Введение
Глава І. Общие положения о договоре аренды зданий и сооружений
1.1. Понятие договора аренды зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты аренды
1.2. Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений
Глава ІІ. Содержание договора аренды зданий и сооружений
2.1. Правовая конструкция договора аренды зданий и сооружений
2.2. Анализ судебной практики по спорным вопросам, возникающим из договора аренды зданий и сооружений
Заключение
Библиографический список
Договором аренды зданий и сооружений признается передача арендодателем здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.
Договор аренды здания или сооружения должен быть составлен в письменной форме. Если форма договора не будет соблюдена, то договор будет считаться недействительным.
Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок более 1 года, необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое помещение.
Договор аренды здания и сооружения будет считаться заключенным с момента государственной регистрации.
Перед заключением договора необходимо убедиться в отсутствии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Запрет на совершение регистрационных действий с объектом аренды, обременение его залогом, субарендой, сервитутом – всё это может обернуться неприятностями, ведь права третьих лиц на это имущество сохранятся. К примеру, если объект аренды находится в залоге, сдача его в аренду возможно только с согласия залогодержателя. Конечно, арендодатель несёт ответственность, за сокрытие такого рода информации, но ведь потерянное (в лучшем случае) время это не вернёт. И именно поэтому серьёзный бизнес занимается проверкой контрагентов, именно поэтому кредит на хороших условиях нельзя получить в день обращения.
Данная тема актуальна также тем, что здания и сооружения как объекты недвижимости, а соответственно и гражданского оборота, впервые выделяются в особый самостоятельный вид договора аренды.
Поставленные вопросы в работе находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе, существует большое количество статей, посвященных отдельным локальным проблемам, например, государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. Целью исследования является рассмотрение договора аренды зданий, сооружений в общем и выделение некоторых проблем, которые еще не нашли своего решения в законодательстве России.
В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:
• на основе анализа законодательства определить понятие договора аренды зданий и сооружений и правовую природу договора аренды зданий;
• систематизировать основные подходы к Правовому регулированию договора аренды зданий и сооружений договора аренды зданий, сооружений, выделить особенности договора аренды нежилых помещений;
• определить основные особенности договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, обусловленные спецификой их предмета;
• проанализировать правовую конструкцию договора аренды зданий и сооружений, эффективность действующего законодательства, регулирующего договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;
• провести анализ судебной практики по спорным вопросам, возникающим из договора аренды зданий и сооружений на примере г. Белгород.
Объектом исследования являются нормы законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений, а также нежилых помещений; правоприменительная деятельность по реализации этих норм.
В курсовой работе предметом исследования являются основные подходы к определению юридической природы арендных отношений и специфика правового режима недвижимого имущества - зданий, сооружений, нежилых помещений, как объектов прав; рассматриваются понятие и содержание договора аренды зданий, сооружений; анализируются особенности договора аренды нежилых помещений.
При написании курсовой работы использовались всеобщий диалектический метод познания и различные общенаучные методы исследования.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения, библиографического списка.
Глава І. Общие положения о договоре аренды зданий и сооружений
1.1. Понятие договора аренды зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты аренды
Договор аренды зданий и сооружений — это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.
Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.
Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.
Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.
Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.
Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.
Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е. заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения). В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.
Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.
В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:
- наименование;
- краткое описание;
- месторасположение;
- сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
- график платежей, включая первый.
В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:
- свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
- другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
- технический паспорт объекта.
После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.
Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.
Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:
- Наименование документа;
- Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
- Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.
Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
