Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и пути их решения

Актуальность выбранной темы обусловлена следующим. В современных российских условиях сделки с недвижимостью являются очень распространенным и необходимым явлением. Гражданский оборот включает в себя не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, строительные комплексы, но и многоквартирные дома и квартиры. После завершения сделок с недвижимостью затрагиваются интересы его участников, и поэтому для них особенно важно проводить сделку таким образом, чтобы их права не нарушались, и не было неблагоприятных правовых последствий.

Актуальным на сегодняшний день является исследование проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку многие граждане имеют документы, устанавливающие права на недвижимое имущество, но не имеют сведений, подтверждающих их права на сегодняшний день. Это достаточно распространённая ситуация в России, когда граждане приобрели право на недвижимость, но сделали это до того как государственная регистрация права на недвижимость стала обязательной, и по сей день не зарегистрировали свое право, и даже не поставили свое недвижимое имущество на государственный кадастровый учет. В итоге складывается ситуация, что собственник у недвижимого имущества есть, но, в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствует информация об этом праве. В связи с этим возникает проблема, что большинству участников гражданского оборота не известно, есть ли собственник у того или иного земельного участка, и кто именно является собственником. Часто при введении в гражданский оборот земельного участка, который был предоставлен гражданину ранее, чем государственная регистрация стала обязательной, возникают споры, связанные с определением границ земельных участков. Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ смежных земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет и сведения о праве на которые уже внесены в ЕГРН.

При изучении законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, основополагающее значение имеет Федеральный Закон от 13.07.2015 года № 218 — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в РФ. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе — правовое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость или лишь подтверждает этот факт. Считаем, что при государственной регистрации устанавливается два факта, во–первых факт наличия недвижимости (тип объекта, его название), во-вторых факт наличия права в отношении недвижимой вещи (реквизиты лица, которому принадлежит право), а так же наличие обременений.

Государственная регистрация права на недвижимость — это одна из основных функций государства, осуществляемая уполномоченными им органами в целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого имущества, регулирования приобретения права собственности, владения и распоряжения недвижимым имуществом, ликвидации нарушений в сфере отношений, связанных с ней. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет важную общественную значимость, поскольку она должна обеспечивает стабильность и законность оборота недвижимого имущества, путем безошибочной регистрации прав субъектов гражданского оборота на объекты недвижимого имущества, создания современной информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать индивидуальные достоверные данные о правовом статусе каждого объекта.

В последние годы наблюдается значительный интерес к правовому регулированию оборота недвижимости. Это объективное обстоятельство. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и теперь ему необходимо понять все, что пришло к экономической и юридической мысли в сфере оборота недвижимости.

Желание гражданина (юридического лица) стать владельцем недвижимости является не только сущностью социально-психологического стремления отделить себя как личность от государства и государства, но и единственным таким уровнем и несравненной важностью. экономического и юридического способа вовлечения субъекта в цивилизованный и свободный оборот предпринимательства, обеспечивающий истинное духовное и материальное процветание.

Правовые отношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимого имущества, являются одной из тем, которая никогда не теряла своего значения на протяжении всей истории права и государства. Научно-технический прогресс постоянно приносит в нашу жизнь все больше и больше улучшений и изобретений (объектов, процессов, методов и т. д.). Оценивать весь спектр воздействий на людей и общество становится все труднее из-за растущего темпа развития и обновления.

По мере того, как происходит такое развитие событий, круг вопросов, которые должны изучать правоведы в контексте теории собственности и прав на недвижимое имущество, также изменяется.

Трансформация российской экономической системы, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность, свобода контрактов, государственные гарантии для иностранных инвестиций, приводят к качественным изменениям как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства.

Практическая значимость исследования определяется тем, что полученные результаты могут быть использованы как в работе практикующих юристов, так и в учебном процессе.

Объект исследования составляют правоотношения в сфере оборота недвижимости, а также правоотношения в области правового регулирования отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

Предметом исследования являются правовые основы совершения сделок с недвижимостью, а также новеллы действующего законодательства.

Цель данной дипломной работы являются анализ основных аспектов правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, детальное изучение этого сложного, постоянно изменяющегося института права. Также целями работы является изучение методом сравнительного анализа правовых основ осуществления сделок с недвижимостью и особенностей правового регулирования отдельных видов сделок.

Методологической основой исследования является диалектика, как общенаучный метод познания. В качестве частных методов познания использованы сравнительно-правовой, системный, логико-юридический, методы обобщения и сравнения.

Рассматриваемая проблематика имеет высокую степень разработанности в отечественной правовой науке, однако, несмотря на это, не лишена дискуссионных вопросов, касающихся в частности, видов сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации, правовых последствий отсутствия государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и противоречивостью действующего законодательства в вопросах правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Цель, задачи и логика исследования работы предопределили её структуру. Работа состоит из введения; трёх разделов, заключения и библиографического списка.

1. Понятие и виды недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

1.1 Понятие недвижимого имущества и его признаки

Понятие недвижимого имущества тесно связано с такими правовыми категориями, как « вещь», « имущество». Под вещью понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека. Юристы – цивилисты воспринимают вещь не только как физическое тело с его пространственными границами, физическими параметрами, но и как объект права, как материальное благо, способное участвовать в гражданском (имущественном) обороте, обладать потребительской и меновой стоимостью, передаваться по наследству, удовлетворять положительные потребности всякого разумного человека, иными слова, как составную часть юридического понятия «имущество».^[1]

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.^[2]

Библиографический список

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.: по сост. на 21 июля 2014 г. // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 31. - Ст. 4398.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ: по сост. на 30 декабря 2015// Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ: по сост. на 13.07.2020 г. // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. Ст. 2207.

О международных договорах Российской Федерации: федеральный закон от 15.07.1995 N 101-ФЗ: по сост. на 12 марта 2014 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - N 29. - ст. 2757.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ: по сост. на 13 июля 2015 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - N 30. - ст. 3594.

Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ: по сост. на 05 октября 2015 // Собрание законодательства РФ. - 1998. - N 29. - ст. 3400.

О гражданстве Российской Федерации: федеральный закон от 31.05.2002 N 62-ФЗ: по сост. на 31 декабря 2014 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 22. - ст. 2031.

О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации: федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ: по сост. на 28 ноября 2015 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - ст. 3032.

Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ: по сост. на 04 ноября 2015 // Собрание законодательства РФ. - 2003. - N 40. - ст. 3822.

О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2015. - N 29 (часть I). - ст. 4344.

Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи: Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68: по сост. на 10 марта 2009 // Собрании законодательства РФ. – 2005. - N 8. - ст. 650.

Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184: по сост. на 19 января 2005. // Бюллетень Минюста РФ. - N 11. – 2002.

Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество: Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70: по сост. на 19 января 2005 // Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. - № 27. 2003.

Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки: Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132: по сост. на 19 января 2005 // Опубликован не был [Электронный ресурс] СПС Консультант Плюс URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61653

Анисимов, А.П. Ведение государственного кадастра недвижимости как функция государственного управления в сфере использования и охраны земель/ А.П. Анисимов // Государство и право. - 2014. - №7. - С.122-124.

Антонов, Д.А. Анализ обоснованности отказов и приостановлений ГКУ земельных участков, принимаемых органами кадастрового учёта/ Д.А. Антонов // Кадастр недвижимости. - 2016. - №3. - С.27-37.

Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / А.Н. Асаул. –СПб.: Питер, 2017. –624с.

Асаул, А.Н., Асаул М.А., Заварин Д.А. Особенности постановки на государственный кадастровый учет земельного участка/ А.Н. Асаул, М.А. Асаул, Д.А. Заварин // Таврический научный обозреватель. - 2015. - №5. - С.107-115.

Асеева, М.А., Гагаринова, Н.В. Единый государственный реестр недвижимости –новый информационный ресурс/ М.А. Асеева, Н.В. Гагаринова // Современные технологии: актуальные вопросы, достижения и инновации. -2017. - №2. - С.50-52.

Башмакова, Е.Т. Земельный кадастр: понятие, история, развитие и область применения/ Е.Т. Башмакова // Научная палитра. -2016. - №1(11). - С.7-11.

Болтанова, Е.С. Единый государственный реестр недвижимости –новый информационный ресурс/ Е.С. Болтанова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - № 7(178). - С.14-23.

Бондаренко, Д.С. Значение государственной регистрации прав на земельные участки в обеспечении эффективности использования и охраны земель. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук/ Д.С. Бондаренко. –Москва, 2014. –169с.

Буланова, Е.К. Особенности и значение государственной регистрации права собственности на земельные участки в Российской Федерации/ Е.К. Буланова // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. - 2017. - №5. - С.163-166.

Булдаева, Е.В. Понятие земельного участка/ Е.В. Булдаева // Аграрное и земельное право. - 2016. - №10(142). - С.11-14.

Вараксин, Г.С. История развития и современное состояние кадастра недвижимости за рубежом/ Г.С. Вараксин, А.Д. Мезина // Вестник Красноярского государственного аграрного университета. - 2012. - №10. - С.63-66.

Варешина, А.А. Регистрация прав на объекты недвижимости и постановка их на кадастровый учёт: новеллы/ А.А, Варешина // Научный поиск. - 2017. - №1. - С.14-16.

Варламов, А.А. Проблемы развития кадастровых систем в Российской Федерации/ А.А, Варламов, Л.А. Гатауллина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - №11(146). - С.72-86.

Васильев, А.Н. Кадастровый учет особого объекта недвижимости/ А.Н. Васильев, В.В. Нейфельд // Геология, география и глобальная энергия. - 2012. - №1. - С.159-165.

Голякова, Ю.Е. Становление и развитие системы кадастрового учета и охраны объектов историко-культурного наследия в России/ Ю.Е. Голякова // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). - 2012. - №4(20). - С.69-79.

Гончарова, И.Ю. Земельный кадастр в России –история и современность/ И. Ю. Гончарова, Е.Ю. Кривоконева // Научный журнал Российского НИИ проблем мелиорации. - 2011. - №4. - С.16-19.

Григорьев, С.А. Кадастр недвижимости: учебное пособие для студентов: учебное пособие/С.А. Григорьев, С.А. Атаманов. –М.: «Букстрим», 2012. –324с.

Грудцына, Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора: учебное пособие/ Л.Ю. Грудцына. –М.: Юстицинформ, 2017. –432 с.

Грунина, М.О., Особенности подготовки документов для постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости / М.О. Грунина, М.С. Акимова// Современные проблемы науки и образования. - 2014. - №6. - С.492-498.

Драчева, Ю.В. К вопросу о совершенствовании кадастрового учёта и регистрации недвижимости/ Ю.В. Драчева // Архивариус. - 2017. - №4(19). - С.5-9.

Жариков, Ю.Г. Земельное право России: учебник/ Ю.Г. Жарикова. –М.: КНОРУС, 2016. –265с.

Иванова, Е.Н. Актуальные проблемы государственного кадастрового учёта земельных участков в Российской Федерации/ Е.Н. Иванова // Аграрное и земельное право. - 2017. - №7. - С.137-139.

Илюшина, Т.В. Особенности формирования кадастра природных ресурсов в России (Х -начало ХХ в.)/ Т.В. Илюшина // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - №1. - С.95-104.

Кривов, А.В. О Создании государственного кадастра объектов недвижимости в России/ А.В. Кривов // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. - 2017. - №8(52). - С.14-22.

Липецкий, С.А. Развитие понятия недвижимость в отечественном законодательстве/ С.А. Липецкий // Правовые вопросы недвижимости. - 2016. -№1. - С.4-5.

Лисина, Н.Л. Государственный кадастровый учет земельных участков: развитие, современность и перспективы/ Н. Л. Лисина // Вестник Кемеровского государственного университета. - 2014. - №4(60). - С.290.

Лихолетова, С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки/ С.В. Лихолетова // Нотариус. - 2014. - №6. - С.42-44.

Маланина, Е.Н. Кадастровый учет как функция управления земельным фондом Российской Федерации/ Е.Н. Маланина // Вестник Омской юридической академии. - 2012. - №2(19). - С.26-29.

Маслова, Ю.В Земельно-кадастровый учет как основа реализации кадастра недвижимости/ Ю.В. Маслова, Д.А. Шишов // Вестник Студенческого научного общества. - 2014. - №2. - С.183-184.

Минаева, А.А. Земельный участок как объект земельных правоотношений. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук: учебное пособие: А.А. Маслова. –Москва, 2017. –235с.

Сидоренко, В.Н. Государственный земельный кадастр: прошлое, настоящее, будущее: учебное пособие/ В.Н. Сидоренко. –М.: ТЕИС, 2013. –320с.

Сизова, А.П. Государственные учетные системы по управлению и развитию территории Российской Федерации (кадастры, реестры, регистры): учебное пособие/ А.П, Сизова. –М.: КНОРУС, 2016. –208с.

Сулин, М.А. Современное содержание земельного кадастра: учебное пособие/ М.А. Сулин. –Спб.: Проспект Науки. 2010. –272с.

Труханов, А.Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета объектов недвижимости/ А.Э. Труханов // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2013. - №3. - С.124-129.

Фридгант, Л.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как инструмент укрепления прав на недвижимость/ Л.Г. Фридгант // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2013. -№5. - С.46-54.