Договор аренды и его основные разновидности

Аренда имеет традиционно широкое распространение в отношениях экономического оборота и по области применения уступает только договору купли-продажи. Очевидно, что интересы сторон гражданско-правовых сделок не всегда сводятся к приобретению права собственности на имущество.

Зачастую купля-продажа не является выгодной ни для собственника, ни для лица, нуждающегося в использовании чужого имущества лишь временно. Эти обстоятельства и явились предпосылкой возникновения данных отношений. Договор аренды обеспечивает возможность на согласованных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не требуется постоянно, либо когда для постоянного использования отсутствуют необходимые средства. Собственник (либо иной титульный владелец имущества), используя данный договор, реализует свои экономические потребности, получая прибыль от сдачи внаем имущества. Таким образом, аренда является и способом распоряжения имуществом, и формой рационального и полного его использования. Регулирование арендных отношений, учитывая их разнообразие, осуществляется нормами различных правовых актов. В главе 34 Гражданского кодекса РФ содержатся как общие нормы, действие которых распространяется на все виды аренды, так и специальные, регулирующие отдельные виды договора аренды (прокат, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда, аренда транспортных средств). При этом правила, установленные в § 1 главы 34 ГК РФ, являются универсальными, и в полном объеме регулируют те арендные отношения, для которых законом не предусмотрены специальные нормы. Кроме того, указанные общие правила распространяются и на отдельные виды аренды в части, не урегулированной специальными нормами об этих видах. В то же время Гражданский кодекс РФ разрешает в некоторых случаях применять другие законодательные и иные правовые акты, дополняющие имеющиеся нормы ГК или устанавливающие специальные правила для отдельных специфичных видов аренды.

Так, ст. 607 ГК РФ определяет, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, нормы, регулирующие особенности аренды определенного имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ, в Лесном кодексе РФ, в Водном кодексе РФ, в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ, законе «О недрах» и т.д. Нормы главы 34 ГК РФ, а также специальных законов, регулирующих особенности отдельных видов аренды, применяются в совокупности с общими правилами ГК РФ, посвященными сделкам, обязательствам, договорам.

Несмотря на относительную стабильность правил, устанавливающих общие положения об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ), в правоприменительной деятельности остается немало проблем, связанных с заключением договора аренды и с исполнением обязательств, возникающих из данного юридического факта.

Так, существуют разногласия, касающиеся разрешения как общих вопросов договора аренды: определение его предмета и перечня существенных условий, момента заключения договора, статуса арендодателя, порядка оформления и государственной регистрации, так и частных моментов, касающихся, например, разграничения понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения», возможности возобновления договора на определенный срок, повышения арендной платы чаще, чем один раз в год, расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения и т.д.

При разрешении споров, связанных с арендными отношениями, судами принимаются разные, зачастую прямо противоположные решения. Очевидно, что такая ситуация не способствует правильному и единообразному применению норм о договоре аренды, в связи с чем, анализ правовой природы данного договора, его содержания, порядка исполнения и прекращения представляется актуальным и своевременным.

Цель работы состоит в анализе понятия и законодательной регламентации договора аренды в законодательстве Российской Федерации, выявлении наиболее важных проблем в данной сфере и разработке предложений по их оптимизации.

В соответствии с поставленной целью, сформулированы следующие задачи данной работы:

1) изучить понятие, признаки и особенности договора аренды;

2) исследовать особенности и виды договора аренды;

3) определить проблемы теории и практики договора аренды в современном законодательстве России.

Объект исследования – правовые аспекты отношений в сфере применения договора аренды.

Предметом исследования является действующее законодательство, а также нормативно-правовые акты, которые регулируют отношения в сфере договора аренды.

Методологической основой является общий диалектический подход в совокупности с использованием общих и частных методов научного познания, в частности, формально-логического, формально-юридического, системного анализа, аксиологического.

Нормативно-правовую основу настоящего исследования составляют Конституция Российской Федерации и ТК РФ.

Структура работы обусловлена целями настоящего исследования и состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Правовая природа договора аренды: понятие и его сущностные признаки

Договор аренды  является обязательством,   которое состоит в передаче   имущества, но при этом не влекущим за собой переход право собственности на указанное имущество  к другому лицу. Арендодатель остается собственником передаваемой вещи, обладающим полномочие распоряжения ею, вместе с тем, полномочия владения и пользования  арендодатель передает арендатору. Правовым отношениям по передаче имущества в аренду посвящена глава 34 ГК РФ.  Понятие  обязательства аренды определяется в ст. 606 ГК РФ.   «По договору аренды (имущественного найма) арендатор (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временноевладение и пользование» п.1ст. 606 ГК РФ.  Анализ нормативного определения понятия договора аренды позволяет выделить следующие его сущностные признаки: в основе договора аренды лежат взаимные обязательства его сторон;   обязательство арендодателя состоит в предоставлении арендатору какого-либо имущества во временное владение и пользование или во временное пользование,  обязательство арендатора состоит в оплате за передаваемые ему арендодателем полномочия владения и пользования  (пользования) имуществом;  Арендатор использует переданное по договору имущество в соответствии с целями, определенными в договоре, эксплуатирует его полезные свойства, при этом  в ряде случаев возможно увеличение полезных свойств арендуемого имущества в виде плодов, продукции доходов. При этом указанные   плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, становятся собственностью арендатора[1]. Рассмотренный признак договора аренды является отличием договора аренды от договора на оказание возмездных услуг. Договор  на оказание возмездных услуг, который может предполагать право заказчика на временное пользование  имуществом исполнителя. При этом  заказчик заинтересован в получении определенной услуги, а не в извлечении полезного эффекта от пользования какой-либо вещью, поэтому возможность присвоения плодов, продукции и доходов от пользования этой вещью исключается. Арендатор в отношении арендуемого имущества наделяется статусом титульного владельца, его право владения этим имуществом основано на договоре аренды.  «В связи с этим  на основании ст. 305 ГК РФ  арендатор, как    титульный владелец, обладает правом на применение вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество и   также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения   договором». Кроме того, статус  титульного владельца дает возможность арендатору использовать права следования:  право собственности на  арендованное имущество  переходит  к другому лицу, то это обстоятельство согласно норме п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды[2]. Рассматривая договор аренды как одно из гражданско-правовых обязательств следует отметить, что присущими ему признаками являются такие, как двусторонний характер обязательства, консенсуальность, возмездность, взаимность исполнения обязательств арендатора и  арендодателя. Договор аренды является двусторонним в связи с наличием у  каждой из его сторон  обязанности в пользу другой стороны, таким образом, арендодатель является одновременно и должником  арендатора в связи с обязанностью передать в аренду определенную вещь,  и его кредитором  в отношении права требовать арендную плату за предоставленную во владение и пользование (в пользование) вещь. При этом договор  аренды, что видно уже из его нормативного определения,  характеризуется тем,  что его конструкция включает  две встречные обязанности: для арендодателя  –  это обязанность  передать арендатору во владение и пользование, в соответствии с условиями заключенного договора, определенное   имущество, а для арендатора  –  обязанность  оплатить  переданное имущество. Указанные обязанности являются взаимообусловленными, в связи с чем говорят о синаллагматическом (двустроннеобязывающем) характере  договора аренды. Арендатор обязан  внести плату  по договору, если арендодатель  исполнит свое обязательство передать арендатору определенное имущество во владение или пользование (п. 1 ст. 328 ГК). Таким образом исполнение обязанности арендодателя порождает обязанность арендатора.  Если арендодатель имущество арендатору не передаст, то и  у арендатора обязанность внести оплату по договору аренды не возникнет.     Дискуссионным является вопрос о моменте возникновения прав и обязанностей сторон по договору аренды.  Договоры в зависимости от момента возникновения прав и обязанностей сторон принято делить на реальные (права и обязанности сторон в таких договорах возникают с момента передачи вещи) и консенсуальные.  ГК РФ содержит нормы о правовом регулировании различных видов договоров аренды. При этом анализ  общих положений об  этом договоре, норм о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды (лизинга) позволяет без особых сложностей установить, что договор аренды   является консенсуальным: момент  возникновения обязательств  сторон совпадает с моментом заключения договора или признания такого соглашения заключенным. В частности,  об этом свидетельствуют словосочетания  «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ, обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК РФ). Однозначно можно сделать вывод о том, что   права и обязанности   сторон договора возникают с момента его заключения[3]. Следовательно, договор аренды  – консенсуальный. Однако  определение такого вида договора аренды, как   договор аренды транспортного средства с/без экипажа, если понимать  его буквально, создает впечатление о реальном характере такого договора: «арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование» (ст. ст. 632, 642 ГК РФ).  Слово «предоставляет» (передает) не равнозначно словосочетанию «обязуется предоставить».  Таким образом, неоднозначность формулировки понятия рассматриваемого вида договора аренды не  позволяет с определенностью сделать вывод о его консенсуальном характере. Однако такой вывод возможно опровергнуть следующим. Согласно 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды[4].

Исходя из этого договор, представляющий собой внешнее выражение воли его сторон предшествует фактической передаче имущества. Если же в договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать имущество, передаваемое в аренду отсутствуют, такой договор не считается заключенным. Если  признать договор аренды заключенным с момента фактической передачи арендатору имущества, то в этом случае   необходимо, чтобы до этого момента между сторонами договорная связь отсутствовала,  следовательно не могли возникнуть  взаимные права и обязанности. Но обязанность арендодателя передать вещь в пользование арендатору всегда возникает  раньше такой передачи.  Возникновение этой обязанности вне соглашения сторон является абсурдным, так как  никаких оснований ее возникновения в этом случае не имеется. Таким образом, попытка доказать реальный характер договора аренды заводит в логический тупик.  Из проведенного анализа следует,  что  сама по себе передача имущества не свидетельствует о заключенности договора аренды.  Передача имущества  по договору аренды  всегда является исполнением арендодателем своей обязанности, исходящей из письменного соглашения или устной договоренности сторон.   Таким образом, отмечает В.А. Белов, «все доводы о том, что договор аренды считается заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, должны признаваться ложными и несоответствующими реальной действительности»[5].  

Подводя итоги, следует отметить, что договор аренды в любой его разновидности всегда является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям.   

1) Конституция Российской Федерации: принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных ФКЗ РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.

2) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4) Белов, В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики в 2 т. Том 2 / В. А. Белов; ответственный редактор В. А. Белов. – 2-е изд., стер. – М.: Юрайт, 2019. – 525 с.

5) Беспалов Ю.Ф., Егорова О.А., Якушев П.А. Договорное право: учеб. пособие / под ред. Ю.Ф. Беспалова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2018. – 551 с.

6) Бугаенко Н.В., Кратенко М.В. Судебная практика по гражданским делам: научно-практическое пособие. –М.: Юстицинформ, 2018. – 329 с.

7) Гражданское право. Особенная часть в 2 т. Том 1: учебник для среднего профессионального образования / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2019. – 351 с.

8) Завьялов С.О., Лебедева И.Н. Проблемы договора аренды // Сборник статей по материалам I международной научно-практической конференции. – № 1 (1). – Июль. – 2017. – Ч. 1. – С. 39 – 41.

9) Зенин, И. А. Гражданское право: учебник для юридических вузов и факультетов / И. А. Зенин. – М.: Юрайт, 2017. – 814 с.

10) Иванова, Е.В. Гражданское право. Особенная часть: учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Е. В. Иванова. – 3-е изд., испр. – М.: Юрайт, 2018. – 373 с.

11) Иванова, Е. В. Договорное право в 2 т. Том 2. Особенная часть: учебник для бакалавриата и магистратуры / Е. В. Иванова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2019. – 420 с.

12) Иванчак, А. И. Гражданское право Российской Федерации. Общая часть: учебник для юридических вузов и факультетов / А. И. Иванчак. – М.: Статут, 2017. – 872 с.

13) Лебедев, М. Ю.Гражданское право: учебник для юридических вузов и факультетов / М. Ю. Лебедев, Ю. В. Францифоров, А. Н. Балашов. – М. : Юрайт, 2017. – 842 с.

14) Мозолин, В. П. Гражданское право. Том 1: учебник для юридических вузов и факультетов / В. П. Мозолин. – М.: Проспект, 2017. – 816 с.

15) Плетнева А.П., Королёва Е.В. Общие положения о договоре // Актуальные проблемы современной юриспруденции: Электронный сборник материалов Международной научно-практической конференции магистрантов, аспирантов, студентов и молодых ученых. – Липецк, 2017. – С. 416 – 419.

16) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. В.А. Ершова, А.В. Сутягина, А.Н. Кайль. – 2019. – 1070 с.

17) Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России / Ю. В. Романец. – М.: Норма, 2018. – 495 с.

18) Руханов Д.С. Актуальные проблемы правового регулирования института аренды // Евразийский Юридический журнал. – 2019. – № 6. – С. 112 – 114.

19) Смирнова М. В., Алексеева Ю. С. Историко-правовой анализ становления и развития правового института аренды в России // Молодой ученый. – 2019. – №5. – С. 261 – 264.

20) Толстой, Ю. К. Гражданское право. Том 2: учебник для юридических вузов и факультетов / Ю. К. Толстой. – М.: Проспект, 2016. – 926 с.

21) Фоков А.П., Бутова Е.А. Особенности ответственности арендатора в договоре аренды / А.П. Фоков, Е.А. Бутова // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. – 2016. – № 12. – С. 43 – 46.

22) Шаблова, Е.Г. Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права: учеб.пособие для бакалавриата и магистратуры / Е. Г. Шаблова. – М.: Юрайт, 2019. – 93 с.

23) Яковлева, Н. Н. Проблемы гражданского права РФ: учебник для юридических вузов и факультетов / Н. Н. Яковлева. – М.: Юрист, 2017. – 844 с.