Договор аренды и его роль в гражданском обороте

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи. Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.

Степень разработанности темы. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных российских ученых, таких как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Д. Корецкий, И.А. Покровский, Е.А. Суханов, а также менее известных, но посвятивших свои труды в изучаемой теме: Гусев А., Ларцева Л., Кондратенко И.А., Корнийчук Г.А., Орлова О.Е., Чагин К.Г.,  и др.

Так, профессоры М.И. Брагинский и В.В. Витрянский провели научно-практические исследования гражданско-правовых договоров, связанных с передачей имущества. Особое внимание они уделили договорам, признаваемым отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств, к которым, в частности, относятся: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др. Доктор юридических наук, профессор А.Д. Корецкий свою работу «Договорное право» посвятил изучению правовой природы и проблематики гражданско-правовых договоров, систематизации основных вопросов их теории: сущностной дефиниции договоров, их элементов и признаков, конструкции, способов классификации и толкования, порядка заключения и расторжения и т.д.

Профессор И.А. Покровский важное внимание придавал проблемам договорной свободы и обязательствам из договоров, в том числе и арендных. В работе «Основные проблемы гражданского права» он раскрыл важнейшие вопросы собственности и владения. Показал их связь с разработками отечественной цивилистики.

Говоря о современных научных исследованиях, следует отметить, что общим проблемам договора аренды и его отдельным разновидностям посвящены кандидатские диссертации О.П. Скребковой «Договор аренды земельных участков», Н.С. Карцевой «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве», Н.Ю. Шлюндт  «Изменение и расторжение договора аренды» и др.

Между тем проходящие в Российской Федерации РЫНОЧНЫЕ преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении гражданско-правового договора аренды.

Предметом исследования являются общие положения договора аренды и его роль в гражданском обороте.

Целью исследования является теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства.

Задачи исследования: анализ понятия договора аренды и отдельных его видов; рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий; рассмотрение особенностей правового статуса субъектов договора аренды; формулирование предложений по совершенствованию законодательства.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания. В процессе работы так же были использованы такие методы, как анализ, синтез, описание и метод сравнительного исследования, который позволяет выявить особенности соотношения норм Гражданского кодекса РФ и федеральных законов регулирующих отношения касающиеся договора аренды и его отдельных видов.

Теоретическая основа представлена важнейшими нормативно-правовыми актами по рассматриваемой проблеме, в частности Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, существующей судебной практикой, а так же научными и учебными источниками по гражданскому, договорному и обязательственному праву.

Научная и практическая значимость. Результаты исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений.

Структура работы состоит из введения, определяющего актуальность темы, двух глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения, содержащего выводы по работе в целом, списка нормативно-правовых актов и литературы, используемых в работе.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Понятие договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей «locatio-conductio rerum». В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием «аренда имущества», «без придания специального юридического значения их одновременному применению».

Законодательство советского периода использовало термин «аренда» для обозначения договоров по передаче в наем — хозяй­ственную эксплуатацию государственных предприятий, хотя Граж­данский кодекс РСФСР 1922 г. (ст.152) и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст.277) также оперировали понятием «имущественный наем». В сходном значении термин «аренда» употреблялся Основами законо­дательства Союза ССР и «союзных республик об аренде №810-1 от 23.11.1989». Как гласила ст.1 Основ об аренде, «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» использовалось для обозначения особенностей срочного воз­мездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В настоящее время легальное определение договора аренды содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ, так по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во времен­ное пользование.

Таким образом, действующее законодательство полностью отож­дествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». Однако, в отношении жилого помещения проводится правовое разграничение между арендой и наймом, так как «наем жилой недвижимости регулируется Главой 35 Гражданского кодекса РФ и Жилищным кодексом».

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа не выгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающегося только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения^.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, «получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон».

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право «в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею».

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, двусторонним, взаимным (синаллагматическим) и возмездным, «предусмотрены и утверждены его типовые формы».

Договор аренды является консенсуальным, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Полагаем возможным сделать следующий вывод: договор аренды является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям. Между тем, все доводы о реальной правовой природе арендных отношений являются безосновательными и базируются лишь на неверном применении правовых норм, в частности на пренебрежении в использовании принципа «lex speciales degorate lex generales» («специальный закон отменяет общий»).

Возмездным, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом арендную плату. Двусторонним договор аренды является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что «договор аренды является синаллагматическим».

нет