В современных условиях нестабильности экономики основной задачей для правительства государства является привлечение внебюджетных денежных средств в сферу жилищного строительство.
В настоящее время обеспечение населения жильем является важнейшей социальной проблемой. Одним из главных направлений ее решения является ипотечное кредитование. Это обуславливает актуальность выпускной квалификационной работы.
Одной из первоочередных потребностей для каждой семьи является приобретение собственного жилья, в этой проблеме заключается актуальность ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование выступает основным способом обеспечения платежеспособного спроса на жилье. Основными привлекательными сторонами ипотеки являются:
короткий срок вселиться в новую квартиру;
стать собственником квартиры;
регистрация членов своей семьи;
оплата в течение нескольких последующих лет, никак не опасаясь за
увеличение стоимости недвижимости.
Откладывая деньги на жилье, накопления подвергаются инфляционным и иным рискам. Надежность и безопасность приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Зарубежный опыт демонстрирует, что благодаря ипотеке возможно задействовать денежные ресурсы, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам. Ипотечное кредитование является механизмом, обеспечивающий взаимосвязь между финансовыми средствами населения, банками и предприятиями строительной индустрии, ориентируя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Цель данной выпускной квалификационной работы является – изучить проблемы развития ипотечного кредитования в России.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд основных задач:
1. Рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;
2. Провести анализ рынка ипотечного кредитования в России;
3. Выявить основные проблемы развития ипотечного кредитования;
4. Найти пути решения проблем развития ипотечного кредитования.
Цель и задачи написания работы определили ее структуру, которая состоит
из введения, трех глав и заключения. Во введении определены актуальность, объект, предмет, цель и задачи исследования. Первая глава раскрывает теоретические основы ипотечного кредитования. Во второй главе проведен анализ проблем ипотечного кредитования, был анализирован рынок ипотечного кредитования с 2008 по 2016 гг, произведен корреляционной анализ, для выявления факторов, имеющих высокую степень влияния на объем выдачи ипотечных кредитов, выявлены основные проблемы развития ипотечного кредитования в России. В третьей главе представлены пути решения проблем развития ипотечного кредитования. В заключении сделаны основные выводы по результатам исследования.
Объектом анализа является система ипотечного кредитования в России.
Предметом исследования является проблемы развития ипотечного кредитования в России.
Анализ рынка ипотечного кредитования основан на официальных данных сайта «Русипотека». В качестве источников написания работы послужили специализированные учебные пособия и материалы периодической печати.
При анализе проблем развития ипотечного кредитования в России использовался корреляционный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития.
1 Теоретические основы ипотечного кредитования в России
1.1 Сущность, принципы и виды ипотечного кредитования
Ипотека в России начала развиваться после принятия федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. За первый год действия программы было выдано 150 ипотечных сертификатов, первоначально жилищные ипотечные кредиты выдавались только в валюте по ставке в 10% годовых. [1]
Ипотечное кредитование – важный и неотъемлемый элемент рыночной экономики, так как показывает закономерности развития мирового банковского хозяйства и является приоритетным инструментом развития бизнеса в целом. Исходя из мировой практики, благодаря ипотеке возрождается промышленность, улучшаются банковские системы, уменьшается безработица, а также способствует выходу из инвестиционного кризиса. Значительную роль в развитии банковской системы страны играет ипотека, так как является важнейшим инструментом, который обеспечивает возвратность кредита. В рамках системы ипотечного кредитования действует ипотечный кредитный институт, который является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности.
Ипотечное кредитование являясь относительно недавним явлением в России в последнее время приобретает высокую популярность. Ипотечное кредитование - важный фактор, стимулирующий экономическое развитие, а также современный финансовый метод, благодаря которому при эффективном использовании происходит увеличение поступлений инвестиций в экономику России.
Рассмотрим в чем заключается сущность ипотечного кредитования. Выделяются деньги заемщику на покупку недвижимости по договору кредита, который заключается между заемщиком и банком. он обязан, предоставленному банку кредит, выплачивать ежемесячный возврат заемных средств и проценты. Недвижимость, которая приобретена за счет ипотечного кредита, будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. Банк может продать квартиру и вернуть себе деньги, если изменится финансовое положение у заемщика, и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком. [5]
По подсчетам специалистов, каждый рубль, вложенный в строительство жилья, дает 2,5-3 рубля прироста ВВП. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования может стать катализатором экономического роста, создания новых производств и рабочих мест. Оно также способствует капитализации излишков долгосрочных финансовых ресурсов, расширяет доходную часть бюджета и позволяет преодолеть инфляцию. [11]
Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, которая выдается коммерческими или специализированными банками, либо кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Рассмотрим основные экономически функции ипотечного кредитования:
ипотечное кредитование является финансовым механизмом
привлечения инвестиций в строительную сферу;
дает обеспечение благоприятных услови1 для гарантированного
возврата заемных средств;
стимулирует обращение и перераспределение недвижимого имущества,
если иные способы, такие как прямая купля-продажа и другие экономически затруднены из-за массовой недостаточности платежеспособности граждан.
Важное место при ипотечном кредитовании занимают объекты недвижимости. При ипотечном кредитовании долгосрочный кредит предоставляется заемщику на строительство или приобретение в собственность предмета ипотеки, которая одновременно и является ипотекой по данному кредиту (залогом). [8]
Объекты ипотечного кредитования тесно взаимосвязаны с субъектами ипотечных отношений. Субъектами считаются лица (участники), которые действуют в системе ипотечного кредитования, на основе законодательно установленных норм и принципов предоставления и обслуживания ипотечного кредита. [4]
Субъектами ипотечного кредита являются:
кредиторы (банки, ипотечные компании);
заемщик (физические или юридические лица, которые имеют намеренье
приобрести объект недвижимости).
Основные признаки ипотечного кредитования:
длительные сроки кредитов (10―15, в некоторых странах до 30 лет);
целевой характер кредитов, предполагающий приобретение жилья за
счет кредитных средств;
обеспечение кредита залогом приобретаемого жилья. [14]
Рассмотрим основные принципы ипотечного кредитования:
1. Принцип возвратности - означает, что заемщик обязательно погасит всю сумму основного долга кредитору. Данный принцип определяется как постепенное погашение кредита с помощью перечисления денежных средств на счет кредитной организации или внесения денежных средств в кассу банка.
2. Принцип платности - означает, что заемщик обязан оплачивать кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Данный принцип ипотечного кредитования стимулирует заемщика более продуктивному использованию, а главное к его своевременному возвращению.
3. Принцип обеспеченности - данный принцип означает, что кредит предоставляется заемщику только под залог недвижимого имущества. Предметом ипотеки становится залог недвижимого имущества. Принцип обеспеченности обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника. Предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.
4. Принцип срочности - означает, что заемщик должен вернуть кредит в заранее установленный срок, который прописан в кредитном договоре. Кредит подлежит возврату частями, если устанавливаются сроки возврата кредита, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. Если заемщик не вернет кредитных средств в установленный срок, то кредитор может принять предусмотренные договором меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.
5. Принцип специальности - означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.
6. Принцип обязательности (принцип внесения) - означает, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП). Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
7. Принцип гласности (публичности) - означает, то есть возможность ознакомиться с данными ЕГРП любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость - права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
8. Принцип достоверности - означает, что записи в ЕГРП предполагаются как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.
9. Принцип приоритета - означает, что есть приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП. В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».
10. Принцип бесповоротности - означает, что направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.
11. Принцип дифференцированности - означает, что индивидуальный подход со стороны кредитора - банка или иной кредитной организации - к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.
12. Принцип целевого назначения - означает, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере - на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости. Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки. На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон. При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.
Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) - предмету ипотеки, из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу. [6]
Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.
Ипотечное кредитование можно разделить на следующие группы по следующим признакам:
1) объект недвижимости:
а) земельный участок;
б) предприятие, здание, сооружение и иные недвижимые имущества, используемые в предпринимательской деятельности;
в) жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;
г) дача, садовый дом, гараж и другие строения потребительского назначения;
д) воздушное или морское судно, космический объект; объект незавершенного строительства;
2) цель кредитования:
а) цель приобрести готовое жилье в многоквартирном доме или отдельном доме на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
б) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
3) вид кредитора:
а) банковский;
б) небанковский;
4) вид заемщика как субъект кредитования:
а) на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
б) на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
в) по степени аффилированности заемщиков. Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;
5) способ рефинансирования. Различные кредитные институты занимаются ипотечным кредитованием. Отличительной особенностью которых является именно способ рефинансирования выдаваемых кредитов.
Ипотечный рынок – это взаимосвязанная система, которая состоит из трех основных элементов рынка:
Первичный ипотечных рынок, то есть рынок ипотечных кредитов. Данный рынок охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми возникают обязательства в силу заключенного ипотечного кредитования. Участниками первичного рынка являются граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.
Вторичный ипотечный рынок, то есть рынок ипотечных ценных бумаг. На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам. Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.
Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.
Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. [16]
При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:
между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.
На современном этапе в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.
При одноуровневой модели ипотечного кредитования функции кредитора, и функции инвестора выполняет один субъект – банк, который и выдает ипотечный займ, помимо этого, выпускает и реализовывает ряд ценных бумаг. В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:
1. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. От 06.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовая система «Консультант плюс», 2017.
2. Алексеев Ю.В. Динамичное развитие ипотеки / Ю. В. Алексеев. – М.: Недвижимость и ипотека, 2007. - 48 с.
3. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - с.42-48
4. Афонина А.В. Все об ипотеке, получение и возврат кредита [Электронный ресурс] / Афонина А.В.— Электрон. текстовые данные.— Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2009.— 165 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1652.html.— ЭБС «IPRbooks»
5. Белоусов А.Л. Правовые основы ипотечного кредитования [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Белоусов А.Л.— Электрон. текстовые данные.— Саратов: Вузовское образование, 2014.— 109 c. Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/26225.html.— ЭБС «IPRbooks»
6. Грачев И.Д. Развитие законодательной базы ипотечного кредитования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008, № 1 - С. 23 - 26;
7. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. - №10. - 2012. - 18 с.
8. Гусев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. – М.: Феникс. 2012. 126 с
9. Дэвидсон Э. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ, - М.: - Издат, 2010. - 285 с.
10. Жуков Е.Ф. Ипотечный кризис в США и его социально-экономические последствия // Финансы. - 2009. - N 4. - С.60-62.
11. Журнал «HR-Менеджмент» - URL: http://hr-portal.ru/
12. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2008. - N 1. - С.90-103.
13. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с. 15 - 16.
14. Колосова Т.Ю. Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит [Электронный ресурс]/ Колосова Т.Ю., Захарова Н.А., Афонина А.В.— Электрон. текстовые данные.— М.: Эксмо, 2012.— 128 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/5002.html.— ЭБС «IPRbooks»
15. Королева А.А. Неподъемная ипотека // Эксперт Online.- 2017.-№20
16. Косарева Н., Копейкин А., Рогожина Н. и др. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. – М.: Изд. дом Дело РАНХиГС. 2010. 256с.
17. Кремер Н.Ш. Эконометрика [Электронный ресурс]: учебник для студентов вузов/ Кремер Н.Ш., Путко Б.А.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012.— 328 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/8594.html.— ЭБС «IPRbooks»
18. Крысин, А.С. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы // Клуб банковских аналитиков. - №5. - 2012. - 19 с.
19. Лигай Г.А. Рынок недвижимости и ипотека [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Лигай Г.А., Лигай К.М.— Электрон. текстовые данные.— М.: Евразийский открытый институт, 2008.— 280 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/10821.html.— ЭБС «IPRbooks»
20. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - № 4. - с.22-30.
21. Мавлютов Р.Р. Финансы, денежное обращение и ипотека [Электронный ресурс]: учебник/ Мавлютов Р.Р.— Электрон. текстовые данные.— Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2015.— 214 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/44384.html.— ЭБС «IPRbooks»
22. Орлова Н.В. Ипотечное кредитование [Электронный ресурс]/ Орлова Н.В., Новикова Н.А.— Электрон. текстовые данные.— Ростов-на-Дону: Феникс, 2007.— 118 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1679.html.— ЭБС «IPRbooks»
23. Официальный сайт «Агентство ипотечного жилищного кредитования» - [Электр.Ресурс].– Режим доступа: https://дом.рф (дата обращения 16.05.2017)
24. Официальный сайт «Федеральная служба государственной статистики» - [Электр.Ресурс].– Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения 16.05.2017)
25. Официальный сайт «Министерство финансов РФ» [Электр.Ресурс].– Режим доступа: https://minfin.ru/ru/ (дата обращения 16.05.2017)
26. Официальный сайт «РУСИПОТЕКА»-[Электр.Ресурс].– Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ (дата обращения 16.05.2017)
27. Официальный сайт ПАО «Сбербанк»-[Электр.Ресурс].– Режим доступа: http://www.sberbank.ru (дата обращения 16.05.2017)
28. Официальный сайт журнала «Ипотека и Кредит»-[Электр.Ресурс].– Режим доступа: http://www.ipocred.ru/ (дата обращения 16.05.2017)
29. Официальный сайт «Центральный банк РФ»-[Электр.Ресурс].– Режим доступа: https://www.cbr.ru/ (дата обращения 16.05.2017)
30. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: БДЦ-пресс. 2014. 272 с
31. Панфилов А.В. Ипотека в России: состояние и перспективы/ А.В.Панфилов // Народонаселение.2014.-№1.-С. 88-99.
32. Смирнов Е.Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства / Смирнов Е.Е.//Банковское кредитование. - 2010. - № 1 - С.32-39;
33. Яковлев В.П. Эконометрика [Электронный ресурс]: учебник для бакалавров/ Яковлев В.П.— Электрон. текстовые данные.— М.: Дашков и К, 2016.— 384 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/60631.html.— ЭБС «IPRbooks»
