Актуальность данной работы состоит в том, что договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Объектом исследования настоящего исследования выступают отношения возникающие договора купли-продажи недвижимости. Предметом данной работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая положения договора купли-продажи недвижимости.
Цель исследования состоит в рассмотрении договора купли-продажи недвижимости.
В соответствии с целью выполнения данной работы основные задачи комплексной разработки темы сводятся к тому, чтобы:
- показать понятие договора купли-продажи недвижимости;
- раскрыть форму договора и порядок его заключения;
- показать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;
- рассмотреть предмет договора купли-продажи недвижимости;
- показать стороны договора, их права и обязанности.
Нормативной базой данного исследования являются нормы действующего гражданского законодательства, в частности Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. В работе также использовались постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, материалы судебной практике по данной теме.
Теоретической основой исследования указанных правовых явлений выступают изыскания на этот счет таких ученых-юристов как А.П. Сергеева, Ю.К Толстого, Е.А. Суханова, И.А. Покровского, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, А.В. Коновалова, П.В. Крашенинникова, Л.Э. Лимонова, К. Судакова, Е.А. Васильева, О.М. Козырь, Д. Григорьева и многих других.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
Сокращенное дознание предусматривает ограничение перечня следственных действий допросом подозреваемого и потерпевшего. Проведение экспертизы предусматривается лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 196 УПК РФ, для определения характера и степени вреда, причиненного здоровью. К материалам уголовного дела подлежит приобщению справка о судимости для определения судом вида уголовного наказания и типа исправительного учреждения. По окончании сокращенного дознания и утверждения прокурором обвинительного протокола материалы уголовного дела направляются в суд, где оно подлежит рассмотрению в течение семи суток. Предлагаемый вариант сокращенного дознания в общих чертах имеет определенное сходство с существовавшей в УПК РСФСР протокольной формой досудебной подготовки материалов, по которой ежегодно расследовалось по упрощенной форме с направлением в суд до 350 - 400 тыс. преступлений.
Избрание меры пресечения в отношении лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск. Как отмечено выше, требует внесения в УПК РФ принципиальных изменений порядок заключения под стражу подозреваемых, обвиняемых, скрывшихся от следствия и объявленных в федеральный розыск, число которых достигает 100 тыс. Действующие правила избрания меры пресечения, не допускающие заочного вынесения судом решения о заключении под стражу, за исключением обвиняемого, объявленного в международный розыск (ч. 5 ст. 108 УПК РФ), соответствуют положениям Конституции РФ и Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, предоставляющим задержанному право предстать перед судом незамедлительно после задержания.
С учетом этого предлагается предоставить суду по месту расследования уголовного дела возможность заочного вынесения решения (с участием защитника) о заключении под стражу объявленного в федеральный розыск подозреваемого, обвиняемого. Одновременно в УПК РФ следует предусмотреть процессуальный механизм, который предоставлял бы лицу, объявленному в федеральный розыск и задержанному вне места производства предварительного расследования, в течение 48 часов с момента фактического задержания, предстать перед федеральным судьей ближайшего районного суда по месту фактического задержания для допроса с целью установления личности задержанного и проверки, не отменено ли ранее вынесенное решение суда о заключении его под стражу, а после доставления к месту производства предварительного расследования - в течение 48 часов предстать перед судом (судьей), избравшим меру пресечения, для решения вопроса об оставлении ее в силе или изменении их на иную меру пресечения. По уголовным делам о тяжких и особо тяжких преступлениях предлагается также увеличить первоначальный срок содержания обвиняемых под стражей с 2 до 3 месяцев, поскольку в этот срок сегодня включаются 10 суток, в течение которых прокурор рассматривает поступившее к нему уголовное дело, и 14 суток - с момента поступления уголовного дела в суд и до принятия судьей решения в порядке ст. 227 УПК РФ.
Среди других проблем, требующих незамедлительного разрешения:
- процессуальный статус дознавателя и расширение компетенции начальника подразделения дознания. Необходимость последнего подтверждена действием в течение четырех лет Федерального закона от 06.06.2007 N 90-ФЗ "О внесении изменений в Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым в УПК РФ начальник подразделения дознания сегодня обладает фактическими полномочиями начальника следственного отдела. Данное изменение не понизит уровень эффективности прокурорского надзора за дознанием, поскольку уголовно-процессуальным законодательством предусмотрены механизмы контроля за деятельностью указанных должностных лиц органов дознания. Одновременно введение в УПК РФ начальника подразделения дознания требует разграничить ряд полномочий между ним и начальником органа дознания, передав от последнего, в частности, право по утверждению обвинительного акта;
- Следует учитывать и зарубежный опыт например, первоначальный срок расследования во Франции составляет 2 года, в Германии - 12 месяцев;
- реалии правоприменительной практики. Например, сегодня в досудебном производстве на основании указания зам. генерального прокурора РФ А.Г. Звягинцева от 2 сентября 2003 г. N 21/2-11-03 наложено вето на возможность прекращения органами предварительного расследования уголовного дела по основаниям ст. ст. 25 и 28 УПК РФ (их прекращается менее 10 тыс. в год, а в суде по этим же основаниям прекращается ежегодно 250 - 300 тыс. уголовных дел);
- о форме обвинительного заключения (обвинительного акта). Решение законодателя при принятии УПК РФ о том, чтобы в обвинительном заключении (ст. 220 УПК РФ) и в обвинительном акте (ст. 225 УПК РФ) не приводить подробный анализ доказательств, направлено было на создание судом необходимых условий для исполнения сторонами их процессуальных обязанностей и осуществления предоставленных им прав. Однако данные законодательные новации прокуратурой и судом, по сути, были отвергнуты, и законодатель внес соответствующие поправки в ст. ст. 220, 225 УПК РФ.
Решение на законодательном уровне указанных и других проблем досудебного производства должно осуществляться в возможно короткие сроки, но без отступления от требований Конституции РФ и международных правовых актов в сфере защиты прав и свобод человека и гражданина.
фНеобходимость изменений предлагаемых в уголовно-процессуальный кодекс, обусловлена тем, что с момента введения его в действие на внесены многочисленные изменения и дополнения, не всегда носящие системный характер, а ряд его положений Конституционным Судом РФ были признаны не соответствующими Конституции РФ. Более того, в досудебном производстве не только отдельные нормы, но и ряд процессуальных институтов требуют совершенствования, поскольку в силу забюрократизированной они значительно затрудняют доступ граждан к правосудию, не отражают реального положения дел в борьбе с преступностью и не позволяют государству вырабатывать адекватные меры, а также представляются чрезмерно затратными.
При этом деятельность правоохранительных органов осуществляется в условиях осложнения криминогенной обстановки, обусловленной в числе других причин значительным увеличением количества зарегистрированных сообщений о преступлениях при одновременном сокращении штатной численности сотрудников органов внутренних дел.
С учетом изложенного, в первоочередном порядке требуют изменений нормы, регламентирующие стадию возбуждения уголовного дела; принципиальному пересмотру подлежит институт предъявления обвинения; необходимо введение сокращенного дознания, в первую очередь по преступлениям небольшой тяжести и возможности их перевода в уголовные проступки; требует своего разрешения проблема законодательного урегулирования заключения под стражу лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск, и ряд других.
При этом следует отметить, что в последние годы Генеральная прокуратура РФ, Минюст и МВД России Следственный комитет РФ предлагали разработанные ими соответствующие законопроекты, однако все они были отвергнуты на том или ином этапе их подготовки или даже прохождения в Государственной Думе и Совете Федерации Российской Федерации.
Среди наиболее обсуждаемых проблем - пересмотр процессуального порядка предъявления обвинения. Необходимо признать, что институт привлечения лица в качестве обвиняемого нуждается в переосмыслении, а сами правовые нормы - в существенной реконструкции. Потребность этого обусловливается тем, что на протяжении десятилетий предъявление обвинения являлось правовым основанием (моментом) допуска защитника к участию в уголовном деле. Однако сегодня в соответствии с требованиями ст. ст. 46 и 49 УПК РФ участие защитника в уголовном деле предусмотрено с момента его возбуждения в отношении конкретного лица, а при возбуждении уголовного дела по факту совершения преступления, подлежащему расследованию в форме дознания, - с момента уведомления лица о наличии в отношении его подозрения в совершении преступления. Кроме того, ст. 49 УПК РФ, значительно расширив перечень оснований участия в уголовном деле защитника, нивелировала, по сути, разницу в правовом статусе подозреваемого (ст. 46 УПК РФ) и обвиняемого (ст. 47 УПК РФ).
Оппоненты данного законопроекта, свои возражения сводят в основном к проблемам обеспечения конституционного права граждан защищаться от предъявленного обвинения.
Однако ими не учитывается ряд обстоятельств. Первое: системный анализ УПК РФ в совокупности с Постановлением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2007 г. N 6-П о том, что "пределы судебного разбирательства должны определяться обвинением, сформулированным в обвинительном заключении (обвинительном акте)", позволяет сделать предположения о возможности исключения из УПК РФ института предъявления обвинения (ст. ст. 171 - 175 УПК РФ) и замены его на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Второе: возможность такого решения подтверждена практикой расследования в форме дознания без предъявления обвинения и последующего судебного разбирательства более чем 3,5 млн. уголовных дел за 10 лет действия УПК РФ, чем фактически подтверждена конституционность замены института предъявления обвинения на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
Сокращенное дознание предусматривает ограничение перечня следственных действий допросом подозреваемого и потерпевшего. Проведение экспертизы предусматривается лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 196 УПК РФ, для определения характера и степени вреда, причиненного здоровью. К материалам уголовного дела подлежит приобщению справка о судимости для определения судом вида уголовного наказания и типа исправительного учреждения. По окончании сокращенного дознания и утверждения прокурором обвинительного протокола материалы уголовного дела направляются в суд, где оно подлежит рассмотрению в течение семи суток. Предлагаемый вариант сокращенного дознания в общих чертах имеет определенное сходство с существовавшей в УПК РСФСР протокольной формой досудебной подготовки материалов, по которой ежегодно расследовалось по упрощенной форме с направлением в суд до 350 - 400 тыс. преступлений.
Избрание меры пресечения в отношении лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск. Как отмечено выше, требует внесения в УПК РФ принципиальных изменений порядок заключения под стражу подозреваемых, обвиняемых, скрывшихся от следствия и объявленных в федеральный розыск, число которых достигает 100 тыс. Действующие правила избрания меры пресечения, не допускающие заочного вынесения судом решения о заключении под стражу, за исключением обвиняемого, объявленного в международный розыск (ч. 5 ст. 108 УПК РФ), соответствуют положениям Конституции РФ и Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, предоставляющим задержанному право предстать перед судом незамедлительно после задержания.
С учетом этого предлагается предоставить суду по месту расследования уголовного дела возможность заочного вынесения решения (с участием защитника) о заключении под стражу объявленного в федеральный розыск подозреваемого, обвиняемого. Одновременно в УПК РФ следует предусмотреть процессуальный механизм, который предоставлял бы лицу, объявленному в федеральный розыск и задержанному вне места производства предварительного расследования, в течение 48 часов с момента фактического задержания, предстать перед федеральным судьей ближайшего районного суда по месту фактического задержания для допроса с целью установления личности задержанного и проверки, не отменено ли ранее вынесенное решение суда о заключении его под стражу, а после доставления к месту производства предварительного расследования - в течение 48 часов предстать перед судом (судьей), избравшим меру пресечения, для решения вопроса об оставлении ее в силе или изменении их на иную меру пресечения. По уголовным делам о тяжких и особо тяжких преступлениях предлагается также увеличить первоначальный срок содержания обвиняемых под стражей с 2 до 3 месяцев, поскольку в этот срок сегодня включаются 10 суток, в течение которых прокурор рассматривает поступившее к нему уголовное дело, и 14 суток - с момента поступления уголовного дела в суд и до принятия судьей решения в порядке ст. 227 УПК РФ.
Среди других проблем, требующих незамедлительного разрешения:
- процессуальный статус дознавателя и расширение компетенции начальника подразделения дознания. Необходимость последнего подтверждена действием в течение четырех лет Федерального закона от 06.06.2007 N 90-ФЗ "О внесении изменений в Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым в УПК РФ начальник подразделения дознания сегодня обладает фактическими полномочиями начальника следственного отдела. Данное изменение не понизит уровень эффективности прокурорского надзора за дознанием, поскольку уголовно-процессуальным законодательством предусмотрены механизмы контроля за деятельностью указанных должностных лиц органов дознания. Одновременно введение в УПК РФ начальника подразделения дознания требует разграничить ряд полномочий между ним и начальником органа дознания, передав от последнего, в частности, право по утверждению обвинительного акта;
- Следует учитывать и зарубежный опыт например, первоначальный срок расследования во Франции составляет 2 года, в Германии - 12 месяцев;
- реалии правоприменительной практики. Например, сегодня в досудебном производстве на основании указания зам. генерального прокурора РФ А.Г. Звягинцева от 2 сентября 2003 г. N 21/2-11-03 наложено вето на возможность прекращения органами предварительного расследования уголовного дела по основаниям ст. ст. 25 и 28 УПК РФ (их прекращается менее 10 тыс. в год, а в суде по этим же основаниям прекращается ежегодно 250 - 300 тыс. уголовных дел);
- о форме обвинительного заключения (обвинительного акта). Решение законодателя при принятии УПК РФ о том, чтобы в обвинительном заключении (ст. 220 УПК РФ) и в обвинительном акте (ст. 225 УПК РФ) не приводить подробный анализ доказательств, направлено было на создание судом необходимых условий для исполнения сторонами их процессуальных обязанностей и осуществления предоставленных им прав. Однако данные законодательные новации прокуратурой и судом, по сути, были отвергнуты, и законодатель внес соответствующие поправки в ст. ст. 220, 225 УПК РФ.
Решение на законодательном уровне указанных и других проблем досудебного производства должно осуществляться в возможно короткие сроки, но без отступления от требований Конституции РФ и международных правовых актов в сфере защиты прав и свобод человека и гражданина.
фНеобходимость изменений предлагаемых в уголовно-процессуальный кодекс, обусловлена тем, что с момента введения его в действие на внесены многочисленные изменения и дополнения, не всегда носящие системный характер, а ряд его положений Конституционным Судом РФ были признаны не соответствующими Конституции РФ. Более того, в досудебном производстве не только отдельные нормы, но и ряд процессуальных институтов требуют совершенствования, поскольку в силу забюрократизированной они значительно затрудняют доступ граждан к правосудию, не отражают реального положения дел в борьбе с преступностью и не позволяют государству вырабатывать адекватные меры, а также представляются чрезмерно затратными.
При этом деятельность правоохранительных органов осуществляется в условиях осложнения криминогенной обстановки, обусловленной в числе других причин значительным увеличением количества зарегистрированных сообщений о преступлениях при одновременном сокращении штатной численности сотрудников органов внутренних дел.
С учетом изложенного, в первоочередном порядке требуют изменений нормы, регламентирующие стадию возбуждения уголовного дела; принципиальному пересмотру подлежит институт предъявления обвинения; необходимо введение сокращенного дознания, в первую очередь по преступлениям небольшой тяжести и возможности их перевода в уголовные проступки; требует своего разрешения проблема законодательного урегулирования заключения под стражу лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск, и ряд других.
При этом следует отметить, что в последние годы Генеральная прокуратура РФ, Минюст и МВД России Следственный комитет РФ предлагали разработанные ими соответствующие законопроекты, однако все они были отвергнуты на том или ином этапе их подготовки или даже прохождения в Государственной Думе и Совете Федерации Российской Федерации.
Среди наиболее обсуждаемых проблем - пересмотр процессуального порядка предъявления обвинения. Необходимо признать, что институт привлечения лица в качестве обвиняемого нуждается в переосмыслении, а сами правовые нормы - в существенной реконструкции. Потребность этого обусловливается тем, что на протяжении десятилетий предъявление обвинения являлось правовым основанием (моментом) допуска защитника к участию в уголовном деле. Однако сегодня в соответствии с требованиями ст. ст. 46 и 49 УПК РФ участие защитника в уголовном деле предусмотрено с момента его возбуждения в отношении конкретного лица, а при возбуждении уголовного дела по факту совершения преступления, подлежащему расследованию в форме дознания, - с момента уведомления лица о наличии в отношении его подозрения в совершении преступления. Кроме того, ст. 49 УПК РФ, значительно расширив перечень оснований участия в уголовном деле защитника, нивелировала, по сути, разницу в правовом статусе подозреваемого (ст. 46 УПК РФ) и обвиняемого (ст. 47 УПК РФ).
Оппоненты данного законопроекта, свои возражения сводят в основном к проблемам обеспечения конституционного права граждан защищаться от предъявленного обвинения.
Однако ими не учитывается ряд обстоятельств. Первое: системный анализ УПК РФ в совокупности с Постановлением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2007 г. N 6-П о том, что "пределы судебного разбирательства должны определяться обвинением, сформулированным в обвинительном заключении (обвинительном акте)", позволяет сделать предположения о возможности исключения из УПК РФ института предъявления обвинения (ст. ст. 171 - 175 УПК РФ) и замены его на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Второе: возможность такого решения подтверждена практикой расследования в форме дознания без предъявления обвинения и последующего судебного разбирательства более чем 3,5 млн. уголовных дел за 10 лет действия УПК РФ, чем фактически подтверждена конституционность замены института предъявления обвинения на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
Сокращенное дознание предусматривает ограничение перечня следственных действий допросом подозреваемого и потерпевшего. Проведение экспертизы предусматривается лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 196 УПК РФ, для определения характера и степени вреда, причиненного здоровью. К материалам уголовного дела подлежит приобщению справка о судимости для определения судом вида уголовного наказания и типа исправительного учреждения. По окончании сокращенного дознания и утверждения прокурором обвинительного протокола материалы уголовного дела направляются в суд, где оно подлежит рассмотрению в течение семи суток. Предлагаемый вариант сокращенного дознания в общих чертах имеет определенное сходство с существовавшей в УПК РСФСР протокольной формой досудебной подготовки материалов, по которой ежегодно расследовалось по упрощенной форме с направлением в суд до 350 - 400 тыс. преступлений.
Избрание меры пресечения в отношении лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск. Как отмечено выше, требует внесения в УПК РФ принципиальных изменений порядок заключения под стражу подозреваемых, обвиняемых, скрывшихся от следствия и объявленных в федеральный розыск, число которых достигает 100 тыс. Действующие правила избрания меры пресечения, не допускающие заочного вынесения судом решения о заключении под стражу, за исключением обвиняемого, объявленного в международный розыск (ч. 5 ст. 108 УПК РФ), соответствуют положениям Конституции РФ и Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, предоставляющим задержанному право предстать перед судом незамедлительно после задержания.
С учетом этого предлагается предоставить суду по месту расследования уголовного дела возможность заочного вынесения решения (с участием защитника) о заключении под стражу объявленного в федеральный розыск подозреваемого, обвиняемого. Одновременно в УПК РФ следует предусмотреть процессуальный механизм, который предоставлял бы лицу, объявленному в федеральный розыск и задержанному вне места производства предварительного расследования, в течение 48 часов с момента фактического задержания, предстать перед федеральным судьей ближайшего районного суда по месту фактического задержания для допроса с целью установления личности задержанного и проверки, не отменено ли ранее вынесенное решение суда о заключении его под стражу, а после доставления к месту производства предварительного расследования - в течение 48 часов предстать перед судом (судьей), избравшим меру пресечения, для решения вопроса об оставлении ее в силе или изменении их на иную меру пресечения. По уголовным делам о тяжких и особо тяжких преступлениях предлагается также увеличить первоначальный срок содержания обвиняемых под стражей с 2 до 3 месяцев, поскольку в этот срок сегодня включаются 10 суток, в течение которых прокурор рассматривает поступившее к нему уголовное дело, и 14 суток - с момента поступления уголовного дела в суд и до принятия судьей решения в порядке ст. 227 УПК РФ.
Среди других проблем, требующих незамедлительного разрешения:
- процессуальный статус дознавателя и расширение компетенции начальника подразделения дознания. Необходимость последнего подтверждена действием в течение четырех лет Федерального закона от 06.06.2007 N 90-ФЗ "О внесении изменений в Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым в УПК РФ начальник подразделения дознания сегодня обладает фактическими полномочиями начальника следственного отдела. Данное изменение не понизит уровень эффективности прокурорского надзора за дознанием, поскольку уголовно-процессуальным законодательством предусмотрены механизмы контроля за деятельностью указанных должностных лиц органов дознания. Одновременно введение в УПК РФ начальника подразделения дознания требует разграничить ряд полномочий между ним и начальником органа дознания, передав от последнего, в частности, право по утверждению обвинительного акта;
- Следует учитывать и зарубежный опыт например, первоначальный срок расследования во Франции составляет 2 года, в Германии - 12 месяцев;
- реалии правоприменительной практики. Например, сегодня в досудебном производстве на основании указания зам. генерального прокурора РФ А.Г. Звягинцева от 2 сентября 2003 г. N 21/2-11-03 наложено вето на возможность прекращения органами предварительного расследования уголовного дела по основаниям ст. ст. 25 и 28 УПК РФ (их прекращается менее 10 тыс. в год, а в суде по этим же основаниям прекращается ежегодно 250 - 300 тыс. уголовных дел);
- о форме обвинительного заключения (обвинительного акта). Решение законодателя при принятии УПК РФ о том, чтобы в обвинительном заключении (ст. 220 УПК РФ) и в обвинительном акте (ст. 225 УПК РФ) не приводить подробный анализ доказательств, направлено было на создание судом необходимых условий для исполнения сторонами их процессуальных обязанностей и осуществления предоставленных им прав. Однако данные законодательные новации прокуратурой и судом, по сути, были отвергнуты, и законодатель внес соответствующие поправки в ст. ст. 220, 225 УПК РФ.
Решение на законодательном уровне указанных и других проблем досудебного производства должно осуществляться в возможно короткие сроки, но без отступления от требований Конституции РФ и международных правовых актов в сфере защиты прав и свобод человека и гражданина.
фНеобходимость изменений предлагаемых в уголовно-процессуальный кодекс, обусловлена тем, что с момента введения его в действие на внесены многочисленные изменения и дополнения, не всегда носящие системный характер, а ряд его положений Конституционным Судом РФ были признаны не соответствующими Конституции РФ. Более того, в досудебном производстве не только отдельные нормы, но и ряд процессуальных институтов требуют совершенствования, поскольку в силу забюрократизированной они значительно затрудняют доступ граждан к правосудию, не отражают реального положения дел в борьбе с преступностью и не позволяют государству вырабатывать адекватные меры, а также представляются чрезмерно затратными.
При этом деятельность правоохранительных органов осуществляется в условиях осложнения криминогенной обстановки, обусловленной в числе других причин значительным увеличением количества зарегистрированных сообщений о преступлениях при одновременном сокращении штатной численности сотрудников органов внутренних дел.
С учетом изложенного, в первоочередном порядке требуют изменений нормы, регламентирующие стадию возбуждения уголовного дела; принципиальному пересмотру подлежит институт предъявления обвинения; необходимо введение сокращенного дознания, в первую очередь по преступлениям небольшой тяжести и возможности их перевода в уголовные проступки; требует своего разрешения проблема законодательного урегулирования заключения под стражу лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск, и ряд других.
При этом следует отметить, что в последние годы Генеральная прокуратура РФ, Минюст и МВД России Следственный комитет РФ предлагали разработанные ими соответствующие законопроекты, однако все они были отвергнуты на том или ином этапе их подготовки или даже прохождения в Государственной Думе и Совете Федерации Российской Федерации.
Среди наиболее обсуждаемых проблем - пересмотр процессуального порядка предъявления обвинения. Необходимо признать, что институт привлечения лица в качестве обвиняемого нуждается в переосмыслении, а сами правовые нормы - в существенной реконструкции. Потребность этого обусловливается тем, что на протяжении десятилетий предъявление обвинения являлось правовым основанием (моментом) допуска защитника к участию в уголовном деле. Однако сегодня в соответствии с требованиями ст. ст. 46 и 49 УПК РФ участие защитника в уголовном деле предусмотрено с момента его возбуждения в отношении конкретного лица, а при возбуждении уголовного дела по факту совершения преступления, подлежащему расследованию в форме дознания, - с момента уведомления лица о наличии в отношении его подозрения в совершении преступления. Кроме того, ст. 49 УПК РФ, значительно расширив перечень оснований участия в уголовном деле защитника, нивелировала, по сути, разницу в правовом статусе подозреваемого (ст. 46 УПК РФ) и обвиняемого (ст. 47 УПК РФ).
Оппоненты данного законопроекта, свои возражения сводят в основном к проблемам обеспечения конституционного права граждан защищаться от предъявленного обвинения.
Однако ими не учитывается ряд обстоятельств. Первое: системный анализ УПК РФ в совокупности с Постановлением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2007 г. N 6-П о том, что "пределы судебного разбирательства должны определяться обвинением, сформулированным в обвинительном заключении (обвинительном акте)", позволяет сделать предположения о возможности исключения из УПК РФ института предъявления обвинения (ст. ст. 171 - 175 УПК РФ) и замены его на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Второе: возможность такого решения подтверждена практикой расследования в форме дознания без предъявления обвинения и последующего судебного разбирательства более чем 3,5 млн. уголовных дел за 10 лет действия УПК РФ, чем фактически подтверждена конституционность замены института предъявления обвинения на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
1. Общие положения купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
По своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.
Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.[1]
Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.
По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.
Нормы, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости", являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. ст. 447 - 449 ГК, ст. ст. 54, 62, 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве". К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).
Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.[2]
По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения (п. 1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).
