Курсовая Залог недвижимости (ипотека)

Состояние государственной экономики, стабильность и эффективность гражданского оборота находятся в непосредственной зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от того исполняют ли они договорные обязательства надлежащим образом. В связи с этим, важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Среди закрепленных в 23 главе Гражданского кодекса Российской Федерации способов обеспечения обязательств можно выделить  институт залога недвижимости, который в настоящее время считается одним из самых надежных способов предотвращения негативных последствий, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником принятых на себя обязательств.

Данная тема на сегодняшний день является достаточно актуальной, так как залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил в России широкое распространение, в связи с сильнейшим обострением жилищной проблемы в нашем государстве.

Система предоставления муниципального и ведомственного жилья, которая действовала в государстве ранее, распалась, что послужило, в некотором роде, толчком к широкому распространению института ипотеки.  

Можно считать, что на сегодняшний день ипотека является едва ли не единственным способом решения проблемы с жильем в государстве.

Цель работы – изучить залог недвижимости (ипотеку) как один из способов обеспечения обязательств.

Предмет исследования – правовые нормы, регулирующие ипотечные отношения в Российской Федерации, и практика их применения.

Объект изучения - имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

При выполнении данной работы были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие и сущность залога недвижимости (ипотеки);
2. Изучить процедуру заключения договора о залоге недвижимости (ипотеке);
3. Провести анализ особенностей правового регулирования залога отдельных видов недвижимости.

При написании курсовой работы, наряду с действующим законодательством Российской Федерации и судебной практикой, которые  регулируют отношения в сфере залога недвижимости (ипотеки), использовалась учебная и научная литература Чижовой О., Базанова И.А., Великомыслова Ю.Я., Гришаева С.П. и других авторов.

1. Понятие, виды и сущность залога недвижимости (ипотеки).

По общему правилу недвижимостью являются земельные участки и  то, что неразрывно с ними связано, а именно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иными словами все то, что невозможно переместить, не нанеся при этом ущерба их назначению.

Законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу также приравнены некоторые движимые вещи, а именно   воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации. Подобное приравнивание к недвижимым вещам движимых обусловлено распространением на них специального правового режима, который установлен для реально недвижимых объектов.

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, одной из которых является ипотека или иными словами залог недвижимости. Так как залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, то формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данной в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.[1] Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада правомочий собственника: владение, пользование и распоряжение,[2] а имеются только владение и пользование.

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) устанавливает, два вида ипотеки:

- ипотека в силу закона;

- ипотека по договору.

Выделение данных видов ипотеки было известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А.: «Кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего».[3] Известно было подобное деление и русскому дореволюционному праву.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К данному виду ипотеки при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если самим законом не установлено иное.

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 Закона).

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.[4]

К обязательствам, которые обеспечиваются ипотекой, можно отнести обязательства по договорам займа и кредитным договорам, а также иные, которые основываются на договорах подряда, аренды, купли-продажи и некоторых других.

В случаях, когда кредитор и должник по договорам, обеспечиваемым ипотекой, являются юридическими лицами, такие договоры подлежат ими бухгалтерскому учету.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости,[5] права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры и их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.[6]

Ипотека как элемент экономической системы характеризуется следующими основными чертами.

       Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

В третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ от 30.11.1994 № 51-ФЗ//  СЗ РФ, 1994. №32. Ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25.10.2001 № 136-ФЗ// СЗ РФ, 2001. №44.
3. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ// СЗ РФ, 2001. № 46. Ст. 4308.
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ// СЗ РФ, 1998. № 31.
5. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8// Российская газета. 1996. № 152.
6. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2018г. № 4-КГ18-37.
7. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2018г. № 5-КГ18-149.
8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2012г. № 18-КГ12-55.
9. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 306-ЭС17-3016(2) от 14.08.2017г.
10. Абдуллаев, М.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие./ М.А. Абдуллаев, А.А. Орлов, Л.А. Римский, Бу Хассан Хоссам – М: МИИТ, 2003.
11. Ассаул, А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов – 3-е изд. исправл./ А.Н. Ассаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов – СПб: АНО «ИПЭВ», 2009.
12. Базанов, И.А. Происхождение современной ипотеки./ И.А. Базанов – Москва, Типорафия Левексон, 1900.
13. Великомыслов, Ю.Я. Гражданское право./ Ю.Я. Великомыслов – М., 2007.
14. Гришаев, С.П. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»./ С.П. Гришаев - М: Юристъ, 2004.
15. Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие/ О.Ю. Скворцов - М: Волтерс Клувер, 2006.
16. Чижова, О. Ипотека зданий, сооружений./ О. Чижова// Закон. 2002. № 10.