Курсовая Ипотечное кредитование: правовое регулирование и практика применения

Актуальность темы. Выбранная тема курсовой работы весьма актуальна в современных условиях, так как доступность жилья, т.е. способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль. Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения .

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования .

Для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье немногие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимы снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно .

Теоретическая значимость исследования.

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества.

Современное российское законодательство значительно двинулось вперед в области регулирования отношений в сфере недвижимости, в том числе ее залога. Вместе с тем сделан только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.

Построение такой системы требует совершенствования правовой регламентации отношений, складывающихся при предоставлении кредитов и их обеспечении посредством залога недвижимости, привлечении средств в область ипотечного кредитования с финансовых рынков.

Целью настоящей курсовой работы является исследование, формирование концепции теории и методологии ипотечного кредитования.

Задачи (основные вопросы, подлежащие разработке (исследованию)):

1. Дать содержательную характеристику понятия, определения и правовой природы ипотечного кредитования.

2. Исследовать генезис развития ипотеки в историческом аспекте правового регулирования.

3. Изучить нормативно-правовую базу, регулирующую отношения в сфере ипотечного кредитования.

4. Рассмотреть отношения, возникающие между субъектами ипотечного жилищного кредитования.

5. Определить некоторые особенности реализации исследуемых правоотношений (на примере выселения залогодателя из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита).

6. Рассмотреть механизм ипотечного кредитования.

7. Сформулировать проблемы практики применения ипотечного кредитования в России.

8. Осветить проблемы законодательного регулирования российского ипотечного кредитования и пути их решения.

Объектом исследования выступают российские участники ипотечного кредитования.

Предметом исследования является теория и методология ипотечного кредитования.

Методологическая база исследования включает методы обобщения и синтеза, экономического анализа, статистической обработки материала, а также метод сравнения.

Структура курсового исследования подчинена логике исследования, обусловлена целями и задачами работы и состоит из введения, трех глав, поделенных на параграфы, заключения и списка литературы.

Глава I. Теоретические (исторические) положения правового регулирования ипотечного кредитования

1.1. Понятие, определение и правовая природа ипотечного кредитования

Итак, приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы. Понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое соответственно продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация. Залог недвижимости (ипотека) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору. В случае неисполнения обязательств по кредитному договору залогодателем кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога – жилое помещение и реализовать его путем продажи с публичных торгов.

Еще один из классиков российского права Д.И. Мейер говорил о том, что способом обеспечения договора служит залог. Обеспечение, предоставляемое им, состоит в том, что веритель при неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение из выручки за продажу какой-либо вещи, которая и служит, таким образом, обеспечением исполнения договора. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено верителю предварительно – до неисправности должника, до нарушения им права по договору: в этом-то и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании .

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010) // Российская газета. – № 1. – 2005.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // СПС КонсультантПлюс.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС КонсультантПлюс.

5. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (принят ГД ФС РФ 14 сентября 2007 г.) // Российская газета. – 2007. – 6 окт. – № 223.

6. Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (принят ГД ФС РФ 26 декабря 2008 г.) // Российская газета. – 2008. – 31 дек. – № 267.

7. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 3. – Ст. 278.

8. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

Судебная практика

9. По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 № 7-П // Российская газета. – № 92. – 2008.

10. Решение Верховного Суда РФ «О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233» от 15 декабря 2008 г. № ГКПИ08-2069 // СПС КонсультантПлюс.

Научная литература

11. Аббасов Т.О. Банковское и антимонопольное регулирование страхования в сфере ипотечного жилищного кредитования: актуальные проблемы // Банковское право. 2014. N 4. – С. 67.

12. Абрамов А. Споры по выплате ипотечного кредита // Жилищное право. 2014. N 5.- С. 9-18.

13. Алистархов В. Мошенничество с ипотечными ценными бумагами // Жилищное право. – 2014. – № 8. – С. 10-14.

14. Брусницын Е.А. Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости: Дис. ... канд. экон. наук. – Волгоград, 2013. – 290 с.

15. Гаджиев М.Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: Автореф. дис. ... канд. экон. наук. – М., 2007. – 190 с.

16. Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук. – М., 2014. – 218 с.

17. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. – 2012. – № 5. – С. 56-63.

18. Гусева Л.Л. Отношения, возникающие между субъектами ипотечного жилищного кредитования // Семейное и жилищное право. – 2011. – № 4. – С. 8.

19. Дышекова А.М. Государство и современное ипотечное кредитование // Общество и право. – 2014. – № 1. – С. 6.

20. Если ипотечный кредит получен до 1 января 2014 года, то вычет по процентам не лимитируется (Редакционный материал) // Налоги (газета). 2014. N 24. – С. 7-13.

21. Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Российская юстиция. – 2011. – № 2. – С. 44.

22. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук. – М., 2012. – 288 с.

23. Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – № 1. – С. 38.

24. Константинова С.М. Минимизация юридических рисков кредитора при заключении целевого кредитного договора (договора ипотеки): взгляд коллектора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 5. – С. 5-12.

25. Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России: Дис. ... докт. экон. наук. – Санкт-Петербург, 2007. – 344 с.

26. Лебедев Ю.А., Ширяева Ю.С., Козлова Ю.С. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Государственная власть и местное самоуправление. 2013. N 10. – С. 5-13.

27. Лепехин И.А. Существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой // Вестник Пермского Университета. Юридические науки. 2012. N 1. – С. 8-18.

28. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. 2013. N 4. – С. 4-8.

29. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. – 3-е изд., испр. – М.: Статут, 2003. – 890 с.

30. Осадченко И.В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. – 2007. – № 4. – С. 38-44.

31. Пашов Д. Ипотека – не доступное жилье, или Ипотека в Национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье – гражданам России». – М.: Знание, 2009. – 570 с.

32. Понька В.Ф. Правовые механизмы секьюритизации ипотечных кредитов // Адвокат. 2014. N 5. – С. 13-14.

33. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – Краснодар, 2013. – 312 с.

34. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. – 2005. – № 1. – С. 23.

35. Семина Т.А., Чернов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как инструмент развития малоэтажного жилищного строительства // Жилищное право. 2014. N 11. – С. 2-21.

36. Симанович Л.Н. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. – 2010. – № 5. – С. 61.

37. Смирнов И.Е. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра // Банковский ритейл. – 2009. – № 1. – С. 38.

38. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. – 2013. – № 8. – С. 25.

39. Хуснетдинова Л.М. Выселение залогодателя из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита // Правовые вопросы недвижимости. – 2010. – № 1. – С. 9 – 14.

40. Хуснетдинова Л.М. Ипотечное жилищное кредитование – механизм обеспечения доступным жильем основной массы населения Российской Федерации // Семейное и жилищное право. – 2013. – № 5. – С. 13-18.

41. Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. – 2011. – № 6. – С. 3-4.

42. Чеботарева А.А. Совершенствование законодательства как основа преобразования ипотечного кредитования // Государственная власть и местное самоуправление. 2014. N 10. – С. 8-28.

43. Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. – 2012. – № 2. – С. 31-33.

44. Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России – недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2012. – № 3 (14). – С. 15.

45. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. – 690 с.