Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения обязательства

Вопросы, касающиеся феномена обязательства, безусловно, представляют острый теоретический и практический интерес. При этом практический смысл каждого обязательства в том, что оно должно быть непременно исполнено. Залог как способ обеспечения исполнения обязательства существует уже долгое время. В процессе изменения гражданско-правового регулирования менялась и нормативно-правовая база, в сфере залоговых правоотношений. В гражданском праве залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с неустойкой, удержанием, поручительством, гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами. Залогу посвящена обширная научная литература, этот институт находится в весьма привилегированном положении среди прочих институтов гражданского права с точки зрения внимания специалистов. Актуальность исследования обусловлена тем, что на сегодняшний день в России договор залога объектов недвижимости (ипотека) получил активное распространение среди граждан и является практически единственной возможностью стать владельцем своего собственного жилья. Ипотека в странах с развитой рыночной экономикой представляет собой один из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, является надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, а также способом поддержания на должном уровне платежной дисциплины в стране.

Залог недвижимого имущества – это способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, так как объекты недвижимости обладают высокой стоимостью и представляют собой самый эффективный способ вложения капитала, ведь цена не подвержена значительным и непредсказуемым изменениям. Помимо этого, залог недвижимости имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

Цель работы заключается в комплексном общетеоретическом исследовании особенностей залога недвижимого имущества в современном гражданском законодательстве.

Для достижения поставленной нами цели были поставлены следующие задачи:

исследовать понятия и систему способов обеспечения исполнения обязательств;

рассмотреть понятие и содержание ипотеки залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств;

выявить основные проблемы правоприменительной практики залога как способа обеспечения исполнения обязательств.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие при исследовании особенностей залога недвижимости в современном гражданском законодательстве.

Предметом исследования являются: правовые нормы, представляющие собой особенности залога недвижимости в современном гражданском законодательстве.

Нормативную и информационную основу исследования составили положения, закрепленные в российском законодательстве, касающиеся правовой природы залога недвижимости в современном гражданском законодательстве, а также фактические данные, опубликованные в периодической печати.

Методологической основой исследования являются принципы объективности и системности научного анализа, базирующиеся на общенаучных и частнонаучных методах познания: диалектический, исторический, формально – логический, сравнительно – правовой, структурно – системный и другие методы научного исследования.

Структура работы обусловлена целью и задачами настоящего исследования и состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и литературы.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

1.1 Особенности и система способов обеспечения обязательств и место в ней залога недвижимости 

При заключении сделки каждая из сторон рассчитывает на соблюдение своих прав и добровольное исполнение контрагентом взятых на себя обязательств. Для того чтобы уменьшить вероятность ненадлежащего исполнения либо вовсе неисполнения должником взятых на себя обязательств используются специальные средства права – способы обеспечения исполнения обязательств.  На законодательном уровне отсутствует определение понятия способа обеспечения исполнения обязательств. В гражданском кодексе РФ данное понятие раскрыто путем перечисления указанных способов в ч.1 ст. 329 ГК РФ: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительными платежами и другими способами, предусмотренными законом или договором.  Следует отметить, что перечень рассматриваемых способов обеспечения не является исчерпывающим. Относительно понятия способов обеспечения в науке сформировалось несколько точек зрения, что связано с различным понятием авторами правовой природы указанных способов.  Так, например A.B. Латынцев определил способы обеспечения обязательств как «направленный на защиту интересов кредитора специальный правовой механизм, суть которого состоит в наделении обеспеченной стороны, дополнительными правами»[1].

По мнению Б.М. Гонгало под способами обеспечения обязательств следует понимать имущественные меры, которые существуют в виде акцессорных обязательств и либо стимулируют должника к исполнению, либо же гарантируют защиту имущественного интереса кредитора в случае неисправности должника[2].

Противоположной точки зрения придерживается К.А. Новиков: «Способ обеспечения исполнения обязательств – это обязательственное отношение, направленное на безвозмездное присвоение имущественного блага должника в счет удовлетворения таких требований его кредитора, которые связаны с нарушением другого (обеспеченного) обязательства и существуют в форме регулятивных или же охранительных правовых отношений наряду с самим обеспечивающим обязательством»[3]. Как видно из приведенных примеров, в науке сложилось два устойчивых мнения относительно сущности рассматриваемых способов, что в свою очередь отражается на самом понятии способов обеспечения исполнения обязательств. Одни авторы склоняются к тому, что способы обеспечения исполнения обязательств являются способом защиты имущественных интересов кредитора.

Подобной точки зрения, например, придерживается A.B. Латынцев, который раскрывает понятие способов обеспечения обязательств, через цель применения рассматриваемых способов – «защита интересов кредитора»[4], а сами способы в понимании автора являются ничем иным как механизмом, с помощью которого эта цель достигается.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 01.07.2020 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.07.2020, № 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ; ред от 26.10.2021 г. // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ; ред. от 10.07.2021 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Жилищный  Российской Федерации:  закон от 29.12.2004 №  ред. от 28.06.2021 //  законодательства РФ. – 12005. – № 1  1). – Ст. 14.
5. О залоге недвижимости (ипотеке): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
6. Белов, В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики в 2 т. Том 2 / В. А. Белов; ответственный редактор В. А. Белов. — 2-е изд., стер. – М.: Юрайт, 2019. – 525 с.
7. Беляева Е.А. Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств // Студенческий вестник. – 2021. – № 1-2 (146). – С. 55 – 57.
8. Бугаенко Н.В., Кратенко М.В. Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей: научно-практическое пособие. – М.: Юстицинформ, 2018. – 329 с.
9. Гражданское право. Особенная часть в 2 т. Том 1: учебник для среднего профессионального образования / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2019. – 351 с.
10. Иванова, Е.В. Гражданское право. Особенная часть: учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Е. В. Иванова. – 3-е изд., испр. – М.: Юрайт, 2018. – 373 с.
11. Иванова, Е. В. Договорное право в 2 т. Том 2. Особенная часть: учебник для бакалавриата и магистратуры / Е. В. Иванова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2019. – 420 с.
12. Иванчак, А. И. Гражданское право Российской Федерации. Общая часть: учебник для юридических вузов и факультетов / А. И. Иванчак. – М.: Статут, 2017. – 872 с.
13. Кондрашов Н.А. Проблематика правовой природы залога недвижимости // В сборнике: Молодой исследователь: вызовы и перспективы. Сборник статей по материалам LXXX международной научно-практической конференции. – 2018. – С. 55 – 59.
14. Тихонова И.Ю. Проблемные аспекты правового регулирования ипотеки в РФ // Вопросы российской юстиции. – 2020. – № 8. – С. 320 – 326.
15. Шаблова, Е.Г. Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права: учеб.пособие для бакалавриата и магистратуры / Е. Г. Шаблова. – М.: Юрайт, 2019. – 93 с.