Актуальность темы. Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой.
В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды.
В частности, актуален вопрос о возможности распространения норм об аренде зданий (сооружений) на отношения по аренде нежилых помещений внутри здания. Неоднозначно решается вопрос о том, как соотносятся отношения по аренде объектов, не завершенных строительством, с отношениями по аренде зданий (сооружений).
Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий (сооружений). Все сказанное в совокупности и предопределяет актуальность и необходимость настоящего исследования.
Цель настоящего исследования — комплексное рассмотрение теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий (сооружений) и разработка на этой основе предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования указанных отношений.
Цель исследования предопределила постановку следующих задач:
- определить место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества;
- выявить особенности договора аренды зданий (сооружений);
- исследовать проблемы, связанные с государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений) и соглашений об изменении или дополнении указанных договоров и предложить пути их решения;
Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений). Однако в рамках настоящей работы рассматриваются не только арендные отношения с указанными объектами, но и отношения, возникающие при аренде помещений, представляющих собой изолированные части зданий и объектов незавершенного строительства.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.
Методологической основой исследования явились диалектический, формально-юридический, методы.
1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ
1.2.Понятие, содержание и порядок заключения договора аренды
По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[1].
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права – как физические, так и юридические лица[5 с. 124].
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендодатель – это собственник передаваемого имущества и лицо, уполномоченное закону вставать имущества в ар.
Арендатор – это лицо, заинтересованные в получении имущества в пользование и владение.
Цель договора аренды - обеспечение передачи имущества во временное пользование арендатору, который нуждается в имуществе и временно и не может приобрести в собственности, арендодатель преследует цель извлечение прибыли о сдачи аренды во временное во временное пользование. Плоды продукция доходы попадают собственность арендатора.
Предметом может быть только имущества, только неупотребляемые вещи.
Договор аренды это возмездный договор имущество передается только за плату, форма может быть любой денежной и натуральной.
Сторонами договора могут быть граждане и юридические лица[11 с. 441].
В аренду могут быть переданы земельные участки природные объекты предприятия, мужественны, комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.
Земельные участки могут быть переданы в аренду с учетом норм земельного кодекса. Другие обособленные объекты леса отводы озера естественного происхождения, а также искусственные объекты партия рыбные пруды, парки. В ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды Не потребляемые вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования и сохраняются.
Срок договор аренды имеет существенное значение. Договор аренды на срок более года и одна сторона юридическое лицо заключается в письменной форме
Договор аренды на срок более года недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход права собственности на имущество может заключаться в форме договора купли продажи[6].
Срок действия договора аренды определенно с 1 числа текущего года 31 числа предыдущего месяца признается равным году. Срок предшествующего числа этого месяца существующего года не признается равному году совершения действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие внесения в договор заключенный в письменной форме Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен договор считается заключенным на неопределенный срок в этом случае не по сторонам имеет право отказаться от договора предупредив другую сторону за 1 месяц при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.
Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов вариант и. В таких случаях срок аренды в договоре не определен. Договор по истечении указанного срока прекращается. Договор аренды заключен на срок, превышающий установленные законом считается заключенным на срок равны предельному[1].
1.2. Обязанности сторон договора аренды
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и соответствующим назначению. Имущества сдается вместе с принадлежностями документами. Если такие принадлежности документы не были переданы. Без них арендатора не может пользоваться имуществом. Он может потребовать предоставления таких принадлежности и документов, а также. вправе расторгнуть договор и имеет право на возмещение убытков[18].
В случае если арендодатель не предоставил арендатору имущества указаны с пирог или когда срок не указан в разумный срок арендатор вправе истребовать это имущество и потребовать возмещения убытков причиненных исполнения, а также расторгнуть договор и возместить убытки. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В Случае если арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный срок или когда срок не указан, в разумный срок арендатор вправе истребовать это имущество и потребовать возмещения убытков причиненных исполнения, а также расторгнуть договор и возместить убытки.
Если удовлетворения требований арендатора не покрывает расходов вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены в договоре известны арендатору. Передача имущества в аренду не ограничивает права третьих лиц на это преимущество.
Законом возлагается обязанность на арендодателя предупредить о правах третьих лиц в отношении имущества, в том числе сервитуте и заводе неисполнении обязанностей дает арендатору право требовать уменьшения арендной и расторжение договора[7 с. 221].
Обязанности арендатора относятся проведение капитального ремонта переданного имущества.
Арендатор обязан бережно относится к имуществу, переданному в аренду, использовать его по целевому назначению. Договором или законом может быть возложена обязанность производить текущий ремонт.
Внесения арендной платы является обязанностью арендаторам. Исчисляется арендная плата в рублях. Также можно предусмотреть в договоре, что арендная плата будет исчисляться в иностранной валюте. В качестве арендной платы могут быть приняты имущественные интересы. Также возможно сочетание арендной платы и денежного выражения. Оплата вносится за периоды за месяц или за год.
Договора может быть предусмотрено внесение арендной платы за будущие периоды. Внесения арендной платы по частям. Невнесение арендной платы является основанием для расторжения договора аренды.
1.3 Основания прекращения договора аренды
Основания расторжения договора аренды предусмотрено в статье 619 ГК РФ
В число таких оснований законодатель относит следующие условия
Использование имущества существенного нарушения условий договора и назначением имущества либо с неоднократными нарушениями существенными являются такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя мере лишаюсь его на то, что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Вторым основанием для досрочного расторжения является нарушение права арендаторов использовать имущество, таким образом, чтобы вернуть арендатору состояние, в котором он его получил. С учетом нормального износа состоянии, обусловленном договором[16 с. 174].
Третьим основанием для расторжения договора является нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы. Если просрочка арендных платежей имела место 3 раза подряд стороны могут расторгнуть договор.
Четвертым основаниям досрочного расторжения договора является обстоятельство предусмотрено договором или законом. В частности, проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора, которую он не выполнил.
Восстанавливается обязанности арендодателя письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения обязанностей в разумный срок это требование направлена на защиту интересов арендаторов непринятие арендатором мер для устранения нарушений являются основанием для обращения в суд для. Защиты своих интересов и расторжения договора
Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений.
При утрате одной из сторон интереса к сделке, который являлся в том числе одним из внутренних факторов, побудивших к заключению договора, такое соглашение может быть расторгнуто судом при реализации принципа баланса интересов, поскольку обратная ситуация обязывала бы лицо совершать действия вопреки ее воли, т.е. быть "рабом" сделки. Полагаем, что принцип баланса интереса может проявляться в следующем: сторона, которая утратила интерес к исполнению по сделке, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора [3].
Подводя итоги первой главы, автор приходит к выводам следующего содержания.
По договору аренды и собственник имущества, передает данное имущество во временное пользование за плату. Существенными условиями договора является срок и цена, а также предмет.
Обязанностью арендатора является передача имущества в аренду. Имущество должно быть в пригодном состоянии. Для аренды используется не потребляемые вещи. Обязанности арендатора является сохранять имущество договора, использовать по назначению и вернуть после окончания срока действия договора в надлежащем состоянии, а так же вносит арендую плату, в порядке предусмотренного договором.
