Результаты финансово-экономического кризиса продолжают проявляться во всех сферах деятельности каждого государства, в том числе и России, отражаясь в темпах торгового оборота, уровне доходности совершаемых сделок, рисках финансовых операций, объемах инвестиций и т.п. В итоге многие субъекты предпринимательской деятельности в целях получения максимально возможного экономического эффекта от использования тех объектов, которыми они в данный момент обладают, вынуждены предпринимать дополнительные меры, в том числе вводить в гражданский оборот объекты незавершенного строительства. В частности, на основе ст. 130 ГК РФ, относящей объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, для совершения сделки с таким объектом следует зарегистрировать права на него. Однако при этом в законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие квалифицировать объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. В итоге стороны указывают предметом договора "совокупность строительных материалов", на которую впоследствии необходимо зарегистрировать право собственности как на объект недвижимого имущества. Однако судебная практика квалифицирует такие сделки как притворные со всеми вытекающими последствиями.
Актуальность данной работы составляет отсутствие единого научно-теоретического подхода к понятию объекта незавершенного строительства.
Целью данной курсовой работы является изучение и анализ дискуссионных вопросов, проблем правового регулирования объектов незавершенного строительства, судебной практики, рассматривающей правоотношения по поводу объектов незавершенного строительства.
Для достижения поставленной цели необходимо:
- Проанализировать содержание термина "имущество", используемого в законодательстве РФ, выявить его сходство и различие с понятиями "вещь" и "имущественный комплекс", которые являются основой для определения "объект незавершенного строительства";
- Осуществить анализ правовой категории "объект незавершенного строительства", сформулировать признаки, характеризующие данный объект прав;
- Конкретизировать механизм договорного регулирования введения объектов незавершенного строительства в гражданский оборот.
- Проанализировать федеральную судебную практику, где объектом разбирательства являются объекты незавершенного строительства.
Объектом курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в процессе установления прав на объекты незавершенного строительства и введению их в гражданский оборот.
Предметом курсовой работы являются правовые нормы, регламентирующие статус объектов незавершенного строительства, определяющие особенности установления прав на них и введение таких объектов в гражданский оборот, а также материалы правоприменительной практики.
Теоретическую основу курсовой работы составили труды таких ученых как: В.А. Алексеева, В.К. Андреева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, И.В. Ершова, О.С. Иоффе, A.A. Молчанова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.
Нормативную базу исследования контрольной рабы составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский Процессуальный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Структура курсовой работы обусловлена целями и задачами исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
Глава 1.Понятие и особенности объекта незавершённого строительства
1.1. Понятие "объект незавершенного строительства"
Понятие "объект незавершенного строительства" законодательно не закреплено, и, опираясь на существующую практику, можно его сформулировать следующим образом.
Объект незавершенного строительства - объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Это понятие включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.
Вопрос о регистрации объекта незавершенного строительства может быть поставлен при наличии определенных обстоятельств: прекращено действие договора строительного подряда, на основании которого производились соответствующие работы (произведена консервация строительства); доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости; имеется разрешение на производство строительных работ; строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил; представлено описание объекта незавершенного строительства.
Судебная практика. Высший Арбитражный Суд РФ как при принятии рекомендаций (информационных писем) нижестоящим арбитражным судам, так и при рассмотрении конкретных споров неоднократно рассматривал проблемы правового режима объектов незавершенного строительства.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" при разрешении спора установлено, что на земельном участке "возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости". Как видно из этого силлогизма, в данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (утратил силу), незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Как видим, в данном случае Пленум ВАС РФ несколько сузил по сравнению с ранее приведенной формулировкой понятие недвижимости. Из определения оказались исключенными те не завершенные строительством объекты, в отношении которых действуют договоры строительного подряда, то есть объекты, по поводу которых существуют незавершенные правоотношения обязательственно-правового характера.
Эта позиция была усилена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда". В соответствии с п. 21 этого письма "право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке".
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помимо такого критерия, как отсутствие обременения обязательственно-правового характера для регистрации прав на объект незавершенного строительства, суд указывает и на такой критерий, как "необходимость совершить сделку с этим объектом". В п. 16 указанного письма установлено, что "право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку". Данный подход использован Президиумом ВАС РФ на основании п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Впрочем, понятие "необходимость совершения сделки" уже подвергалось критическому анализу в литературе в связи с его неопределенностью.
В другом пункте этого же письма Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объект незавершенного строительства не может быть объектом одного из видов гражданско-правовой сделки (продажи с публичных торгов), поскольку право собственности на него не было зарегистрировано в установленном порядке (п. 17). Вывод Президиума ВАС РФ распространяется на все виды гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства, права собственности на которые не прошли государственной регистрации. Этот вывод также основан на ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость.
Вывод. Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, определение понятия "степень завершенности объекта недвижимости" имеет ключевое значение. Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (в ред. от 04.03.2015) предусматривается, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте (п. 16).
