Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности.
Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.
Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.
Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является система недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в российском и подавляющем большинстве иных правовых порядков, но и, что более важно, представить существо и характер системы недвижимостей, структурное ее построение, а также проследить на примере исследуемой системы постоянное и изменчивое единство и противостояние взаиморазвивающих начал публичного и частного права, выработать наиболее эффективные юридические способы воздействия на связанные с недвижимым имуществом общественные отношения.
Объектом исследования является сфера гражданско - правовых отношений, регулирующих объекты гражданских прав.
Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, теоретические работы по теме исследования.
Целью работы является всестороннее рассмотрение недвижимого имущества, как объекта гражданских правоотношений.
Для достижения указанной цели решались следующие задачи:
- рассмотреть понятие, признаки и виды недвижимого имущества;
- проанализировать особенности правового регулирования недвижимого имущества в современной России;
- исследовать недвижимое имущество в свете концепции реформирования гражданского законодательства;
- рассмотреть вопросы правоприменения в отношении недвижимого имущества.
Методологической основой работы явились общенаучный метод и частно - научные методы познания: логический, сравнительный, конкретно-социологический и системно-структурный.
Нормативной базой работы стали положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и федеральных законов.
Теоретическую основу работы составили труды В.Ю. Борисова, Е.С. Гетмана, О.В. Гутникова, О.Н. Садикова, Н.В. Козловой, С.М. Корнеева и др
Глава 1. Общая характеристика недвижимого имущества
1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества
Наибольшую ценность для имущественного оборота представляет недвижимость, опосредующая статику вещных отношений в гражданском праве. Вместе с тем гражданское законодательство не содержит понятия недвижимости, перечисляя лишь объекты и признаки, по которым данные объекты относятся к недвижимости. Кроме того, законодатель использует такие взаимозаменяемые дефиниции, как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», среди которых тождественными следует воспринимать только понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», в связи с тем, что понятие «имущество» включает и имущественные права.
Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты недвижимости, такие как земельные участки и участки недр, а также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые отнесены к недвижимости в силу невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также иные объекты, не имеющие связи с земной поверхностью (воздушные, морские и иные суда). Последние отнесены к недвижимости по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости .
Именно такое юридическое отнесение объектов к недвижимости и приводит к формулированию большего количества признаков недвижимости, кроме прямо следующих из нормы п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Итак, среди основных признаков выделены, во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей, во-вторых, «несоразмерный ущерб» до невозможности его перемещения. Оба этих признака имеют существенные недостатки. С учетом развития уровня техники некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого-либо ущерба их назначению, в связи с чем отсутствующее понятие прочности или прочной связи с землей позволяет не принимать данный признак как основной.
Кроме того, из анализа судебной практики следует, что каждый раз приходится устанавливать, возникла такая связь или нет. Так, например, под прочной связью с землей Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см. . Данный критерий позволяет отнести к недвижимости футбольные поля, обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т.п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре.
«Несоразмерный ущерб» назначению недвижимого объекта также относится к оценочным категориям, которые в связи с практической неприменимостью к назначению некоторых объектов недвижимости авторы предлагают исключить из норм ГК РФ. Так, назначение объекта недвижимости может меняться в связи с потребностями собственников таких объектов (из жилого в нежилое, и наоборот) без какого-либо ущерба самому объекту. Что же касается судебных инстанций, то под несоразмерным ущербом понимается невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. В этой связи следует отметить, что в ст. 235 ГК не содержится таких оснований прекращения права собственности, что позволяет говорить об изменении целевого назначения объекта.
Таким образом, бесспорно, к недвижимости относятся два естественных природных объекта - земельные участки и участки недр. Недра расположены ниже почвенного слоя части земной коры, и, будь то подземное пространство, полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, они изъяты из оборота и могут находиться исключительно в государственной форме собственности. Земельный участок является неотъемлемой частью недр, расположенной на поверхности земной коры и относящейся в большинстве случаев к оборотоспособным объектам, определяемым законодателем как основной классификатор вещей на движимые и недвижимые.
Ученые также склонны полагать, что недвижимым имуществом является только земля и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Данная позиция требует уточнения, так как земля как объект земельных отношений воспринимается законодателем как природный объект и природный ресурс, который рассматривается с нескольких позиций: 1) как основа жизни народов; 2) составная часть природы; 3) основа деятельности народов, проживающих на соответствующей территории и использующих ее как природный ресурс - средство производства в сельском, лесном хозяйстве и иной хозяйственной деятельности; и 4) «одновременно» как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю .
До марта 2015 г. под земельным участком понималась «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Вместе с тем судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанные и удостоверенные в установленном порядке границы, то в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он все равно относится к недвижимому имуществу. Земельный участок хотя и обладает, согласно земельному законодательству, двумя признаками - являясь некой частью земной поверхности, с определением границ этой части поверхности на местности - без необходимости оборота не нуждается в уточнении или определении границ. Также следует отметить, что ни о каких природных характеристиках земельного участка в ЗК РФ не говорится, в отличие от п. 2 ст. 261 ГК РФ, указывающего на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения .
В настоящее время земельный участок конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю согласно законодательству, что по большому счету показывает на юридическое признание данного объекта, и во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Таким образом, законодатель уточняет признак земельного участка как недвижимости - характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят и границы участка.
Также следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так, неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка согласно позициям судов могут являться: поля, имеющие покрытие (пример - футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п.
Таким образом, следует выделить два упомянутых ранее признака недвижимости - физический, т.е. реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка), и юридический, необходимый для регистрации объекта в качестве недвижимости (указывающий на целевое назначение и разрешенное использование земельного участка). В отношении второго признака в науке ведется спор о зависимости его существования от государственной регистрации прав на него. Повторимся, что даже при отсутствии регистрации прав на конкретный земельный участок в границах Российской Федерации земельные участки являются недвижимостью по природе. Вместе с тем законодатель периодически пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью .
Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям. Полагаем, что к недвижимости следует отнести только первую группу объектов, на остальные объекты распространяется правовой режим недвижимости, в связи с чем, права на них регистрируются в соответствующих реестрах.
Понятие земельного участка как объекта недвижимости следует сформулировать следующим образом: часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель.
1.2. Особенности правового регулирования недвижимого имущества в современной России
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.
Применительно к недвижимости Конституция РФ:
- гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
- определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
- устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
- гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ .
Гражданский кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав; описание содержания и
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Рос. Газета. 1993. 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. (в ред. от 2 октября 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федер. закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995 г. (в ред. от 23 мая 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
4. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. (в ред. от 30 марта 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.
5. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995 г. (в ред. от 9 апреля 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 5. Ст. 411.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Монографии, научные сборники, учебники, энциклопедии, словари:
1. Гражданское право: учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2014. 608 с.
2. Гражданское право Общая часть: учебник: в 4 т. Т. 1 / В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014. 736 с.
3. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие. М.: Дашков и К, 2014. 384 с.
4. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2014. 223 с.
Научные статьи и другие публикации периодических изданий:
5. Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2015. № 11. С. 15 - 17.
6. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2015. № 1. С. 24 - 27.
7. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 - 12.
8. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2015. № 8. С. 91 - 93.
9. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 2015. № 10. С. 12 - 13.
10. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2013. № 6. С. 28 - 30.
11. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2015. № 5. С. 25 - 27.
12. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. 2015. № 6. С. 93 - 95.
13. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7. С. 26 - 28.
Судебно-арбитражная практика:
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: http://base.cosultat.ru/cos. (дата обращения: 25.11.2016).
15. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: http://base.cosultat.ru/cos. (дата обращения: 25.11.2016).
16. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10 по делу № А56-50083/2008 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: http://base.cosultat.ru/cos. (дата обращения: 25.11.2016).
17. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2011 г. по делу № А61-299/2010 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: http://base.cosultat.ru/cos. (дата обращения: 25.11.2016).
18. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 декабря 2010 г. по делу № А82-1025/2010 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: http://base.cosultat.ru/cos. (дата обращения: 25.11.2016).
