В настоящее время экономика России находится в процессе перестройки хозяйства на основе современных принципов регулирования. В связи с этим отношения в системе должник-кредитор имеют качественно новый смысл в экономике в сравнении с аналогичными при командно-административной системе.
На настоящий момент имеется необходимость в гарантированной стабильности в гражданско-правовых отношениях данного типа. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечивающих исполнение обязательств должника перед кредитором. В свою очередь, ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.
На протяжении долгого времени институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров[1].
Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством и цивилистической наукой, является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения.
Залог недвижимости имущества долгое время не допускался к применению в России, но, в связи со стремительным расширением рынка недвижимости, в настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств принял массовый характер в хозяйственных отношениях, поскольку для большинства российских граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса. Сегодня, давая правовую оценку ипотеке, видится, что регулирующие ее правовые акты не содержат предпосылок для последующего развития ипотеки, предполагающей дальнейшее вовлечение участников, обладающих различным правовым статусом.
В результате, имеющихся правовых актов явно недостаточно для создания развитой системы ипотечного кредитования.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью анализа правового регулирования с учетом судебной практики применения норм об ипотеке для выявления актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) и необходимостью совершенствования законодательства Российской Федерации в данной области.
Цель исследования – определение правовых особенностей ипотеки по российскому гражданскому праву.
Определим задачи исследования:
- Дать общую характеристику ипотеки как формы залога по современному российскому праву
- Изучить особенности договора ипотеки
- Проанализировать порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Анализу особенностей договора ипотеки были посвящены труды таких авторов, как В.Ю. Туранин, А.Л. Фадеев, З.Г. Хрусталева, Г.Ф. Шершеневич и других.
Методология исследования – формальный метод, частнонауный, сравнительно-правовой, метод анализа судебной практики.
Логическая структуры работы соответствует целям исследования: работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя параграфы, заключения и списка литературы используемых источников и литературы.
Глава 1. Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству
1.1 Понятие залога как способа обеспечения исполнения обязательства
Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов[2].
Залог характеризуется предоставлением кредитору по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателю) преимущественного перед другими кредиторами права (за исключениями, установленными законом) на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником этого обязательства.
Различают два вида залога: залог с передачей имущества залогодержателю (заклад) и залог с оставлением имущества у залогодателя.
Согласно действующему законодательству, залогополучатель может претендовать на имущество в натуре лишь в исключительных случаях: если имеется нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
Если залогополучатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. В общем же порядке реализация заложенного имущества происходит по суду и в этом случае залогополучатель лишь может претендовать на удовлетворение из стоимости заложенного имущества согласно ст.334 Гражданского кодекса РФ.
Понятие «из стоимости» предполагает в данном случае обязательную продажу предмета залога с публичных торгов в форме конкурса или аукциона, исключая возможность оставления его залогодержателем за собой. Законодательство предусматривает в качестве общего правила судебный порядок обращения взыскания, однако при соблюдении ряда условий допускает и внесудебный порядок.
Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона[3].
Таким образом, выделим следующие наиболее важные черты залога, присущие, за некоторым исключением, большинству его видов:
а) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;
б) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);
в) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;
г) залог зависим от основного обязательства. Зависимость залога проявляется в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.п.
1.2 Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала
Юридическая природа залоговых правоотношений и определения его места в системе гражданских правоотношений с давних пор являются одной из наиболее сложных проблем цивилистики.
Для российской науки права были характерны в целом гибкие позиции по вопросу определения юридической природы залогового правоотношения, которые могли бы как-то отразить присущую этой модели противоречивость при ее проецировании на существующую систему классификации гражданских правоотношений.
Например, Г.Ф. Шершеневич определял залог как «право на чужую вещь, принадлежащего верителю в обеспечение его права требования по обязательству и состоящие в возможности преимущественного удовлетворения из данной вещи[4]». Но относя залог к вещным правам и отрицая возможность признания обязательств как объекта залогового права, он тем не менее указывал на то, что залоговое право ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь, должно быть поставлено особо.
Сегодня можно констатировать, что попытки применить залоговое право в классификацию вещных и личных прав или иную, построенную на сходных принципах, на основании того, что основными элементами, образующими залог, являются элементы, присущие именно вещному и обязательственному праву, потерпели неудачу и не отразили в полной мере юридическую природу исследуемого явления. Причиной этого стала квалификация залоговых правоотношений в рамках уже существующей классификации имущественных правоотношений: залог определялся либо как вещное право, либо как обязательственное.
Иной подход к оценке явления, воспринят действующим российским законодательством. Он заключается в перемене акцента с важнейших составляющих элементов на целевую направленность установление залога, и объединении его по этому признаку с другими правовыми формами. Не говоря уже о сущностной оценке такого шага, следует сказать прежде об особом отношении законодателя к исследуемому правовому явлению. Законодатель выделяет залог в несколько иное правовое поле - названным одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог назван способом обеспечения исполнения обязательств. Но обеспечением исполнения обязательства может являться лишь воля стороны в обязательстве, направленная на его исполнение.
Рассматривая залог как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать: преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренным законом), а также в абсолютном запрете любому лицу своими действиями или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором).
Залоговое же правоотношение как особое преимущественное правоотношение состоит в установлении таких особых правомочий залогодержателя непосессорного характера, которые позволяют говорить об абсолютной приоритетности его субъективного права в отношении стоимости предмета залога, а не только о первоочередности права на материальное удовлетворение. Именно в таком виде - особого преимущественного правоотношения, залог и должен включаться в классификацию имущественных правоотношений.
1.3 Ипотека как залог недвижимости
Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». В соответствии со смыслом ГК РФ, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ ипотеки шире, чем понятие ипотеки, которое содержалось в ст.42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также включает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст.130 ГК РФ.
ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ «Об ипотеке». Залог права аренды недвижимости явился одной из важнейших новелл Закона «Об ипотеке». В соответствии с п.6 ст. 6 федерального закона об ипотеке предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества.
