Введение
ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1. Понятие и основные признаки недвижимых вещей
1.2. Соотношение земельного участка и находящегося на нем здания и сооружения
1.3. Споры о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными
ГЛАВА 2. ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.2. Актуальные проблемы совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества
2.3. Законодательные новеллы в области купли-продажи недвижимого имущества
Заключение
Список источников
Российское законодательство совершенно четко отражает концепцию множественности видов недвижимости. Оно в полной мере допускает существование в качестве обособленных объектов вещных прав, как земельных участков, так и зданий, сооружений, лесов, многолетних насаждений и даже участков недр и обособленных водных объектов. Успешное формирование и функционирование рынка недвижимости требует соответствующего оформления и прав на нее, то есть создания надежной и эффективной единой федеральной системы государственной регистрации недвижимости.
Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Изучение особенностей заключения различных сделок, включая приватизацию жилья и долевое участие в строительстве, рекомендации и практические советы необходимы для правильного оформить законные права на недвижимость, сэкономить время, силы и средства.
В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества.
Законность имущественного оборота во многом зависит от «прозрачности» рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним – важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. Органы государственной регистрации не только ведут и хранят Единый государственный реестр, но и предоставляют информацию из него. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из Единого государственного реестра – единственного достоверного источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.
Актуальность и практическая значимость настоящей работы заключается в многоаспектности исследования, а также в распространенности фактов совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными среди различных участников гражданского оборота.
Объект исследования в курсовой работе – это общественные отношения, возникающие в сфере отчуждения недвижимого имущества по договорам купли-продажи. Предмет изучения – правовые нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере оборота недвижимого имущества.
Целью настоящей курсовой работы является комплексный теоретический анализ правовых особенностей продажи недвижимого имущества.
Указанная цель обусловила постановку следующих задач: 1) раскрыть понятие и основные признаки недвижимых вещей; 2) определить взаимосвязь земельного участка и находящегося на нем здания (сооружения); 3) проанализировать случаи ограничения купли-продажи отдельных объектов недвижимости; 4) изучить проблемы, возникающие при совершении сделок по купле-продаже недвижимого имущества; 5) раскрыть содержание законодательных нововведений в рассматриваемой области отношений.
Структура курсовой работы строилась в соответствии с поставленными задачами и состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения и списка источников.
ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1. Понятие и основные признаки недвижимых вещей
Во все времена недвижимое имущество занимало особое место в жизни, как отдельного человека, так и общества, страны в целом.
Для государства, земля как ее основная составляющая недвижимости, – это территория, на которую распространяется его власть, в определенном смысле его юрисдикция. В составе иных объектов гражданского оборота недвижимость занимает специфическое положение, и это во многом определяет направленность и содержание материально-правовых норм отечественного законодательства, которое устанавливает более сложный порядок приобретения права собственности на такое имущество (по сравнению с правовым регулированием гражданского оборота движимых вещей), а также коллизионно-правовых предписаний, в которых значимость объектов недвижимости проявляется особенно рельефно[1].
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)[2] недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба.
Объекты недвижимости можно условно классифицировать по нескольким группам. К первой группе можно отнести те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. Это земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.
Во вторую группу можно включить объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. Исходя из положений действующего законодательства, к недвижимым вещам также следует относить и некоторое «движимое» имущество, как исключение из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Указанные объекты можно отнести к третьей группе: это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако, Кодекс торгового мореплавания РФ[3], например, не проводит разграничение судов на морские и внутреннего плавания, а дает лишь общее понятие судна (самоходное или несамоходное плавучее сооружение, которое может использоваться в целях торгового мореплавания, для промысла водных биологических ресурсов). Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для промысла водных биологических ресурсов, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.
Таким образом, для признания вещи недвижимой, необходимо установить наличие следующих признаков: во-первых, иметь природные свойства – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (т.е. «недвижимость по природе»); во-вторых, иметь физические свойства – это прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты); в-третьих, объект недвижимости может иметь прямое указание в законе (так называемая «недвижимость по закону») – это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятие (предприятие является особым объектом гражданских прав, так как представляет собой целый имущественный комплекс).
Немаловажным фактором выступает также делимость или неделимость недвижимой вещи. Понятие неделимой вещи раскрывается в ст. 133 ГК РФ (это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения). В п. 4 ст. 244 ГК РФ неделимая вещь определяется как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможно ее разделить без изменения исходного назначения и недопустимость раздела законом исключает индивидуальную собственность на ее части. В этой связи можно добавить, что для всех вещей существуют следующие критерии делимости: 1) отсутствие законодательных запретов раздела; 2) сохранение частями целевого назначения вещи; 3) сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства пользования.
В отношении делимости недвижимой вещи, следует заметить, что это возможно, если сохраняется назначение этой вещи и в результате ее раздела новые объекты прав пригодны, например, для постоянного проживания, соответствуют критерию жилого помещения.
Раздел нежилых зданий возможен путем раздела долевыми собственниками здания (по соглашению или по решению суда) либо путем отчуждения частей здания (помещений). Переоборудование или перепланировка не является разделом здания, поскольку это только меняет характеристику целой вещи (она становится делимой).
Как архитектурные объекты здания являются сложными вещами, где могут быть части, имеющие самостоятельное или вспомогательное назначение или являющиеся конструктивными элементами. Часть здания может передаваться без юридического раздела в пользование в соответствии с назначением, что касается раздела либо отчуждения, то это допускается, только если сохраняется назначение всех обособленных частей и не только отчуждаемых, но и оставшихся у продавца[4].
Что касается общего помещения в многоквартирном доме (т.е. собственность собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме – общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, куда включаются: межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции), то такие части здания, как вспомогательные и технические помещения, не могут являться самостоятельными объектами недвижимости[5]. Такие помещения не могут отчуждаться, передаваться в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в многоквартирном доме, так как это будет нарушать эксплуатацию и обслуживание как дома в целом, так и помещений в нем. Также не являются самостоятельными объектами прав такие конструктивные элементы здания, как фундаменты, кровли (крыши), стены, перегородки. Тем не менее, в многоквартирных домах могут быть помещения вспомогательного назначения, которые могут использоваться другими лицами (аренда, ссуда) без ущерба эксплуатации всего здания – подвальные помещения, где отсутствуют коммуникации.
Вообще некоторые законы о природных ресурсах иначе определяют объекты недвижимости применительно к праву собственности. Например, Закон РФ «О недрах»[6] определяет, что объектом государственной собственности являются недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.
