Понятие, элементы и значение договора аренды

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты  и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому  лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является , как правило, собственником этого имущества либо  субъектом иного ограниченного вещного права.

Лицо, принимающее имущество, становится (по договору аренды, жилищного найма, ссуды) законным владельцем указанного имущества. В этом случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник,  вещно-правовую защиту.

Договор аренды, как и другие вышеназванные договоры, имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).

Договор аренды является сложным договором, охватывающим большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии пяти разновидностей такого договора: прокат, аренда (фрахтование на время) транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

В настоящей работе подробно рассматриваются законоположения, регламентирующие отношения, возникающие из договора аренды, складывающаяся судебная практика.

1.ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст.606 ГК РФ. По договору (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только в пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, например,  от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст.807 ГК РФ).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятие «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Дореволюционные цивилисты дифференцировали объектов договоры аренды и имущественного является найма, исходя из того,  что качества аренда средств предполагает только системы пользование изменения вещью, а наем, кроме того, «извлечение изменения из нее результатов плодов». Однако системы указанное службы положение изменения не общества нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф.Шершеневич по продукции этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие изменения между пользованием только системы вещью и извлечением из нее результатов плодов, как это качества принято качества в германском праве, чуждо также уровня различие изменения между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это качества принято качества во управления французском праве.» (1) Употребление изменения в действующем российском законодательстве в одних случаях термина фондов «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано развития не общества столько системы с различиями состояния отдельных видов таких договоров, сколько системы со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Г.Шапкина фондов в статье «Договор аренды» отмечает: «Дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении связи жилых помещений. При граждан предоставлении связи жилого является помещения гражданину для проживания в наем между сторонами состояния заключается договор найма данных жилого является помещения, который выделен  в самостоятельный вид и регулируется нормами состояния главы 35  ГК РФ.

использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами состояния – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по продукции модели объектов договора предприятия аренды.» (1)

Аренда средств дает возможность удовлетворять потребности органов граждан и юридических лиц, нуждающихся во управления временном пользовании связи определенными состояния вещами, и в то качества же уровня время обеспечивает собственнику имущества, не общества использующему его является в данный период, получение изменения дохода средств в виде решения арендной платы. Это качества выгодно развития для обеих сторон.

Во-вторых, на фондов государственном уровне общества ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности органов государства, выведения их из-под жесткого является государственного является регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице товариществ и обществ (по продукции российскому законодательству). Здесь уже уровня затрагивались  не общества только системы гражданско-правовые положения аспекты.  С помощью правовых инструментов решались политические изменения и социально-экономические изменения проблемы, определявшие изменения цели объектов и характер реформ, причем гражданско-правовые положения средства организации применялись в сочетании связи с иными состояния методами состояния реформирования экономики,  в том числе административно-правовыми. Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года средств №178-ФЗ «О приватизации связи государственного является и муниципального является имущества» (2) исходит из нецелесообразности органов дальнейшего является применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение изменения операций по продукции выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в определенный срок, по продукции истечении связи которого является право управления на фондов их выкуп будет признано развития утратившим силу (п.12 ст. 43 названного является закона).

1. Гражданский кодекс РФ (часть 1): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // РГ. 1994. № 238-239.

2. Гражданский кодекс РФ (часть 2): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // РГ. 1996. № 23-25, 27.

3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»// РГ. 2002. №16.

4. Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // РГ. 2002. № 229.

5. Федеральный закон от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» // РГ. 2003. №42.

6. Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // РГ. 2006. № 162.

7. Постановление Мэра города Хабаровска от 16 января 2009 года № 173 «Об утверждении положения  о порядке дачи согласия на заключение договор аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием» // Хабаровские вести. 2009. № 7.

8. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Постановление ВС СССР от 31 мая 1991 г. № 2211-1// Ведомости СНД и ВС ССР. 1991. № 26.

9. Гражданский кодекс РСФСР: Постановление ВС РСФСР от 11 июня 1964 г.// Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24.

10. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// РГ. 2010. № 6.

11. Постановление пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»// Вестник ВАС РФ, № 1, 2012.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.»// Вестник ВАС РФ. №3.  2002 год.

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 (Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными) // Вестник ВАС РФ. 2014. №4.

14. Постановление ФАС Уральского округа от 16 ноября 2006 № Ф09-10182/06-С3 по делу № А47-1541/06 // Справочная система «Консультант Плюс» (дата обращения 03 декабря 2016 года).

15. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 марта 2010 по делу № А43-4982/2009 // Справочная система «Консультант Плюс» (дата обращения 03 декабря 2016 года).

16. Решение Арбитражного суда Амурской области от 28 марта 2011 года по делу № А04-5444/2010 // Справочная правовая система «Консультант Плюс» (дата обращения 03.12.2016 года).

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.-М.: 2002. С.444.

18. Гражданское право. Учебник. Часть 2/под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.- М.: 1998. С.153.

19. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г.Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М.Гонгало. М.: Статут, 2016. Т.2. С. 245.

20. Козлова Е.Б.Краткосрочная аренда.:Проблемы регулирования и государственная регистрация.// Право и экономика. 2001, №11.

21. Петров Д.В.Право хозяйственного ведения и право оперативного управления.- СПб, 2002. С. 361.

22. Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам. Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса РФ.- М.: 2003.С.1022.

23. Шапкина Г. Договор аренды.// Хозяйство  и право. 2003. №7.

24. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.С.461.