулированы теоретические выводы и предложения по дальнейшему совершенствованию гражданского законодательства и судебной правоприменительной практики в данной сфере.

Цель и задачи исследования. Целью работы является проведение комплексного научного исследования норм, регламентирующих общественные отношения в сфере заключения и исполнения договор купли-продажи жилого помещения, дальнейшее развитие данного института, формулирование обоснованных выводов и внесение конкретных предложений по дальнейшему совершенствованию.

Теоретическая и практическая значимость результатов настоящего исследования обусловлена актуальностью, новизной темы, в рамках которой на основе комплексного и сравнительно-правового исследования автором сформулирована концепция договора купли-продажи жилого помещения.

Структура диссертационного исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя 4 параграфа, заключения, списка использованных источников и литературы.

Глава 1. Понятие и элементы договора купли-продажи жилого помещения

§ 1.1. Понятие договора продажи жилого помещения

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) не содержит ни одной статьи о купле-продаже жилья. Вместе с тем, статья 4 ЖК РФ устанавливает, что жилищное законодательство регулирует в том числе и отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения (а, следовательно, отчуждения по договорам купли-продажи) жилыми помещениями.

Термин «жилье», широко употребляемый в обиходе, тем не менее достаточно редко встречается в законодательстве. В законах и подзаконных нормативных актах гораздо чаще используется другое понятие – «жилое помещение».

При этом анализируя статьи 293 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) истатью 110 ЖК РФ можно прийти к выводу, что понятие «жилье» является равнозначным понятию «жилое помещение»1.

Поэтому далее по тексту при отсутствии иных указаний слово «жилье» будет употребляться как синоним «жилого помещения».

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с указанным определением и на основании статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся не только комната, но и жилой дом (часть дома), квартира (ее часть).

Понятие договор купли-продажи жилых помещений можно вывести из легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами статьи 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность.

Еще И.А. Покровский говорил, что из договора купли-продажи возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно являются и кредитором и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер.

Двусторонний характер договора купли-продажи следует из названия. Купля и продажа корреспондируют друг другу, создавая экономическое равновесие. Применительно к недвижимости законодатель использует только один элемент – продажа предприятия (статьи 549, 559 ГК РФ), что, по мнению В.В. Ровного объясняется «исключительно языковыми причинами и соображениями краткости.

Таким образом, каждая из сторон должна исполнить обязательство в пользу другой стороны. Каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором противной стороны.

И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Взаимный характер договора купли-продажи жилого помещения определяется взаимными правами и обязанностями его сторон. Так, обязанность продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанность покупателя по уплате покупной цены корреспондирует право требования ее уплаты со стороны продавца.

1. Гражданский кодекс РФ (часть 1) (ред. от 05.05.2014) [Электронный ресурс]:Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

2. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от «28» декабря 2004 года. [Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от «25» октября 2001 года. Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) [Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

Монографические издания

5. Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007;

6. Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009;

7. Герасимов А. Споры о правах на жилые помещения // Жилищное право. 2013. N 8;

8. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009;

9. Капшунова И.К. Правовое регулирование купли-продажи жилого помещения //Вестник Санкт-Петербургской Юридической академии, 2013. № 4;

10. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001;

11. Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т.М.: Изд-во «Юристъ», 2009

12. Покровский И.А. История римского права. СПб, 1998;

13. Ровный В.В. Общая характеристика договора купли-продажи: в помощь студентам и аспирантам // Сибирский Юридический вестник. 2001. № 3;

14. Сарбаш С.В. Исполнение взаимных обязательств // СПС «Консультант Плюс»;

15. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. М.: Изд-во «Проспект», 2008;

16. Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества/ К.И. Скловский. – М.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2003. № 9;

17. Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В. Сделки с недвижимостью. Самара, 2006;

18. Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007;

19. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки ТГУ. 2012, №3;

20. Шевчук Д.А. Гражданское право.М.: Изд-во «Эксмо», 2009;

21. Шлотгауэр М.А. Возмездность и взаимность договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Омского университета. 2008. № 4.

22. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.

1 Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009

2 Покровский И.А. История римского права. СПб, 1998. С.425

3 Ровный В.В. Общая характеристика договора купли-продажи: в помощь студентам и аспирантам // Сибирский Юридический вестник. 2001. № 3.

4 Сарбаш С.В. Исполнение взаимных обязательств // СПС «Консультант Плюс»

5 Шлотгауэр М.А. Возмездность и взаимность договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Омского университета. 2008. № 4.

6 Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества/ К.И. Скловский. – М.: ВестникВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2003. № 9.

7 Е.М. Чикобава. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки ТГУ. 2012, №3

8 Капшунова И.К. Правовое регулирование купли-продажи жилого помещения //Вестник Санкт-Петербургской Юридической академии, 2013. № 4

9 Чикобава Е.М. Указ.соч.

10 Жигачев А.В. Указ.соч.

11 Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001

12 пункт 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. № 70 // СПС "КонсультантПлюс"

13 Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 52 - 62.

14 В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. Сделки с недвижимостью. Самара, 2006

15 Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т.М.: Изд-во «Юристъ», 2009

16 Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007

17 Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009

18 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008

19 Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007

20 Шевчук Д.А. Гражданское право.М.: Изд-во «Эксмо», 2009

21 Герасимов А. Споры о правах на жилые помещения // Жилищное право. 2013. N 8