Гарантии защиты прав гражданина при реализации заложенного имущества

В условиях рыночной экономики большая роль в обеспечении граждан доступным и комфортным жильем отводится ипотечному жилищному кредиту (далее - ИЖК) как механизму, позволяющему преодолеть противоречие между стоимостью жилья и уровнем ежемесячного дохода гражданина.

В России развитие ИЖК за прошедшую четверть века достигло весомых результатов. Был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и наработана практика его применения; создан и успешно функционирует рынок ИЖК; растут объем и количество выданных ипотечных жилищных кредитов, доля сделок с использованием ипотеки на рынке недвижимости. На фоне снижения ключевой ставки Центрального банка РФ жилищная ипотека в России обновляет один исторический рекорд за другим: в 2017 г. выдано 1 млн 92 тыс. 316 ипотечных кредитов на сумму 2 трлн 27 млрд 562 млн руб. , средняя ставка по выданным с начала 2018 г. ИЖК достигла по состоянию на 1 мая 2018 г. рекордно низких 9,69% годовых.

Ипотека способна стать (и уже отчасти стала) мощным источником привлечения капитала в российскую экономику, развития целого ряда ее отраслей (строительство и связанное с ним промышленное производство, финансовый рынок), увеличения числа рабочих мест, а в результате - роста ВВП. Ипотечный жилищный кредит становится значимым механизмом поддержки экономики страны.

Тем не менее масштабы развития ИЖК в нашей стране все еще сравнительно невелики.

Ипотека как механизм решения жилищной проблемы в отличие от распределения жилья государством в административном порядке основана на праве залогового кредитора в случае нарушения основного обязательства

обратить взыскание на заложенное имущество в целях удовлетворения обеспеченных залогом требований. От эффективности процедуры обращения взыскания на заложенное имущество зависит эффективность залога в целом, а от нее, в свою очередь, зависят условия кредита для заемщиков. В 2016 г. в России судами первой инстанции вынесено более 12 тыс. решений об обращении взыскания на заложенные гражданами жилые помещения. Обращение взыскания является основанием для принудительного выселения гражданина и членов его семьи из жилого помещения, в том числе являющегося для них единственным. Ясна поэтому социальная значимость вопросов, связанных с обращением взыскания на заложенные гражданами жилые помещения. Особую остроту они приобретают в периоды экономических кризисов, когда возникает угроза массового обращения взыскания на заложенное жилье. Этим определяется актуальность исследования.

Успешному преодолению последствий экономического кризиса 2008 -2010 гг. на российском рынке ИЖК способствовали меры поддержки ипотечных заемщиков, предпринятые Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Этот опыт позволил изменить взгляд на проблему просроченной задолженности: кредиторы осознают, что реструктуризация задолженности в ряде случаев выгоднее обращения взыскания и все более активно применяют ее.

На смену Стратегии 2030 в ноябре 2014 г. Правительством РФ была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2020 г. (далее - Стратегия 2020), в которой вновь указывалось на необходимость совершенствования нормативной правовой и исполнительной систем защиты прав кредиторов и заемщиков, содействия формированию и развитию механизмов реструктуризации долгов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

Существующие сегодня гражданско-правовые механизмы защиты прав залогодателя не гарантируют, что в случае временной утраты возможности

платить по кредиту по независящим от него причинам добросовестный (и готовый продолжать обслуживать кредит) гражданин сможет предотвратить обращение взыскания на заложенное им жилое помещение. Нельзя, чтобы обращение взыскания на заложенное жилье было основным способом решения проблемы просроченной задолженности, оно должно выступать крайней мерой, применяемой лишь в случаях, когда заемщик не в состоянии в долгосрочной перспективе обслуживать взятый им ипотечный жилищный кредит. Достигаться такое положение вещей должно не за счет неоправданного ущемления интересов залогодержателя, а на основе справедливого и эффективного баланса интересов кредиторов и заемщиков.

Если же обращение взыскания на заложенное жилое помещение неизбежно, необходимо обеспечить (гражданско-правовыми средствами) получение справедливой цены при реализации предмета залога (чтобы сохранить гражданину возможно больший объем средств на решение жилищной проблемы). Внимания заслуживают и правовые вопросы снижения долгового бремени тех заемщиков, задолженность которых не удается погасить из выручки от реализации заложенных жилых помещений.

Целью работы является рассмотрение проблем обращения взыскания на заложенное имущество. До сих пор речь шла об ипотечном жилищном кредите, т.е. кредите, который предоставляется для приобретения жилья или иного улучшения жилищных условий. Между тем в тени ипотечного жилищного кредита стремительно растет нецелевой потребительский кредит под залог принадлежащего гражданам жилья. В правительственных стратегиях развития ипотечного кредитования, статистике Центрального банка РФ и АИЖК о нем нет ни слова. Если ИЖК направлен на решение жилищной проблемы, нецелевой потребительский кредит под залог жилья, наоборот, порождает ее: при обращении взыскания на жилое помещение, заложенное по ИЖК, гражданин фактически лишается тех средств, которые он вложил в приобретение нового жилья; если же взыскание обращается по нецелевому потребительскому ипотечному кредиту, гражданин лишается

жилища, которое было приобретено отнюдь не на кредитные средства. Поэтому оставлять без внимания нецелевой потребительский кредит под залог принадлежащего гражданам жилья недопустимо.

Судебная практика обращения взыскания на принадлежащие гражданам заложенные жилые помещения пока далека от единообразия. Ее анализ свидетельствует, что социальная ответственность ипотечных кредиторов остается недостаточной, а имеющиеся инструменты, позволяющие, соблюдая баланс интересов кредиторов и заемщиков, избежать обращения взыскания на заложенное жилье, несовершенны.

Глава 1. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ

НА ЗАЛОЖЕННОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПОНЯТИЕ И

ОСНОВАНИЯ

• Правовая природа обращения взыскания на заложенное жилое помещение

Чтобы обратить взыскание на заложенное имущество (когда залогодержателем было частное лицо), необходимо было предъявить закладную к взысканию в суд, получить на присужденное судом взыскание по закладной исполнительный лист и предъявить исполнительный лист судебному приставу. Судебный пристав направлял должнику повестку об исполнении (она также именовалась повесткой об обращении взыскания), содержащую указание на срок, по истечении которого будет приступлено к описи и продаже заложенного имущества. Вместе с получением должником-залогодателем повестки об исполнении на движимое имущество накладывался арест, а на недвижимое - запрещение. Получение должником-залогодателем повестки об обращении взыскания влекло определенные правовые последствия. В судебной практике и литературе о моменте получения должником повестки об обращении взыскания нередко говорилось как о моменте, когда "взыскание обращено" - в том смысле, что конкретное имущество должника было указано взыскателем судебному приставу для исполнения присужденного взыскания и судебный пристав уведомил об этом должника.

Таким образом, осуществление права залога по общему правилу происходило следующим образом: залогодержатель обращался в суд, который присуждал (а не "обращал") взыскание с заложенного имущества, после чего залогодержатель получал исполнительный лист и предъявлял его судебному приставу с просьбой обратить взыскание на предмет залога. Судебный пристав

направлял должнику повестку об исполнении (повестку об обращении взыскания), накладывал на заложенное имущество арест или запрещение, а затем (по истечении срока на добровольное исполнение) производил обращение взыскания (т.е. опись, оценку и продажу предмета залога).

В то же время залоговые требования казны и кредитных учреждений признавались бесспорными, и взыскание по ним производилось без предварительного обращения к суду; ни составление особой описи при взыскании, ни вручение должнику повестки об исполнении в этих случаях не были обязательны. В нормативно-правовых актах, устанавливавших порядок удовлетворения соответствующих видов залогодержателей, термин "обращение взыскания на заложенное имущество" не использовался (поскольку соответствующие залогодержатели не должны были прибегать к посредству судебного пристава для осуществления права залога) - речь шла о продаже предмета залога и удовлетворении из выручки от продажи (либо, при неуспешности вторых торгов, оставлении предмета залога залогодержателем за собой).

Действовавшее дореволюционное законодательство не содержало категории "обращение взыскания на заложенное имущество" в материально-правовом смысле (хотя оно и связывало с обращением взыскания материально-правовые последствия): обращение взыскания на предмет залога представляло собой меру принудительного исполнения, посредством которой залогодержатель удовлетворял свое обеспеченное залогом требование.

Тот же смысл в категорию "обращение взыскания на заложенное имущество" вкладывали проекты Вотчинного устава и Гражданского уложения, а также проект Положения о порядке взыскания с недвижимых имений.

Всего 62 источника