Гражданско-правовое регулирование самовольная постройки: история и современность

Институт самовольной постройки, по мнению ученых – правоведов, является на данный момент самым проблемным и нестабильным. Это в первую очередь зависит от того, что система Российского права в настоящее время находится на стадии реформирования. Изменения затрагивают в частности и сферу гражданского права, что ведет за собой непоследовательную политику в отношении института самовольной постройки. Это выражается в том, что позиция законодателя относительно него, то носит либеральный характер, то напротив – ужесточается.

На мой  взгляд, учитывая сложившуюся ситуацию, тема правового режима самовольной постройки стала достаточно актуальной в последние годы. Нельзя отрицать наличие теоретических и практических проблем, появляющихся в процессе реализации граждан права на приобретение права собственности на самовольную постройку.

Объект исследования составляют общественные отношения, возникающие при самовольном создании и изменении объектов недвижимости.

 Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства и иных правовых актов, регулирующие самовольное создание и изменение объектов недвижимости, последствия таких действий, а также практика их применения.

 Цель заключается в анализе актуальных проблем в правовом регулировании самовольного создания и изменения объектов недвижимости, последствии таких действий, а также практики применения соответствующих норм.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть теоретические аспекты самовольной постройки в гражданско-правовом  регулировании;

-   проанализировать  права собственности на самовольную постройку;

-   провести оценку современным проблемам и перспективам развития правового регулирования института самовольной постройки в России.

Данная работа включает в себя три главы, в которых последовательно рассматривалась необходимая информация.

При написании работы использовалась учебная литература, научные публикации в журналах, интернет ресурсы.

ГЛАВА  1  ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОМ  РЕГУЛИРОВАНИИ

1.1. История развития  института самовольной постройки  в России.

Ситуация самовольного строительства как института гражданского права очень интересна как в действующем законодательстве, так и в экономической жизни-при строительстве незаконных зданий. У юристов (теоретиков и практиков) постоянно возникают вопросы, связанные с самовольным строительством.

Поэтому, для более глубокого изучения сущности данного юридического явления, его значения и правовых последствий, необходимо обратиться к "истокам" самовольной постройки.

Так как, наша правовая система относится к романо-германской правовой системе, динамику развития института самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служит опорой для любого исследования в юриспруденции. Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой - как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка - simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Такой подход позволил нам рассматривать строительство, осуществляемое таким образом, как один из способов приобретения прав собственности. Д. И. Мейер выделил в отдельный вид приращение движимого имущества к недвижимому, в частности наращивание (inaedificatio). Было два случая. Второй из них похож на самовольное строительство - "владелец материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. Наблюдается тождественность отношения принадлежности к главной вещи в современном гражданском российском праве. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости употребленного материала, то есть собственник материала был вправе требовать вознаграждение за постройку. Но если собственник места отказывал в вознаграждении или не мог его представить, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал - снести строение.

Как видите, юридическая судьба здания определялась правовой судьбой земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Гражданский кодекс Германии 1896 года, которые в настоящее время служат образцами для кодификации, сохранили приоритет "права на землю" при возведении здания на земле, которая не принадлежит застройщику. Согласно части 1 пункта 905 Гражданского кодекса Германии (Burgerliches Gesetzbuch), владельцу земельного участка предоставляется большая часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактический контроль над земельным участком и над помещением, расположенным над ним. В общем, его право не ограничено.

Большинство правовых систем фиксируют передачу самовольного строительства собственнику земельного участка и в то же время, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют застройщику право на различные виды компенсации (ст. 555 ГК Франции, ст. 936 ГК Италии).

До 1917 года аналогичной позиции придерживалось и национальное законодательство. В результате развития общественных отношений появился новый закон - надстройки, который регулировал отношения по строительству зданий на чужой земле. Надстройка-это реальное, наследственное и отчуждаемое право на полное использование здания, построенного на чужой земле. В то же время все возведенные здания принадлежали владельцу земли. Право на развитие (надстройка) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве. Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право предъявляло жесткие требования к использованию земли - в основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Как видно, был нарушен классический принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Многие авторы считают, что разрушение института развития после войны было преждевременным. Этот институт все еще можно было бы эффективно использовать. Его "преимуществами" являются актуальность права застройщика, возмещение затрат и возможность государственного контроля за деятельностью застройщика.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в статье 109 подробно характеризует понятие и правовые последствия самовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектом самовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить данную постройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительства юридическими лицами не рассматривалось в качестве правонарушения и не охватывалось 109 статьей. В результате, до сих пор при рассмотрении споров в суде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридические факты вызывают сомнение.

Таким образом, отсутствие первичных правоустанавливающих документов на земельный участок под спорным объектом или документов о его законном строительстве дает основания для признания объекта самовольной постройкой.

Эта статья также предусматривала снос здания лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. О признании права собственности на самовольную постройку не упоминалось.

Вопросы возведения незаконных построек в то время также регулировались Постановлением Пленума ВС РСФСР от 19.03.1975 года № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома" и Постановлением Пленума ВС СССР от 25.02.1977 года №5 "О применении законодательства при рассмотрении судами дел об изъятии домов, построенных гражданами с нарушением действующих правил". Эти документы разъясняли все существенные вопросы относительно самовольной постройки.

В советский период закон четко воспринимал самовольное строительство как гражданское правонарушение, препятствующее возможности признания права собственности на него. Самовольное строительство не рассматривалось как способ приобретения права собственности, наряду с поиском, созданием новой вещи.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.07.2020, № 31, - 4398ст.
2. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный Закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ: по сост. на 28 февраля 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006г. № 27. Ст. 282.
3. 3.Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994г. № 51–ФЗ: по сост. на 2 января 2013г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 331.
4. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10 и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. 2010г.
5. Постановление Двадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 25 февраля 2011 г. № А09-822/2010 по делу № А09-822/2010 (Документ опубликован не был, доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 27.05.2021г).
6. Зарубин А.В., ПотапенкоС.В. Признание права собственности на самовольную постройку // Известия вузов. 2009г. № 6. Ст.225–233.
7. Сайфуллина Р. Регистрация права на самовольные постройки / Р. Сайфуллина // Жилищное право. 2012г. № 6. Ст. 61–68.
8. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. – 5-е изд., перераб. – М. : Статут, 2010г. Ст. 786– 893.
9. 9.Новицкий И. Б. Римское частное право : учебник / И. Б. Новицкий, И. С. Перетерский. – М. : Юриспруденция, 1999г.. Ст. 467– 509.
10. Пиголкин А.С. Теория государства и права: учебник. М., 2007г. Ст. 456-534.
11. 11.Шорин А.В. Новый порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилого помещения//Право в Вооруженных Силах.-№11.- 2005г. Ст.28-32.
12. 12.Щенникова Л. В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия// Законодательство. – 2006г. - № 3. - Ст. 18–22.