Особенности аренды предприятия

Вопросы существа предприятия как объекта гражданских правоотноше­ний, возможность включения его в оборот, в том числе путем предоставления в аренду, изучались как в дореволюционный период[1], так и в последнее время[2]. По­этому при всей новизне этого объекта для практикующей юриспру­денции, се­годня цивилистике понятны различные нюансы правового режима этого слож­ного объекта, плюсы и минусы действующих норм.

Говоря о характеристике данного объекта аренды, следует отметить, что о нем обычно говорят как о предприятии действующем. Имущественный ком­плекс, исправный и способный достигать поставленной предпринимательской цели, обычно именуется «предприятием на ходу»; судя по всему, это состояние имеет в виду и законодатель, акцентировавший в п. 1 ст. 132 ГК РФ, что этот комплекс - «используемый». Следовательно, в аренду может быть сдан ком­плекс имущества, который способен к реализации известной функции. Простой набор имущества с неизвестными по их совокупности качествами, не апроби­рованный и достоверность работоспособности которого ничем не подтвер­ждена, не явля­ется предприятием и регистрироваться как предприятие не мо­жет. Однако на практике подобные ситуации маловероятны, поскольку на ор­ганы государства, осуществляющие государственную регистрацию прав на не­движимость, вовсе не возлагается обязанность осуществлять проверку опреде­ленного имущества с це­лью убедиться в возможности отнесения его к предпри­ятию. Не всегда и сто­роны договора имеют интерес в том, чтобы предоставляе­мое в аренду имуще­ство обозначить как комплекс и именно как таковой предъ­являть к регистрации. Во всяком случае, у них (за редчайшими исключе­ниями[3]) нет стимула к подоб­ной идентификации объекта аренды, тем более - регистрации прав на него.

Специальных требований к субъектному составу договора аренды закон не содержит, но исходя из существа объекта его участниками обычно являются юридические лица и индивидуальные предприниматели.

В судебной практике неоднократно отмечалось, что необходимо учиты­вать субъектный состав всех возникших отношений; в частности, если унитар­ное предприятие не ликвидировано, то передача по договору аренды собствен­ником-арендодателем (муниципальным образованием) имущественных прав, возник­ших в процессе деятельности унитарного предприятия, невозможна; на аренда­тора предприятия - имущественного комплекса права требования и обя­занности могут быть переведены только в случае, если само унитарное пред­приятие арен­додателем[4].

Цель данной работы – раскрыть сущность договора аренды предприятия и нормативно-правовых основ его регулирования, выработать рекомендации по совершенствованию действующего в этой области законодательства.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

• изучить теоретические аспекты понятия аренды;
• определить и систематизировать основные нормативно-правовые документы, регламентирующие заключение договора аренды предприятия;
• выявить проблемы регулирования договоров аренды предприятия;
• сформировать практические рекомендации по совершенствованию действующего в этой области законодательства.

Объектом исследования является договор аренды предприятия.

Предметом исследования является совокупность теоретических и практических проблем нормативно-правового регулирования договоров аренды предприятия на основе реализации комплексного подхода.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют методические и нормативно-правовые материалы практического характера, касающиеся регулирования договоров аренды предприятия.

1. Литературный оБзор

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем со­ставления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ); по­следующая ссылка на п. 2 ст. 434 ГК РФ позволяет предположить, что допус­ти­мым вариантом является и заключение договора путем обмена документами по­средством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от сто­роны по договору. Есть и иное мнение[5], но если полагать, что данный дого­вор должен заключаться только и исключительно путем подписания еди­ного доку­мента, то становится не ясным, почему законодатель отсылает к норме, где пере­числены различные способы.

Поскольку договор аренды предприятия подлежит государственной реги­страции (п. 2 ст. 658 ГК РФ), на практике он действительно составляется (в том числе вынужденно) как единый документ. Однако не последующие процедуры должны определять обязательность придания договору той или иной формы, а ясное указание законодателя, сформированное под влиянием специфики дого­ворных элементов[6]; поэтому было бы правильным однозначно установить спо­соба заключения договора путем его составления как единого документа, но в таком случае следует исключить из п. 1 ст. 658 ГК РФ указание на п. 2 ст. 434 ГК РФ.

Возможность толкования п. 1 ст. 658 ГК РФ как допускающей различные порядки придания договору письменной формы отчасти подтверждается и тем, что требование п. 3 данной статьи, предусматривающий недействительность до­говора аренды предприятия в случае несоблюдения формы, не вошел в п. 1 (по­священный форме) и отделен п. 2 (о государственной регистрации. По­скольку сама по себе государственная регистрация не является разновидностью или эле­ментом формы договора, а письменная форма едино является таковой вне зави­симости от способа оформления (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ), то было бы бо­лее логичным п. 1 рассматриваемой статьи объединить с ее же пунктом 3.

По мнению В.В. Витрянского, к существенным условиям договора аренды предприятия относятся также условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия[7]. Но здесь, видимо, сказывается общая и ранее отме­ченная позиция данного автора, который признает названные условия су­щественными практически для всех договоров аренды.

При передаче предприятия в аренду наибольшие сложности вызывает сам состав имущества, относящегося к данному объекту. В пункте 1 ст. 656 ГК РФ содержится довольно обширный перечень элементов предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав пред­приятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборот­ные средства, права пользования землей, водными объектами и другими при­род­ными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имуще­ствен­ные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначе­ния, ин­дивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключитель­ные права.

Арендодатель может также уступить арендатору права требования и пе­ре­вести на него долги, относя­щиеся к предприятию. Понятно, что эти права (долги) исчерпываются сферой гражданско-правовых связей. Права, вытекаю­щие из факта обладания каким-либо специальным разрешением на занятие оп­ределен­ной деятельностью, обычно имеют характер индивидуально-опреде­ленных пра­вомочий в административных или близких им отношениях и не спо­собны пере­даче, в том числе в составе предприятия.

Применительно к составу передаваемых прав законодателем сделана спе­циальная оговорка - «включение в состав передаваемого по договору предпри­ятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутст­вии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от со­ответ­ствующих обязательств перед кредиторами». Представляется, данное пра­вило сформулировано не вполне точно. По логике ситуации речь должна бы идти о том, что не освобождается от исполнения соответствующих обяза­тельств именно арендатор, так как ему переданы соответствующие права и обя­занности. Вместо этого законодатель говорит о том, что ответственным про­должает оставаться арендодатель Буквальное толкование слов «права арендо­дателя, по­лученные им на основании разрешения (лицензии)» требует признать, что это права в силу данного разрешения (лицензии), то есть это правовые воз­можности (отметим, что в тексте п. 2 ст. 656 ГК РФ говорится исключительно о правах, но не об обязанностях), непосредственно вытекающие из такого разре­шения (на­пример, право на ведение строительной деятельности) и быть пере­данными не могут быть именно они. Что же касается названных далее обяза­тельств и их ис­полнения, то, естественно, имеются в виду уже не администра­тивные, а граждан­ско-правовые отношения (хотя бы и предопределенные пер­выми); как известно, административные и родственные им правоотношения, в том числе вытекающие из выдачи лицензии, обязательствами не являются. Та­ким образом, по тексту рассматриваемого пункта получается, что передача прав и обязанностей, состав­ляющих содержание обязательств, допустима, нельзя лишь передавать порож­денные специальным разрешением права на ведение определенной деятельно­сти.

Поэтому, видимо, следовало бы поступить иначе: установить запрет на пе­редачу полномочий, как из административных отношений, так и прав, обя­занно­стей гражданско-правового характера, необеспеченных необходимыми разреше­ниями. И вряд ли справедливо возлагать ответственность за неисполне­ние таких обязательств на арендодателя, поскольку состав предприятия опреде­ляется сто­ронами добровольно исходя из собственных планов, соображений и возможно­стей каждой из сторон. Поэтому, например, если обязанность до­строить объект перешла к арендатору строительного предприятия, то мы вправе исходить из того, что он правильно оценил собственные возможности и если даже не имел строительной лицензии на момент заключения договора аренды, то планировал (должен был планировать) ее получить[8].

Надо также заметить, что законодатель говорит только о таком виде раз­решения как лицензия (п. 2 ст. 656 ГК РФ), но по смыслу закона указание на ли­цензию есть только иллюстрация частного случая подобных разрешений. На­пример, разрешение (квота) на лов рыбы или морепродуктов также связано с осуществлением предпринимательской деятельности и также не может быть пе­редано в аренду. Поскольку в законе говорится именно о специальной дея­тель­ности, то права, вытекающие из прочих разрешающих и санкционирующих ак­тов государственных органов способны к передаче; например, это касается раз­решения на эксплуатацию определенных агрегатов, подлежащих проверке их технической готовности и безопасности вне зависимости от эксплуатирую­щего субъекта.

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2002.
2. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юстицинформ, 1999.
3. Данилочкина Т.В. Предприятие как предмет отдельных гражданско-правовых сделок// Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7/ Отв. ред. О.Ю. Шилохвост. - М.: НОРМА, 2003.
4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.
5. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: дисс…докт. юрид. наук. - Ростов н/Д, 2002.
6. Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав: дисс. …канд. юрид. наук. - Самара, 2000.
7. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве// Журнал российского права, 2002. - № 2.
8. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М.: НОРМА, 2002.
9. Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав// Законодательство. 1998. - № 9.
10. Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001.
11. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. - М.: Спарк, 1995.

• Гражданский Кодекс РФ с изм. от 30.12.2008 N 312-ФЗ, от 30.12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от 29.06.2009 N 132-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 352-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ).
• Аренда предприятия: налоговый и бухгалтерский учет (М.С. Полякова, "Российский налоговый курьер", N 15, август 2003 г.)
• Арендные отношения: гражданско-правовой аспект (О.А. Красноперова, "Гражданин и право", N 4, 5, июль - октябрь 2003 г.)
• Гражданское право России. Курс лекций. / Под ред. О. Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 2007.
• Гражданское право. Часть 2. / Под ред. Ю. К. Толстого и д. ю. н., проф. А. П. Сергеева. - СПб.: Теис, 2008.
• Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Т. И. Илларионовой, к. ю. н., доц. Б. М. Гонгало и к. ю. н., доц. В. А. Плетнева. - М.: Инфра М –Норма, 2007.
• Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель (А.С. Чижова, "Главбух", N 8, февраль 2007 г.)
• Нежилые помещения как объекты гражданских прав (В.А. Лапач, "Законодательство", N 9, апрель 2008 г.)
• Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2008.

21. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика (Л.А. Голомазова, "Бухгалтерский учет", N 15, август 2002 г.)
22. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - "Статус-Кво 97", 2004.
23. Эрделевский А.М. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.) (в ред. Федеральных законов от 12 августа 1996 г. N 110-ФЗ, от 24 октября 1997 г. N 133-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 213-ФЗ) - Агентство (ЗАО) "Библиотечка РГ", М., 2004.