Еще в конце прошлого века наше законодательство запрещало получения нетрудовых доходов и предусматривало уголовную ответственность за такие действия. Гражданское законодательство допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилых домов (квартир) с условием пожизненного содержания их собственника. Изменение экономической и правовой систем привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества.
В настоящее время договор ренты является довольно распространенным договором в российском гражданском обороте. Однако несмотря на возможность передать в ренту любое имущество, этот договор в подавляющем большинстве случаев используется для передачи в собственность жилого недвижимого имущества от одного лица к другому.
В целом, значимость договора ренты проявилась с переходом на рыночные отношения, когда в частной собственности оказался неограниченный круг объектов недвижимости. В частной собственности различных лиц (физических и юридических) стало возможным иметь земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другие объекты недвижимости. Приобретенные в собственность граждан подобные объекты при наступлении определенных обстоятельств могут стать источниками дохода, когда граждане уже не могут самостоятельно их содержать.
Заключая договор, собственник отчуждает принадлежащее ему имущество за плату либо безвозмездно. В первом случае договор ренты имеет некоторые признаки договора купли-продажи. Во втором присутствуют признаки договоров дарение либо мены. Но такое подобие не лишает ренту самостоятельности.
Главная особенность ренты заключается в том, что существенно различаются сроки исполнения сторонами обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено: если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т. п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества.
Объект работы - общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, исполнением и прекращением договора ренты.
Предмет работы - нормы гражданского законодательства, регулирующие институт ренты, научная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании.
Цель работы - исследовать особенности правового регулирования договора ренты.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие договора ренты и дать ему общую правовую характеристику.
2. Исследовать особенности договоров постоянной и пожизненной ренты.
3. Проанализировать особенности договора пожизненного содержание с иждивением.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды российских ученых, правоведов С.В. Натарова, Ф.О. Богатырёва, Ю. В. Бахаревой, О. Бердниковой, М. И. Брагинского, К.Г. Токаревой, В. Васильевой, В. В. Витрянского, А. А. Воронина, А. Н. Голиковой, В. С. Ем, Н. Золотько, П. В. Крашенинникова, Г. Б. Леоновой, Г. Макарова, О. А. Марковой, У. и других учёных, затрагивающих в своих работах различные аспекты института ренты.
Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В начальных посылках, определяющих методологию исследования, автор исходит из материалистических и диалектических позиций познаваемости мира, наличия объективных законов общественного развития и возможности правового воздействия на общественные отношения.
Принимая во внимание задачи, стоящие перед наукой гражданского права в настоящее время, и невозможность исследований и решения поставленных задач посредством использования исключительно отраслевой правовой материи, при осуществлении правового анализа в работе также широко применялись частнонаучные методы, среди которых активно использовался исторический метод. Приоритетом частноправовых методов познания явился сравнительно-правовой метод.
Эмпирическую базу курсовой работы составили разъяснения президиумов Верховного Суда Российской Федерации, опубликованная практика российских судов материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.
Мною выявлены противоречия, имеющиеся не только на законодательном уровне, но и возникающие в судебной практике при разрешении однотипных дел, посвященных договорам ренты. Предложены пути преодоления данных проблем и коллизий посредством совершенствования законодательства, а также путем предложения некоторых правил, соблюдение которых плательщиком ренты обеспечит защиту от недобросовестных рентополучателей при исполнении договоров ренты.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОНЯТИЯ И ВИДЫ РЕНТЫ
1.1 Эволюция договора ренты
Слово Рента в современную эпоху развития общества имеет несколько значений, в первую очередь под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности. [1]
Во вторую очередь, это установленная ежегодная денежная сумма, уплачиваемая страховой компанией страхователю. [2]
Термин «Рента» возник в Древнем Риме. С переводе с латинского языка, термин reddita, подразумевает «отданная». Данное слово является заимствованным многими языками мира, например немецком языке оно пишется как rente, в английском rent, ну и конечно же в русском языке, как рента.
В странах романо-германской правовой семьи впервые институт ренты получил детальную регламентацию во французском гражданском праве. Принятый 1804 году Французский гражданский кодекс (далее ФГК), впервые включил себя нормы, регулирующий институт пожизненной ренты. Данному институту было посвящено 16 статей. Великий Французский ученый-цивилист Жюллио де ла Морандьер, отмечал что европейскому законодательству договор ренты известен со Средних веков. Великий ученый приводил два основных аспекта возникновения данного института:
а) недостаток наличных денег — обстоятельство, приведшее к возникновению ренты недвижимости (арендной ренты). Автор писал, что «собственник желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего ему выплатить вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было»;
б) вторым аспектом, по мнению автора, являлось то, что «церковь, также как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические, это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах». В частности, для этого использовались договоры об установлении ренты. Заемщик получать крупную денежную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эти денежные средства и возвращать их, а определенную обязанность уплачивать ежегодную ренту кредитору. [3]
Французское гражданское законодательство относит договор ренты к алеаторным, то есть гражданское право Франции закрепляет рисковый характер данного договора. Тем самым признавая невозможность признания данного обязательства недействительным, даже по причине своей убыточности. Объясняется это, прежде всего тем, что в таких договорах присутствует элемент неопределенности. Гражданское право Франции закрепляет в своих нормах возмездную основу: «рента устанавливается за сумму денег или за движимую вещь, которая может быть оценена, или за недвижимость»; и безвозмездную основу данного договора: «рента может устанавливаться путем дарения между живыми или путем завещания»; [4]
При анализе норм ФГК, регулирующих институт пожизненной ренты, привлекает на себя внимание сходство этих норм, с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), регулирующих сходные отношения. Так, в статье 1971 ФГК закрепляет то, что пожизненная рента может быть установлена или на время жизни того лица, которое уплатило необходимую сумму, или на время жизни третьего лица. [5] В ГК РФ данное положение закреплено в части 1 статьи 596, которая гласит, что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. [6] Этот факт еще раз доказывает, что Российское гражданское право сформировывалось на опыте Римского права, Французского права, Германского права и т. д. Еще одно очень интересное сходство содержится в статье 1974 ФГК и части 3 статьи 596 ГК РФ. Статья 1974 ФГК гласит что договор пожизненной ренты, установленный на время жизни лица, которое в день заключения является уже умершим, не порождает никаких последствий. [7]
Такое же правило приводит и часть 3 статьи 596, а именно что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. [8] Французскому гражданскому праву известен также и договор постоянной ренты. Правда, нормы регулирующие договор постоянной ренты помещены в раздел ФГК, регулирующий договор займа. Так ФГК в статье 1909 допускает включение в договор займа условия о процентах, если «займодавец отказывается от требования возвращения капитала. В этом случае заем получает название «установление ренты»». И для такой ренты возможны два вида: постоянная рента, и пожизненная рента. В соответствии ФГК имеется возможность выкупа постоянной ренты.
При заключении договора ренты, сторонам предоставлена возможность урегулирования вопроса выкупа ренты, и срок предупреждения должника кредитора о выкупе ренты. Также, не менее существенное значение, в создании и развитии в правовом поле рентных отношений, сыграла и Германское Гражданское Уложение (далее ГГУ) 1896 года. ГГУ в шестнадцатой главе закрепила три параграфа, регулирующие пожизненную ренту. Первый параграф ГГУ посвящен продолжительности выплаты и размеру ренты. В приведенном параграфе закреплено, «лицо обязанное выплачивать пожизненную ренту, при наличии сомнения должно выплачивать ренту на протяжении всей жизни кредитора». [9] Словосочетание сомнение в данном контексте остается непонятным. Но в части второй данного параграфа, дается определение данному понятию, «в случае сомнения установленным размером ренты считается сумма ренты, выплачиваемая за год». [10]
Исходя из данной части, можно констатировать, что под сомнением понимается как срок, так и размер выплат договора ренты. Во втором параграфе регламентируется порядок выплаты по договору пожизненной ренты авансом. В частности, данный параграф закрепляет, что «При пожизненной ренте выплата производится авансом. Денежная рента выплачивается авансом за три месяца; для других видов ренты сроки предварительных выплат определяются в зависимости от характера и цели ренты. Если кредитор находится в живых к началу того периода времени, за который рента должна быть выплачена авансом, то ему должна быть передана сумма за весь этот период». [11] Окончательный третий параграф предусматривает форму заключения договора пожизненной ренты, в частности «если не предписана иная форма, то для действительности договора, устанавливающего пожизненную ренту, необходимо, чтобы обязательство выплаты пожизненной ренты было изложено в письменной форма». [12] ГГУ сыграла одну из важнейших ролей в процесс формирования данного института, закрепив на своем законодательном уровне, основополагающие идеи данного института, и дав определенный толчок к процессу дальнейшей регламентации. В истории отечественной правовой мысли, данный институт появился в проекте Гражданского Уложения (далее ГУ) 1905 года.
К большому сожалению данный нормативно-правовой акт, не получил юридической силы, в силу непринятия Государственным советом Российской Империи. Причиной непринятия данного законодательного акта являлось то, что большинство членов Государственного совета являлись Аристократической массой лоббирующие интересы крупных землевладельцев. Даже тот факт, что данный законопроект не был принят, не должно останавливать молодых юристов от его анализа. В проекте ГУ теме договора ренты была посвящена глава 21, которая состояла из двух отделений и 14 статей (2525–2538). Глава называлась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Определение, даваемое статей 2525 ГУ, имеет очень большое сходство с определением приводимым ГК РФ, а именно: «по договору о пожизненном доходе (ренте) одно лицо, взамен уплаченной ему денежной суммы или уступленного движимого или недвижимого имущества, обязуется уплачивать ежегодно другому лицу, в продолжении его жизни, определенную денежную сумму или доставлять определенное количество жизненных припасов или иных заменимых вещей». [13]
В приведенном определении смешиваются сущность двух видов договора ренты, а именно пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это определяется тем, что в тот период времени данный договор был новшеством. ГУ предусматривала возможность заключения договора ренты в пользу третьего лица, а также впервые в правовой мысли появилась возможность получения дохода по договору ренты наследникам, после смерти получателя ренты, если это было установлено договором. Форма договора должна была быть письменной. При пожизненной ренте обязанное лицо должно было выплачивать рентные платежи каждые три месяца. Эта норма является составной частью ГК РФ.
Также статья 2530 ГУ предусматривает основание прекращения договора ренты, и приводит следующую констатацию: «обязательство уплачивать ежегодный доход прекращается со смертью того, на время жизни коего оно установлено, каким бы образом смерть не последовала». [14] ГУ в статье 2532 предусмотрено право получателя ренты, требовать от плательщика ренты плату по договору, в случае неисполнения договора, право возврата своего имущества. Относительно пожизненного содержания с иждивением, ГУ в статье 2534 дает следующее определение: «по договору о пожизненном содержании одно лицо обязуется доставлять другому содержание и имеет о нем попечение в продолжении всей его жизни, взамен уплаченной принимаемым на содержание либо третьим лицом денежной суммы или переданного движимого или
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)
4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ред. от 03.07.2016) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
6. Апелляционное определение Московского областного суда от 19.08.2015 по делу № 33-20215/2015 // Документ опубликован не был. СПС Гарант.
7. Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2016 по делу № 33-38180/2016 // Документ опубликован не был. СПС Гарант.
8. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.02.2015 по делу № 33-11570/2015 // Документ опубликован не был. СПС Грант.
9. Белов В.А. Получатель ренты пережил плательщика ренты: правовые последствия для договора ренты // Жилищное право. 2015. № 11.
10. Бородина П.А. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Вестник магистратуры. 2015. № 6-3 (45).
11. Гражданское право: Учебник: Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2011.
12. Грязева О.И. Некоторые проблемы судопроизводства по делам, связанным с правом граждан на жилое помещение: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2013.
13. Дакашев М.Э. Ж. Понятие и существенные условия договора ренты // Молодой ученый. 2016. № 30 (134).
14. Маркина М.В. Последствия смерти плательщика ренты // Наследственное право. 2015. № 2.
15. Микрюков В.А. Обременения недвижимого имущества по договору ренты // Российский юридический журнал. 2014. № 1 (94).
16. Перегудова Д.А. Договор пожизненной ренты и проблема защиты прав добросовестных получателей ренты // Политика, государство и право. 2015. № 7 (43).
17. Попов Н.В. Человек и закон. Правовые проблемы развития пенсионного обеспечения и пожизненной ренты в России // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 1.
18. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013.
19. Смирнов М. Правовые проблемы жилищных правоотношений // Государство и право. 2012. № 12.
20. Токарева К.Г. Договор пожизненного содержания с иждивением: теоретические и практические вопросы // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2.
21. Токарева К.Г. К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты // Нотариус. 2016. № 1.
