Введение
Глава 1. Исторический анализ, понятие и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.1 Исторический анализ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.2 Понятие, правовой режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Глава 2. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Спорные вопросы отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.2. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Заключение
Список использованных источников
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью верного толкования норм права о разграничении вещей на движимые и недвижимые. Если правоприменитель не имеет уверенности в том, правильно ли он квалифицировал вещь, он не может определить и режим регулирования данной вещи. Центральным элементом правового режима недвижимости фигурирует регистрация прав на недвижимое имущество, игнорируя который невозможно представить современный оборот недвижимого имущества. Существуют разные регистрационные системы, выработанные и применяемые в разных странах. Например, в Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии и некоторых других регистрации подлежат исключительно права на недвижимое имущество. Есть системы регистрации, в которых регистрируются лишь сделки, например во Франции. В России же свой порядок: регистрации подлежат не только права и ограничения (обременения) прав на объекты недвижимого имущества, но и сделки с ним. В то же время регистрация прав на недвижимость способна существенно усложнить гражданский оборот недвижимого имущества, так как требует конкретных материальных расходов и времени. Поэтому регистрационный процесс обязан быть предельно лёгким, эффективным, чтобы гарантировать гражданский оборот объектов недвижимого имущества. Для достижения этой цели необходимо слияние двух составляющих: логичного законодательства и сформировавшейся судебной практики. Совокупность этих компонентов гарантирует некую уверенность у участников гражданского правоотношения относительно правового режима недвижимого имущества.
Основной целью данной работы является процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Определенная нами цель подразумевает решение следующих задач: проанализировать исторический анализ, понятие и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; рассмотреть проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объект исследования заключается в исторических и теоретических аспектах становления и развития института прав на недвижимость и их фиксации в государственном реестре и его состояние на сегодняшний день.
Предметом исследования являются нормативные правовые акты, регламентирующие оборот недвижимого имущества в Российской Федерации, основания возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество.
Методологическую основу исследования составляет материалистическая диалектика как универсальный метод познания окружающей действительности, и происходящие из него общенаучные и частнонаучные методы: такие, как систематизация и анализ литературных источников и нормативного материала, касающихся выбранной темы исследования, сравнительно-правовой метод, метод историкоюридического и комплексного анализа, сбор и изучение статистических данных. Нормативной базой исследования являются нормативные правовые акты, закрепляющие право недвижимости в Российской Федерации, такие как Конституция РФ, кодифицированные федеральные законы (Гражданский Кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ и др.), Федеральные законы РФ и законы России, указы Президента, постановления Правительства, местные и ведомственные нормативные акты (приказы, инструкции) и проч.
Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Глава 1. Исторический анализ, понятие и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ни
1.1 Исторический анализ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В силу особенного исторического развития государства и общества в Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество в свое время не испытала настоятельной необходимости в своем совершенствовании. Возникнув достаточно естественно в процессе развития гражданских правоотношений, занимая одно из второстепенных мест в системе правовых ценностей, регистрация прав на недвижимость с течением времени и учитывая потребности рыночной ситуации, тем не менее потребовала ускоренного и полного своего пересмотра. В своих трудах Г.Ф Шершеневич уделил достаточно внимания самому процессу совершения сделок с землей, отмечая обязательное участие в таких сделках общество или поместного князя[1].
И.А. Базанов, изучая приобретение права собственности на недвижимость по сделкам в Московском государстве, сделал вывод о существовании двух юридических действий, а именно – волеизъявление сторон и фиксация факта в книгах[2]. В.А. Алексеев в своих трудах отмечает, что ситуация в обществе незамедлительно находит свое отражение в правовых актах – так, в связи с исчезновением частной собственности регистрация недвижимости потеряла свою актуальность[3]. Фактически, российская система государственной регистрации начинается еще с Киевской Руси. Там проводился учет земель, а именно – описание по видам угодий – пахотные, пустопорожние, охотничьи, дворовые.
К XII в. возникают первые переписи земель с характеристикой их качества и количества. Также к одним из самых первых документов можно отнести описания земель во времена татаро-монгольского ига (проводилось для сбора дани). Первая татарская перепись была проведена в 1245 г., о всеобщая повсеместная перепись русских земель – в 1273 г. Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества в России ведет свою историю примерно с XVII–XVIII. Тем не менее свое начало регистрационная система берет в XVI в., именно тогда в России формируются основы укрепления прав на недвижимость. Во времена Иоанна Грозного создается учреждение «Поместная изба» или «Поместный приказ». Его задачей было наблюдение за проведением землеустройства и землемерными описаниями. При Иоанне Грозном были описаны почти все земли России.
Помимо этого, указывались изменения в сфере феодального землевладения (поместных, светских и церковных вотчин). К XVI в. стало необходимостью предъявлять купчие в приказы, подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, и только после этого приобретатель считался собственником данной недвижимости. Уже к XVII в. любая сделка в области недвижимости находила свое отражение в приказах. Если сделка проводилась с землей – запись делалась в Поместном приказе, если дом или двор – в Земском, по городам – у воевод. О непосредственном государственном регулировании регистрации на объекты недвижимого имущества можно говорить со времен Петра I. Именно он для наведения порядка учреждает в 1719 г. Юстиц-Коллегию, которая ведала вопросами гражданского судопроизводства (при ней действовала Крепостная контора: регистрировала различные акты – купчие, о продаже вотчин, духовные завещания, Трибуна молодого ученого. Проблемы частного права 714 долговые обязательства). А уже в 1721 г. была создана Вотчинная коллегия – центральное правительственное учреждение, занимавшееся делами, которые относятся к землевладению и межеванию. При Екатерине II регистрация недвижимости была передана в губернские органы.
Заниматься этим стали гражданские палаты и уездные суды, и сюда же предъявлялись акты для ввода во владение. Во второй половине XIX в., а именно 14 апреля 1866 г. принимается «Положение о нотариальной части» и государственную регистрацию осуществляют нотариусы, которые находятся при каждом окружном суде. Все сделки с недвижимостью обязаны быть совершенны у младшего нотариуса и только затем переданы старшему нотариусу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку и делал запись о регистрации в крепостной книге. Запись, именуемая «купчая крепость», становится обязательной и сделка, не укрепленная «купчей крепостью» признается недействительной. Александр III усовершенствовал эту систему и в 1892 г. комиссия, работавшая над составлением проекта Гражданского уложения, утвердила Вотчинный устав, предусматривающий введение института вотчинных книг (тут прослеживается влияние германских поземельных книг), куда вносились записи о правах на недвижимость и сделках с ней при отчуждении недвижимости, залоге, межевании земель, и, соответственно, являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. В соответствии с этими данными можно сделать вывод, что ситуация к началу XX в. с регистрацией прав на недвижимость настоятельно требовала реорганизации. Не существовало точно определенных сроков по регистрации, процедура была крайне сложной и многоступенчатой, органы по регистрации находились территориально далеко и поэтому иногда на регистрацию одной сделки требовались годы. Соответственно, все это несло большие финансовые и временные затраты для сторон. В связи с этим сделки часто совершались чисто формально или не совершались вовсе, а уже в дальнейшем из-за этого возникало большое количества судебных тяжб. В дальнейшем, в связи с историческими событиями в России, государственная регистрация прав на недвижимое имущество перестала быть актуальной. Все недвижимые объекты были национализированы.
