Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Актуальность темы исследования. В 90-х годах произошли существенные изменения в отечественной законодательной базе. Понятие недвижимости, которое на советском праве было исключено по определенным обстоятельствам, вернулось в нормативные акты. Один из основных факторов, который привел к необходимости государственной регистрации прав на недвижимость, была приватизация. В результате приватизации появились различные формы собственности, и возник рынок недвижимости. В гражданском обороте участвовали не только жилые дома и квартиры, но и комплексы зданий, предприятия и другие большие сооружения.

Возникновение, изменение или прекращение правоотношения - это основополагающий элемент заключения сделки, что делает ее юридическим фактом. Тем временем, в 21 веке сделки с недвижимостью стали обязательным явлением для успешного развития экономики развитых государств. Стабильный рост доходов у некоторых групп российских граждан и распространение ипотечного кредитования позволили значительному числу людей улучшить свои жилищные условия или приобрести дополнительное жилье. Неизменным тенденциям является увеличение числа сделок с недвижимостью за рубежом.

Объектом работы являются общественные отношения связанные с оборотом недвижимого имущества в Российской Федерации и отдельных зарубежных правопорядках.

Предметом работы является актуальное законодательство и судебная практика и доктрина России и отдельных европейских стран в области оборота недвижимости, их понятие и формы.

Цель настоящего исследования состоит в выявлении теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в России и за рубежом.

Степень разработанности темы. В рамках исследования монографии и научные статьи известных ученых-цивилистов таких, как Агарков М.М., Алексеев В.А., Бевзенко Р. С., Василевская Л. Ю., Гришаев С.П., Емелькина И. А., Киракосян С.А., Лазаренкова О.Г., Липски С.А., Петухова А.В., Рожкова. М.А., Стародумова С.Ю., Суханов Е. А., Тихонова О.В., Тоточенко Д.А., Тай М. А., Церковников М.А., Швабауэр А.В., Шеметова Н.Ю. и многие другие.

В рамках достижения поставленной цели обозначены следующие задачи:

1. Рассмотреть государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Изучить процедуру учета недвижимости в РФ с учетом исторического опыта и на современном этапе.

3. Проанализировать актуальные проблемы и новеллы гражданского законодательства в области сделок с недвижимость в РФ.

4. Провести сравнительный анализ сделок с недвижимостью в Германии и России.

5. Проанализировать нормативную базу осуществления сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним. Выявить проблематику совершения подобных сделок.

Для решения поставленных задач использовался комплекс общенаучных и специальных юридических приемов и методов изучения и анализа явлений и процессов, в т.ч. логический, системно-структурный, диалектический, сравнительно-правовой, формально-юридический и другие.

Структура работы определена целью исследования. Она состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения, библиографического списка.

Глава 1. Правовой режим объектов недвижимого имущества в РФ

1.1. Недвижимое имущество как объект гражданского права: понятие и классификация

В России отношение к собственности всегда было особенным, будь то в советские времена или до революции. Из-за этого в правоприменении в России возникают странные ситуации. Например, некоторые части здания, бетонные заборы и асфальтовые площадки раньше считались недвижимостью. Судебная практика позднее исправила эту ситуацию, но последствия такого подхода к понятию "недвижимость" все равно сказываются сейчас. Недвижимость имеет особое значение в гражданском обороте, она является фундаментом имущественного положения людей и влияет на экономическое развитие различных регионов и страны в целом[1].

В России область частного права вызывает у участников отношений много вопросов и недоумений. Однако, к сожалению, правоприменение в стране не признает и не разделяет теоретические достижения человечества в этой области из-за действий законодательной и исполнительной власти. Кроме того, судебная практика не является единообразной в определении понятия "недвижимая вещь". Все эти факторы оказывают влияние на коммерческий оборот недвижимости и придают ему особый российский характер.

Статья 128 ГК РФ находится в прямой близости от определения всех возможных объектов гражданских прав, и это касается нормы, касающейся недвижимого имущества. Из этого можно сделать вывод о значимости данного объекта права в социальном плане. Кроме того, законодательство старается подчеркнуть отличие недвижимого имущества от движимого, выделяя их в отдельную норму.  

В научных кругах обычно выделяются два критерия для разделения - физический и юридический. Физические признаки охватывают естественные свойства недвижимости, включая прочность, необходимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность и так далее. Юридические признаки включают:

1) государственная регистрация возникновения, изменения и прекращения собственности на недвижимость;

2) место расположения недвижимости, которое определяет порядок наследования, судебное подведение, место исполнения обязательств.

Возможности приобретения права собственности на безхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался, имеют особый порядок. Они сопряжены с рядом особенностей, таких как увеличенный срок приобретательной давности по сравнению со сделками с движимым имуществом и особая правовая судьба самовольной постройки. Недвижимость, в отличие от движимости, является вещью, предметом материального мира, которую нельзя скрыть, и поэтому она обладает таким признаком, как "физическая осязаемость", как это называется в литературе. Дореволюционная юридическая литература также упоминает свойство недвижимого имущества - невозможность скрыть его, как это делается с движимостью[2]. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»[3]

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве, правовое значение такого деления связывается с установлением различного правового режима. Необходимость такого деления можно обосновать следующим образом.

Во-первых, осуществление сделок с недвижимостью осуществляется гласно, т е. сопровождается в внесением соответствующей записи в ЕГРН. Другими словами, в подтверждении осуществления данных сделок участвует государство, тем самым фиксируя (контролируя) совершения определенных юридических фактов ст. 164, 223 ГК РФ) для целей ознакомления третьих лиц с соответствующей информациях. Кроме того, регистрация сделок предусмотрена исключительно в случаях, прямо указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством»[4].

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2019. С. 15-20.

Алексеев В.А. Публичная достоверность реестра прав на не- движимость: действующий принцип или дело будущего? // Закон. 2019. № 11. С. 58-67.

Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // «Вестник гражданского права», 2022. № 5. С. 4-30; № 6. С. 5-29.

Воробьев А. Движимая недвижимость. Проблематика правового статуса // ЭЖ-Юрист. 2019. № 19. С. 30-40.

Гришаев С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав // СПС КонсультантПлюс. 2019.

Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Франции // Законодательство. - № 11. - ноябрь 2019 г.

Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М.: Юристъ. 2020.

Киракосян С.А. Правовой режим парковочного места: опыт российского регулирования, судебная практика и перспективы развития // Правовые вопросы недвижимости. 2020. № 2.

Лазаренкова О.Г. Проблемы определения правового статуса парковочного места (машиноместа) как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2022. № 2.

Липски С.А. Развитие понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2022. № 1. С. 22- 34.

Кодификация российского частного права 2019 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2019. С. 4-28.

Петухова А.В. Новые правила удостоверения сделок с недвижимостью // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2019. – № 2. С. 44–49.

Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2020.

Стародумова С.Ю. Критерии классификации земельных участков как разновидности недвижимых вещей // Современное право. 2019. № 4. С. 33-37.

Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2020.-330 с.

Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2019. № 4. С. 20-27.

Тай М. А. Значение государственной регистрации прав на морские суда в России и Германии // Законодательство. 2021. № 4. С. 26–28.

Тихонова О.В. Росреестр разъясняет: право собственности на недвижимое имущество, возникающее в силу приобретательной давности // Правовые вопросы недвижимости. 2022. № 2.54-66.

Тоточенко Д.А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2021. № 11. С. 44-50.

Тужилова-Орданская, Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. – №1. 2020. С. 17-25.

Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2022. № 3. С. 78-85.

Швабауэр А.В. Проблемы правовой квалификации акта госу- дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2020. № 12.С. 15-32.

Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 7. С. 56-65.

Материалы судебной практики

Постановление Европейского суда по правам человека от 06.12.2011 «Дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2021. № 4.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. № 3.