Введение
- Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие, признаки и особенности правового регулирования
договора купли-продажи недвижимости
1.2. Форма договора купли-продажи недвижимости
и особенности государственной регистрации перехода права
собственности по договору
1.3. Содержание договора купли-продажи недвижимости
- Права, обязанности и ответственность сторон по договору
купли-продажи недвижимости
2.1. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи
недвижимости
2.2.Изменение и расторжение договора купли-продажи
недвижимости
2.3. Ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости
- Особенности договора купли-продажи жилых помещений
Заключение
Список использованных источников
Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.
В связи с этим актуальным является рассмотрение нормативно-правового регулирования оборота недвижимого имущества, в частности, договора, опосредующего переход права собственности – договора купли-продажи недвижимого имущества.
Недостатки правового регулирования влекут за собой ошибки в правоприменительной практике. Судебные споры, связанные с оспариванием сделок с недвижимостью, в частности, купли-продажи, являются весьма распространенными. В связи с этим важное значение приобретает изучение вопросов правового регулирования купли-продажи недвижимости.
Цель курсовой работы – формирование целостного представления о современном состоянии правового регулирования купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели автор ставит перед собой следующие задачи:
- изучить понятие, признаки и особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости;
- определить форму договора купли-продажи недвижимости и особенности государственной регистрации перехода права собственности по договору;
- рассмотреть содержание договора купли-продажи недвижимости;
- проанализировать права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости;
- выяснить порядок и условия изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости;
- определить ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости;
- выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений
Объект исследования – институт купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве России; предмет – нормы права, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.
Эмпирической базой исследования при написании представленной курсовой работы послужила юридическая литература по курсу гражданского права, в частности, труды А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова, публикации в юридических изданиях, нормативной основой – Гражданский кодекс РФ, федеральные законы. Практическая часть представлена материалами судебно-арбитражной практики.
Методы исследования, используемые в работе: общенаучные методы, формально-юридический метод, комплексное исследование соотношения норм и положений правовой базы и их практического применения.
Структура работы включает в себя введение, три главы, объединяющие шесть параграфов, заключение и библиографический список.
-
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие, признаки и особенности правового регулирования
договора купли-продажи недвижимости
В 1992 г. был принят Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в 1997 г. - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в 2004 г. - пакет законов, направленный на развитие рынка доступного жилья, включая ЖК РФ. Современное российское законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению[1]. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ[2] (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[3].
Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего надо было принять специальное законодательство. После принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[4] и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно. Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара[5].
Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.
Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках и т.д. В Постановлении президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99 был проанализирован спор между ГУП и ООО о том, является ли переданный ГУП обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В зависимости от того, признавался ли холодильник недвижимостью, одновременно решался вопрос о том, был ли нарушен порядок совершения сделок с ним. При рассмотрении дела было отмечено, что ответчиком было представлено руководство по эксплуатации холодильной камеры, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перевезен на другое место. Однако Президиум пришел к выводу, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанного с землей[6]. В практике также фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет. При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации.
Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте.
