Курсовая Договор аренды

Актуальность темы исследования. В теории гражданского права проблемы связанные с заключением, правовым регулированием, реализацией, изменением и расторжением договора аренды занимают центральное место, они достаточно дискуссионны и постоянно находятся в центре внимания законодательных и правоприменительных органов.

Целью работы является комплексный анализ и исследование договора аренды. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

- рассмотреть правовую природу договора аренды;

- показать порядок заключения договора аренды;

- изучить права и обязанности арендодателя и арендатора;

- провести изучение отдельных видов договора аренды;

- подвергнуть анализу реализацию института договора аренды в правоприменительной практике.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе заключения, реализации, изменения и расторжения договора аренды.

Предмет исследования - нормы, которые регулируют договор аренды в Российской Федерации и их особенности на сегодняшний день.

Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых посвященных вопросам аренды, в частности – Ю.Н. Андреева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, И. Зерновой, И. Молчанова, А. Репина и др.

Методологической основой исследования послужили общенаучные и частно-научные методы, такие как анализ, синтез, логический, сравнительно - правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод логического анализа и др.

В процессе работы был использован общефилософский диалектический метод познания, что отвечает задаче комплексного изучения проблемы.

Нормативно-правовую базу настоящей работы составили Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты. Также в работе использовались данные правоприменительной практики, архивных источников отечественного законодательства, материалы периодической печати и др. 

Глава 1. Институт аренды в гражданском законодательстве РФ

1.1 Понятие, признаки договора аренды

Слово «аренда» имеет латинские корни - arrendare, что означает - отдавать внаем. Р.А. Судапин считает, что аренда – это сложный и комплексный институт, один из наиболее развитых ввиду того, что на протяжении тысячелетий арендные отношения возникали и возникают как в предпринимательской деятельности, так и в повседневных отношениях физических лиц, которые не связаны с предпринимательством.

Е.А. Суханов полагает, что аренда – договорной институт, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский утверждают, что об аренде можно говорить, как о юридическом факте, имеющем форму договора[1]. Ввиду того, что действующее российское гражданское законодательство понимает под договором соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то договор – это двух - или многосторонняя сделка.

Посему, договор аренды - двухсторонняя сделка, а именно соглашение лиц, которое направлено на установление правоотношений по поводу найма имущества. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. Договор аренды является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям. Договор аренды – консенсуальный (согласованный), взаимный и возмездный (п. 1 ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) аренда - это предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[2]. Согласно статье 606 ГК РФ пользование имуществом по договору аренды осуществляется за плату. Указанное положение предопределяет правовую природу аренды как возмездной, двусторонне обязывающей (синаллагматической) сделки. Несмотря на то обстоятельство, что несогласование по тексту договора аренды величины арендной платы не влечет недействительность данного соглашения, в условиях мирового финансового кризиса колебание размера вознаграждения арендодателя имеет большое значение для субъектов предпринимательской деятельности[3].

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Форма договора - договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей значимости, статуса участвующих сторон, a также от срока действия соглашения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско - правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пункт 3 ст. 607 Гражданского кодекса устанавливает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных, позволяющих идентифицировать имущество, передаваемое в аренду, соответствующий договор не считается заключенным[4].

Интерес представляют разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 13, в отношении применения ст. 607 «Объекты аренды» ГК РФ в части земельных участков и других обособленных природных объектов, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других вещей, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемых вещей).

В п. 4.5 Постановления № 13 ВАС РФ разъяснил, что положения Гражданского кодекса (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому арендатору в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее часть.

Если по договору аренды, заключенному на год (и более), допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения, такой договор аренды подлежит государственной регистрации согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ[5], при этом обременение устанавливается на всю недвижимость в целом. При этом в случае государственной регистрации договора аренды предоставление кадастрового паспорта на обременяемое арендой имущество необходимо, если паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов[6]. Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения также должны быть установлены в договоре (ст. 614 ГК РФ). Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Изд. 4-е, испр., М., 2019.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Собрание законодательства РФ.1996. № 5. ст. 410.

[3] Белов В.А. Расторжение договора аренды в условиях финансового кризиса // Право и экономика. 2019.№ 2.

[4] Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право и экономика. 2020. № 3. С. 54 - 56.

[5] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 2001.№ 211-212.

[6] Хромова Н. Комментарий к Постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» //Автономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтера. 2013. № 3.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ.1996. № 5. ст. 410.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136- ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 2001.№ 211-212.

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. № 154.

4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 1997. № 145.

5. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета. 1998. № 211.

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5.

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. №3.

10. Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. – М.: Норма, 2016. – С. 129.

11. Белов В.А. Расторжение договора аренды в условиях финансового кризиса // Право и экономика. 2016.№ 2.

12. Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право и экономика. 2015. № 3. С. 54 - 56.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Изд. 4-е, испр., М., 2019.

14. Гражданское право: курс-минимум: Учебное пособие / В.А. Кодолов. - М.: Магистр, 2016. - 220 с.

15. Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. – М.: Статус, 2014. – С. 59.

16. Зернова И. Сдача недвижимого имущества в аренду // Учреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложение. 2015. №6.

17. Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах // Вестник экономического правосудия. 2020. № 9.

18. Куцина С. Движимая недвижимость // ЭЖ-Юрист, 2019. - № 45. – С. 4.

19. Мандрюков А. Основания для расторжения договора аренды // Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений. 2020. № 6

20. Молчанов И. Услуги по перевозке или аренда: роковая черта в применении ЕНВД // Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов). 2019. № 9.

21. Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства в России и странах СНГ // Правовые вопросы строительства, 2019. - № 1. – С. 17.

22. Никитин В.В. Существенные условия и незаключенность договоров: Россия и мир // Актуальные проблемы российского права, 2019. - № 5. – С. 800.

23. Репин А. Комментарий к постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Бюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтера. 2013. № 5.

24. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Норма, 2019. – С. 122.

25. Соменков С.А. Институт одностороннего отказа от исполнения договора в условиях реформы гражданского законодательства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 11.

26. Сорокин А. Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры // Жилищное право. 2020. № 2.

27. Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2020 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 2. С. 20 - 38.

28. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно –арбитражной практики. – М.: Инфотропик Медиа, 2020. – С. 158.