Курсовая Договор купли-продажи жилого помещения

С переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) жилых фондов, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения[1].

Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища[2].

Объектом исследования данной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

По нашему мнению, тема данной работы – “Договор купли-продажи жилого помещения: понятие, элементы, содержание, ответсвенность” является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. Ст. 40 Констиутуции РФ гласит: “Каждый имеет право на жилище”[3], - что подтверждает важность данного вопроса для государства и общества.

Для написания данной курсовой работы будут использованы такие нормативные правовые акты, как: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс и другие.

При написании данной работы использовалась литература по общей теории государства и права, гражданского и жилищного права. Также будут использованы комментарии законодательства, монографии и научные статьи таких ученых и исследователей в области гражданского права, как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Садиков О.Н., Зенин И.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Белов В.А., Чаусская О.А., Гатин А.М. и другими учеными.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Цель данной дипломной работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;

7) описать форму договора купли-продажи жилых помещений.

Глава 1. Понятие, элементы и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.

1.1.          Понятие договора купли-продажи жилого помещения.

Правила, посвященные договору купли-продажи жилых помещений, содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его общественным, общенациональным значением[4].

Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные меры охраны интересов продавцов и покупателей[5]. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними[6].

В-третьих, в связи особой социальной значимостью жилых помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Договор купли-продажи жилых помещений выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества[7].

Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[8], с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[9].

То есть, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение[10].

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями).

Также следует отметить, что такое понятие, как “договор купли-продажи жилых помещений” носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их “договор купли-продажи квартиры”, “договор купли-продажи жилого дома” применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика[11].

[1] Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. - М.: МЭСИ, 2007 г. – С. 35

[2] Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Проспект, 2009 г. – С. 346

[3] Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. – 2009. - N 4. - ст. 445

[4] Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации. – Тамбов: ТГТУ, 2007 г. – С. 261

[5] Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Инфра-М, 2007 г. – С. 345

[6] Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009 г. – С. 372

[7] Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. – М.: Волтерс Клувер, 2008 г. – С. 263

[8] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. - N 5. - ст. 410.

[9] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. - N 32. - ст. 3301

[10] Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2007 г. – С. 243

[11] Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. – М.: Юристъ. - 2009 г. – С. 203

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. – 2009. - N 4. - ст. 445
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. - N - ст. 410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. - N 32. - ст. 3301
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 46. - ст. 4532.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - N 1 (часть 1). - ст. 14
6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. - N 1. - ст. 16.
7. Федеральный закон от 10.12.2003 N 173-ФЗ О валютном регулировании и валютном контроле // Собрание законодательства РФ. – 2003. - N 50. - ст. 4859
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Собрание законодательства РФ. – 1997. - N 30. - ст. 3594
9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. – 1998. - N 31. - ст. 3813.

Литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования – М.: Волтерс Клувер, 2007 г. – 488 с.
2. Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Проспект, 2009 г. – 502 с.
3. Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. - М.: А-Приор, 2007 г. – 456 с.
4. Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов.: ТГТУ, 2007 – 480 с.
5. Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2009 г. – 410 с.
6. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Юстицинформ, 2008. – 520 с.
7. Ерофеев Б.В. Гражданское право России. – М.: Юрайт, 2010. – 402 с.
8. Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. -М.: МЭСИ, 2007 г. – 420 с.
9. Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. - М.: Юрайт, 2009 г. – 560 с.
10. Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. – М.: Юристъ, 2009 г. – 592 с.
11. Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: МФПФ, 2008 г. – 389 с.
12. Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Инфра-М, 2007 г. – 608 с.
13. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. – М.: Проспект, 2008 г. – 560 с.
14. Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009 г. – 405 с.
15. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Проспект, 2009 г. – 701 с.
16. Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. – М.: Волтерс Клувер, 2008 г. – 602 с.
17. Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2007 г. – 476 с.
18. Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2009 г. – 483 с.
19. Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения // Подготовлен для системы КонсультантПлюс. - 2005