Договор аренды

В настоящее время наблюдается значительный отрыв в своем развитии современных товарно-денежных отношений от действующей нормативной базы по аренде. Некоторые вопросы решаются посредством со­вершенствования законодательной базы в области правового регулирования оборота недвижимого имущества, но, несмотря на активную законотворческую работу федеральных и региональных законодателей, хозяйствующие субъекты нередко сталкиваются с существенными проблемами в сфере отношений по аренде недвижимого имущества.

Кроме того, можно говорить и о недостаточности доктринального исследования современных отношений по аренде недвижимости и необходимо­сти решения ряда фундаментальных теоретических проблем в данной области знаний.

Данные обстоятельства в целом обусловливает важность следующих постав­лен­ных в данной работы задач:

1. Определить сущность и типологию договоров аренды.
2. Выявить основные правовые проблемы аренды недви­жимости.

Общей целью, стоящей при написании данной работы, являлось не подробное изложение всех имеющихся правил об аренде, а выявление сложных и спорных ситуаций и их разрешение, анализ дискуссионных вопросов, т.е. ис­следование темы на проблемном уровне.

Материалы судебной практики, а также ссылки на литературу, если спе­циально не указан источник, приведены по данным Справочной правовой сис­темы «Гарант-Максимум с региональным законодательством».

         ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.   

Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный (п. 1 ст. 606 ГК РФ).  Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом могут быть только индивидуально-определенные, не потребляемые и не заменимые вещи, т. к. по окончании срока до говора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа.     Стороны договора: арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

Гражданским кодексом РФ (далее по тексту – ГК РФ) к договорам аренды отнесены следующие договоры:

- договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

- договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

- договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

- договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Следует отметить, что данным договорам посвящено немало диссертаций, статей и прочих исследований, поэтому повторение в данной работе считаю излишним. Ниже я остановлюсь на некоторых характерных и спорных особенностях ряда вышеуказанных договоров аренды.

1. Гражданский кодекс РФ 2019// http://vladrieltor.ru/gragdkodeks.
2. Федеральный закон от 16.07.2018 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (а ред. от 04.12.2018 г.) // СЗ РФ. 2018. - № 29. Ст. 3400.
3. Федеральный закон от 15.04.2018 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.06.2019 г.) // СЗ РФ. 2018. - № 16. Ст. 1801.
4. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2016 г. № 200-ФЗ (в ред. от 01.07.2019 г.) // Российская газета. 08.12.2016. - № 277.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 136-ФЗ// Российская газета от 30октября 2001 г. N 211-212.
6. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 2016. № 3. - С. 8.
7. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 151.
8. Данилочкина Т.В. Предприятие как предмет отдельных гражданско-правовых сделок// Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7/ Отв. ред. О.Ю. Шилохвост. - М.: НОРМА, 2003. - С. 163.
9. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 2007. - № 2.
10. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 8.
11. Жигачев А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? // СПС КонсультантПлюс. 2019.
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. - № 4.
13. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 2007. - № 10.
14. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав// Законодательство. 2003. - № 4. - С. 8-10.
15. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дисс…докт. юрид. наук. - Ростов н/Д, 2002. - С. 267.
16. Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2016.
17. Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности как способ защиты гражданских прав. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2001. - С. 188-189.
18. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2018. - № 2.
19. Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ // Правоведение. 2002 - № 1. - С. 14.
20. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001. - № 9. - С. 41-47.