Дипломная Анализ рыночной стоимости коммерческой недвижимости города Барнаула

Переход к рыночной экономике привёл к тому, что углубленно начали развиваться ряд новых областей науки и практика оценки стоимости недвижимости. В настоящее время на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производствен-ного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует принимать во внимания региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов существует множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не может обойтись ни одна операция по купле - продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости – это уникальный и сложный процесс потому, что на рынке практически невозможно найти два абсолютно одинаковых объекта. И даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы - анализ рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1. исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. рассмотреть классификацию объектов коммерческой недвижимости;

3. изучить природно-экономические характеристики города;

4. рассмотреть зависимость рыночной стоимости от факторов, оказывающих на неё влияние;

5. привести эколого-экономическое обоснование объектов коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является рыночная стоимость, предметом изучения выступает процесс формирования рыночной стоимости коммерческого объекта недвижимости.

Методологическую основу исследования составили методы системного и сравнительного анализа, а также методы экономического анализа.

Теоретическую базу исследования составили труды: Абдужабаров А.Х., Асаул А.Н., Бычкова М.В., Гонин В.Н., Дискин Е.И., Мурзин А.Д., Разу М.Л., Фирсов М., Цыганенко В.С. и др.

В первом разделе необходимо рассмотреть вопросы классификации объектов недвижимости и определить их место в сфере недвижимости, провести обзор технологии оценки объектов коммерческой недвижимости и изучить содержание основных подходов и методов к оценке недвижимости.

Во втором разделе будет описана природно-экономическая характеристика города Барнаула.

В третьем разделе проведен анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости в городе Барнауле.

В четвертом разделе будет проведено эколого-экономическое обоснование объектов коммерческой недвижимости.

Целью пятого раздела является изучение правил безопасности при работе с электронно-вычислительной техникой и организации рабочего места.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Основные понятия и принципы оценки недвижимости

Многообразные блага изготавливаются, продаются и покупаются для удовлетворения различных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От того сможет ли объект собственности удовлетворить потребности, какие преимущества принесет в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость [7].

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [19]

- операции купли - продажи или сдаче в аренду;

- акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;

- привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страхование объектов недвижимости;

- кредитование под залог объектов недвижимости;

- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

- разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;

- ликвидация объектов недвижимости;

- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

- другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимому имуществу можно отнести земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [3].

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Различают множество различных видов стоимости: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночную стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимостью в обмене называется цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, иными словами, это стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом) [5]. Наиболее распространенным является рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений.

Из вышесказанного можно сделать вывод: сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. Можно сказать, что стоимость [8]:

- действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

- действительно рыночная, потому что пространство рыночных стоимостей, состоящих из стоимости конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

- действительно объективна так, как отражает мнения всех основных субъектов рынка - производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Выделяют три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы. Главная задача при нахождении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Можно выделить четыре группы принципов оценки [4]:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4. принцип наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Основное условие оценки недвижимости - это учет специфики работы рынка недвижимости, потому как состояние рынка недвижимости влияет на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта не-движимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода [17]

нет