ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1. Понятие и объекты договора аренды
1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды. Срок договора аренды
1.3. Классификация договора аренды
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Условия и особенности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя
2.2. Условия и особенности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора
2.3. Улучшения и выкуп арендованного имущества
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Актуальность темы исследования. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.
Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.
Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.
Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2-6 гл. 34 ГК.
Объектом исследования выступают правовые отношения, регулирующие функционирование и развитие института договора аренды в современном российском гражданском праве.
Предметом исследования послужили нормативные правовые акты, учебная и научная литература, материалы судебной практики, регулирующие правоотношения в области договора аренды.
Цель исследования – проанализировать правовую сущность института договора аренды.
Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи:
- охарактеризовать понятие и объекты договора аренды;
- проанализировать форму и государственную регистрацию договора аренды, срок договора аренды;
- охарактеризовать классификацию договора аренды;
- проанализировать условия и особенности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя;
- охарактеризовать проанализировать условия и особенности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора;
- проанализировать институты улучшения и выкупа арендованного имущества.
При проведенном исследовании были использованы следующие методы:
-абстрактно-логический (изучение определённого явления без учёта его несущественных признаков);
-анализа и синтеза (в работе был проанализирован массив информации связанный с темой и сделан синтез);
-обобщения информации (сведение поученных данных к единому общему выводу).
Глава 1. Общая характеристика института договора аренды в современном российском гражданском праве
1.1. Понятие и объекты договора аренды
Статья 606 ГК РФ[1] посвящена одному из важнейших институтов гражданского права - договору аренды. В ней содержится легальное (т.е. содержащееся в самом законе) определение договора аренды.
Статья 606 ГК РФ исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но также может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего и интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто вынуждены обращаться к аренде различных видов имущества (например, транспортных средств, помещений для офисов, складских помещений, оборудования и т.д.).
По договору аренды передается только имущество. Аренда исключительных прав, иных объектов интеллектуальной собственности ст. 606 ГК РФ не регулируется. Об отличиях между договором аренды и коммерческой концессией (франчайзинг) ст. 1027 ГК;
Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной и т.п.). Однако если имущество передано без оплаты, то налицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК).
Анализ ст. 606 показывает, что сторонами в договоре аренды (арендодателем и арендатором) могут являться как граждане, так и юридические лица. Не имеет значения и то обстоятельство, является ли гражданин индивидуальным предпринимателем или нет: стороной в договоре аренды он может быть в любом случае. К ним применяются общие правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК).
Арендодателем по общему правилу является лишь собственник имущества. Однако в ряде случаев в этом качестве могут выступать субъекты права хозяйственного ведения, если право сдачи в аренду имущества им предоставлено собственником (ст. 113, 114, 295 ГК); субъекты права оперативного управления в соответствии с правилами ст. 115, 296-298 ГК; арендатор, сдающий имущество в субаренду в установленном порядке (ст. 608, 615 ГК).
Если лицо систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 ГК) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК).
Арендатором может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иные лица (граждане и юридические лица), использующие арендное имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд в телевизорах, в мебели и т.п.).
Статья 606 ГК РФ конкретизирует (применительно к договору аренды) общие правила ст. 136 ГК о том, что плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в собственность арендатора. Однако следует обратить внимание на то обстоятельство, что в отличие от норм ст. 136 ГК нормы ст. 606 имеют императивный характер: сами стороны в договоре аренды не могут предусмотреть иные правила.[2]
Однако собственностью арендатора становятся именно те плоды, доходы, продукция, которые получены в результате использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды. Если же арендатор использовал имущество способом, противоречащим договору аренды или закону, то он не становится собственником, а право собственности на приплод, доходы, продукцию принадлежит арендодателю.
