Договор аренды, понятия и общие положения

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

Нужно сказать также о том, что институт договора аренды в российском гражданском праве является хорошо разработанным, многие нормы достаточно детально регулируют отношения сторон и стараются обеспечить баланс их интересов. В то же время какое-либо специальное нормирование отношений по пользованию частями физически осязаемых вещей, если расценивать их не как аренду, в действующем законодательстве отсутствует. Это, как будет показано ниже, создает определенные проблемы для судебной практики.

Целью курсовой работы является исследование актуальных вопросов договора аренды на современном этапе.

Задачи курсовой работы:

охарактеризовать понятие и основные элементы договора аренды;

определить предмет договора аренды;

охарактеризовать основания для прекращения и расторжения договора аренды.

Теоретическая база. Значительный вклад в исследовании в области договора аренды внесли отечественные авторы: Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Кокоева Л.Т., Майдаровский Д.В., Супрун В.В., которые раскрывают сущность правового регулирования в области договора аренды.

Объект исследования – договора аренды в РФ.

Предмет исследования – вопросы договора аренды на современном этапе.

Методологическая основа исследования включает в себя системный подход и методы комплексного, факторного и сравнительного анализа, а также методы экспертных оценок.

Нормативная база – Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Структура курсовой работы представлена следующим образом:

во введении обосновывается актуальность темы курсовой работы, определяются цели и направления исследования, показываются научная новизна и практическая значимость полученных результатов, изложено краткое содержание каждого из разделов;

в первой главе «Понятие и основные элементы договора аренды» определено понятие и юридическая характеристика договора, предмет, субъекты договора аренды, дана характеристика формам и государственной регистрации, рассмотрены арендные платежи и срок аренды;

во второй главе «Основания для прекращения и расторжения договора аренды» изучены вопросы расторжения договора аренды и последствия расторжения договора аренды;

в заключении сформулированы основные результаты проведенного исследования.

Глава 1. Понятие и основные элементы договора аренды

1.1. Понятие и юридическая характеристика договора

В настоящее время гл. 34 ГК РФ[1] предусматривает шесть параграфов, которые затрагивают вопросы правоотношений, вытекающих из договора аренды.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.

В настоящее время выделяются следующие типы договора аренды: договор проката, договор транспортного средства с экипажем/без экипажа, договор аренды здания и сооружения, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды. О порой необоснованном и неверном выделении вышеуказанных типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика[2].

По своей сути вышеуказанные типы договоров в рамках соблюдения обозначенного принципа кодифицирования можно объединить в две большие группы:

1. Договор аренды движимого имущества.
2. Договор аренды недвижимого имущества.

1.2. Предмет договора аренды

В российской цивилистике традиционно считается, что предметом договора аренды (то, по поводу чего заключается данный договор) является индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. Из названных характеристик следует, что речь идет только о вещах - физически осязаемых предметах материального мира, полезность которых осознана человеком.

В то же время, представляется бесспорным, нередко вещи в указанном выше значении являются сложными, многоэлементными. При этом речь идет об обычном, бытовом понимании термина «сложный» («состоящий из нескольких частей, элементов»[3]), а не юридическом понятии «сложная вещь» (согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: такой вещью является вещь, состоящая из нескольких различных вещей, соединенных таким образом, который предполагает их использование по общему назначению). К таким многоэлементным вещам в первую очередь необходимо отнести недвижимые вещи (например, помещения).

Наличие у ряда вещей нескольких элементов, которые вполне могут использоваться самостоятельно, рождает закономерный вопрос: будет ли являться договором аренды соглашение о предоставлении в пользование отдельной части (частей) такой вещи, без пользования ею целиком.

Важно отметить, что данный вопрос имеет не только теоретическое значение. Дело в том, что на практике названные договоры о предоставлении в пользование отдельных элементов, частей вещи не так уж редки.

Одним из основных начал российского законодательства является принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Данный принцип в том числе обусловливает то, что стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Поэтому если исходить из тезиса о том, что предметом договора аренды могут являться только вещи целиком, но не их части (элементы), то указанные договоры, не являясь договорами аренды, тем не менее имеют право на существование. Ведь только потому, что по ним в пользование передается часть объекта, но не он весь, их вряд ли можно признать сделками, нарушающими требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ).

Нужно сказать также о том, что институт договора аренды в российском гражданском праве является хорошо разработанным, многие нормы достаточно детально регулируют отношения сторон и стараются обеспечить баланс их интересов. В то же время какое-либо специальное нормирование отношений по пользованию частями физически осязаемых вещей, если расценивать их не как аренду, в действующем законодательстве отсутствует. Это, как будет показано ниже, создает определенные проблемы для судебной практики.

В отношении квалификации договора о пользовании частью вещи интерес представляет позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в п. 7 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»[4]. В данном пункте, рассматривая вопрос о передаче в пользование отдельных частей здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, ВАС РФ пришел к выводу, что такого рода договор не будет являться договором аренды. Это следует из указания упомянутого суда, что к таким договорам правила о договоре аренды могут применяться лишь по аналогии.

Несомненно, если исходить из концепции «предмет договора аренды - только вещь целиком», то названный подход надлежит признать абсолютно верным. Если говорить о вещах, не относящихся к категории сложных, то части таких вещей, хотя бы они и обладали известной самостоятельностью, не могут быть признаны самостоятельными вещами.

В то же время, думается, целесообразно попытаться понять, есть ли какой-то юридический, да и просто житейский смысл в такой точке зрения. Ведь очевидно, что применение к договорам о передаче в пользование отдельных элементов вещей положений законодательства о договоре аренды по аналогии по многим причинам не является желательным. Во-первых, ни для кого не секрет, что отечественные суды крайне неохотно применяют гражданское законодательство по аналогии. Во-вторых, применение закона по аналогии создает по существу безграничный простор для судебного усмотрения, на опасность чрезмерной широты которого в свое время справедливо указывал И.А. Покровский[5].

1. Белов, В.А. Арендная плата по договору аренды / В.А. Белов // Право и экономика. 2014. №3.
2. Белов, В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений / В.А. Белов // Актуальные проблемы российского права. 2014. №10.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. – 228 с.
4. Зайков, Д.Е. Договор аренды: на что необходимо обратить внимание? // Руководитель автономного учреждения. 2013. № 2. С. 33 - 49.
5. Елизаров, Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владивосток, 2011. 22 с.
6. Ковин, Р. Аренда. Как не переплатить при расторжении договора // Практический бухгалтерский учет. 2014. № 10. С. 36 - 39.
7. Коробицын, М. Арендный офшор // ЭЖ-Юрист. 2013. № 12. С. 10.
8. Мандрюков, А.В. Госрегистрация договора аренды недвижимости в свете изменений в законодательстве и судебной практике / А.В. Мандрюков, // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. 2014. №5.
9. Мозгунова, А. Договор аренды: сложности квалификации / А. Мозгунова, // эж-ЮРИСТ. 2014. №23.
10. Никитин А.В. О предмете договора аренды // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. № 11. С. 59 - 63.
11. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 91 - 107
12. Прохоров, А.М. Российский энциклопедический словарь. М., 2011. С. 321.
13. Пьянкова А.Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 3. С. 24 - 29.
14. Сергеев, А.П., Толстой, Ю.К. Гражданское право. М., 2005. Т. 2. – С. 217.
15. Супрун, В.В., Майдаровский, Д.В. Современные проблемы правового регулирования арендных отношений // Закон. 2013. № 10. С. 148 - 154.
16. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».
17. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – №3.