Рента как способ возникновения права собственности

Договор ренты выступает универсальной конструкцией для текущей экономической ситуации, которая позволяет удовлетворить потребности в имуществе, в частности в недвижимом имуществе. Более того, анализируемый институт обеспечивает реализацию публичных и социальных интересов государства. Однако, как свидетельствует анализ материалов правоприменительной практики, споры, вытекающие из договора ренты являются достаточно распространенными. Стороны договора оспаривают его действительность, указывают на неисполнение договорных обязанностей, оспаривают размер сумм рентных платежей. Эти и многие другие споры можно встретить в судебной практике.

Актуальность выбранной темы обусловлена следующим. Исходя из того, что произошли изменения в социально-экономической ситуации в РФ, правовые формы получения доходов от распоряжения имуществом теперь носят более разнообразный характер. К данным формам в настоящий момент относится рентный институт.

Помимо этого, актуальность обусловлена неясностью соотношения рентного договора с системой договоров, которые связаны с отчуждением имущества. Следует отметить, что рентные правоотношения требуют глубокого, а также детального изучения в рамках действующего гражданского законодательства РФ, а конкретные аспекты рентного договора нуждаются в последующем развитии и совершенствовании.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения по проблемам ренты, которые возникают в результате реализации субъектами права распоряжения собственным имуществом согласно рентному законодательству.

Предметом исследования являются нормы действующего гражданского законодательства.

Цель исследования заключается в комплексном теоретическом и практическом анализе договора ренты.

Реализация указанной цели предполагает решение следующих задач:

1. исследовать генезис, понятие и правовую природу рентного договора;

2. изучить разновидности договора ренты и их особенности;

3. проанализировать действующее гражданское законодательство, которое регулирует договор ренты.

Методологическую основу исследования составляет всеобщий метод познания – метод материалистической диалектики, а также такие общенаучные методы, как анализ, описание, индукция, дедукция. Наряду с общенаучными методами были также использованы специальные методы, применяемые в юридических дисциплинах, в частности сравнительно- правовой, структурно-функциональный, формально-юридический метод.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Общая характеристика договора ренты

1.1 Становление и развитие рентных отношений в России

Договор – одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательного права возникли только деликты. Если история договоров насчитывает уже несколько тысяч лет, то договор ренты известен только со средних веков.

Причинами возникновения договора ренты в европейском законодательстве являлись: во-первых, недостаток наличных денег, которое привело к появлению ренты недвижимости; во-вторых,  запрещение католической церковью и светским законодательством процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Это был стеснительный запрет, поэтому люди стремились любыми путями его обойти. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты.

Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту[1].

Институт ренты в дореволюционном законодательстве России отсутствовал, хотя был известен российской науке гражданского права.

Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что «наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем.

Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора…»[2].

К наиболее известным в дореволюционной России видам ренты относились земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента – форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку.

В царской России государственная рента приносила около 4% годовых. Незадолго до Октябрьской революции была попытка закрепления института договора ренты в Гражданском Уложении, глава XIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». В проекте Гражданского Уложения, который был внесен в Государственную Думу 13 октября 1913 г., давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности – о пожизненном содержании (ст. 1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы НЭПа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами.  14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., приказал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены.

Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что «исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом».

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Иная, отличная от существовавшей во времена НЭПа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительность;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания – это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.

Однако многие ученые вплоть до принятия ГК РСФСР 1964 г. последовательно продолжали считать указанные договоры недействительными. С учетом объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере.

В ГК РСФСР 1964 г. только две – статьи 253 и 254, были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. В действительности, договорные отношения, которые регулировали нормы этих статей существенным образом отличались от обычной купли-продажи.

Ст. 253 и 254 ГК РСФСР предусматривали больше ограничений, чем управомочивающих норм. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квазирентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части.

Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названий договор выполнял функции материальной и социальной помощи престарелым и инвалидам.

Переход России к рыночным отношениям, которые отменили принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт впервые нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса РФ.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
3. Абова Т.Г., А. Ю. Кабалкин. Рента и пожизненное содержание и иждивением. – М., 2013. – 345 с.
4. Аваков А.Э. Сущность договора ренты //  Сборник статей по материалам VII Международной студенческой научно-практ. конференции. Под общей реакцией Л.В. Близно. – Ставрополь, 2021. – С. 80 – 82.
5. Алексий П.В., Рассолов М.М., Кузбагарова А.Н. Гражданское право. 3- е изд. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2018. – 895 с.
6. Алтухов Д.В. К вопросу о прекращении договора пожизненного содержания с иждивением // Инновационная наука. – 2017. – № 5. – С.155 –157.
7. Белов, В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики в 2 т. Том 2 / В. А. Белов; ответственный редактор В. А. Белов. – 2-е изд., стер. – М.: Юрайт, 2019. – 525 с.
8. Бугаенко Н.В., Кратенко М.В. Судебная практика по гражданским делам: научно-практическое пособие. –М.: Юстицинформ, 2018. – 329 с.
9. Булина Ю.В. Актуальные проблемы гражданско-правового регулирования договора пожизненного содержания с иждивением. Ученые записки Новгородского государственного университета. – 2016. – № 2 (6). –
10. С.29 – 37.
11. Гражданское право. Особенная часть в 2 т. Том 1: учебник для среднего профессионального образования / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2019. – 351 с.
12. Зенин, И. А. Гражданское право: учебник для юридических вузов и факультетов / И. А. Зенин. – М.: Юрайт, 2017. – 814 с.
13. Иванова, Е.В. Гражданское право. Особенная часть: учебник / Е. В. Иванова. – 3-е изд., испр. – М.: Юрайт, 2018. – 373 с.
14. Иванчак, А. И. Гражданское право Российской Федерации. Общая часть: учебник / А. И. Иванчак. – М.: Статут, 2017. – 872 с.
15. Кабаева О.А. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением // Проблемы науки. – 2017. – № 3. – С. 80 – 84.
16. Кирокосян, С.А. Об опасностях договора ренты / С.А. Кирокосян // Семейное и жилищное право. – 2016. – № 1. – С. 43 – 47.
17. Кублова Ю.Э. Договор пожизненного содержания с иждивением: теоретические и практические вопросы // Поколение будущего: Взгляд молодых ученых. – 2018. – С. 160.
18. Куфтырева К.А. Понятие и признаки договора ренты // В сборнике: Актуальные проблемы юридической науки и практики. Сборник научных статей по материалам международной научно-практической конференции. В 2-х томах. – 2019. – С. 145 – 150.
19. Лебедев, М. Ю.Гражданское право: учебник / М. Ю. Лебедев, Ю. В. Францифоров, А. Н. Балашов. – М.: Юрайт, 2017. – 842 с.
20. Левина Ю.С. Договор пожизненного содержания с иждивением. Актуальные проблемы современного законодательства: в 2 томах. – М.: МФЮА, 2016. – С. 87.
21. Микрюков, В. А. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением / В. А. Микрюков, Г. А. Микрюкова // Законодательство и экономика. – 2013. – № 8. – С. 42 – 46.
22. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. В.А. Ершова, А.В. Сутягина, А.Н. Кайль. – 2019. – 1070 с.
23. Припутнева А.Ю. История развития правового регулирования договора ренты // Сборник научных статей. Под общей редакции Магомедова Б.М., Сизько И.А. – Ростов-на-Дону, 2018. – С. 208 – 212.
24. Смирнова А.О., Строкова О.Г. Договор ренты: общая характеристика // Сборник научных статей по итогам работы круглого стола №10 со всероссийским и международным участием. – Шахты, 2021. – С. 149 –151.
25. Старостин М.С. Правовая природа договора ренты // В сборнике: Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики. сборник материалов XI Международной научно-практической конференции, посвященной 30-летию юридического факультета. Чувашский государственный университет имени И.Н. Ульянова. – Чебоксары, 2021. – С. 480 – 485.
26. Шаблова, Е.Г. Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права: учеб.пособие для бакалавриата и магистратуры / Е. Г. Шаблова. – М.: Юрайт, 2019. – 93 с.