Курсовая Ипотека

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что опыт развития ипотечного кредитования в мире насчитывает уже больше сотни лет. 90-е годы прошлого столетия относятся к этапу зарождения данной формы кредита, а с начала 2000-х гг. и по настоящее время происходит этап становления ипотеки в России.

Развитие ипотеки затрагивает интересы, как граждан, так и государства. С помощью ипотеки (залога недвижимости) участники возникших правоотношений имеют возможность минимизировать свои правовые риски на всех этапах операций с недвижимостью. За счет ипотечного кредитования происходит привлечение крупных инвестиций в сферу строительства. Эти инвестиции значимы по размеру, сроку.

Благодаря росту ипотечного кредитования происходит создание новых рабочих мест, рост экономики и жизненного уровня граждан. Поэтому значимость данного института ипотеки для экономики страны очевидна.

Договор ипотеки (залог недвижимости) является одним из наиболее важных правовых инструментов, который позволяет минимизировать правовые риски участникам правовых отношений, начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок. По этой причине особое значение заслуживает раскрытие и рассмотрение путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки.

Степень участия государства напрямую влияет на эффективное и успешное развитие ипотеки, особенно развитое законодательство, призванное поддерживать и развивать института ипотеки.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Объект исследования – институт ипотечного кредитования в России.

Предмет исследования – общественно-правовые отношения в сфере ипотечного кредитования как способа обеспечения обязательств в законодательстве Российской Федерации.

Цель курсовой работы – проанализировать понятие и значение ипотеки как способа обеспечения гражданско-правовых обязательств.

Задачи:

1) дать понятие и рассмотреть виды ипотеки;

2) рассмотреть историю возникновения и развития ипотеки в России;

3) раскрыть источники правового регулирования ипотеки;

4) проанализировать проблемы признания договора ипотеки недействительным;

5) исследовать ответственность сторон по договору ипотеки.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литератур

Глава 1. Правовые основы ипотеки

1.1 Понятие и виды ипотеки

Опыт развития ипотечного кредитования в мире насчитывает уже больше сотни лет. Анализируя развитие ипотечного кредитования в России, следует упомянуть, что 90-е гг. прошлого столетия относятся к этапу зарождения данной формы кредита, а с начала 2000-х гг. и по настоящее время происходит этап становления ипотеки в России.

Рассматривая этап зарождения, можно отметить существенное количество препятствий для развития ипотечного кредитования, а именно неустойчивость национальной валюты, большой объем внешнего долга, отсутствие законодательной и правовой базы, молодость банковской системы, высокие риски невозврата кредитов. Все эти факторы негативно сказывались на ипотечном кредитовании жилищного строительства, объемы которого за период 1990–1998 гг. сократились почти на 50.

Для решения жилищной проблемы Правительство России принимает Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где в качестве гарантии возвратности кредита признается залог недвижимого и движимого имущества. Данный шаг узаконил такой вид кредитования, как ипотечное кредитование, где главным условием является выдача кредита под залог недвижимости.

К 2000-м гг. государством была разработана стратегия долгосрочного ипотечного кредитования, в рамках которой была регламентирована деятельность всех субъектов рынка ипотеки: банков, оценочных, риэлторских, страховых компаний. Стоит отметить формирование законодательной и нормативной базы, которая учитывала условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения. На данном этапе государством был признан потенциал роста рынка жилья в прямой зависимости от деятельности кредитных учреждений, в частности от суммы выданных кредитов. Доступность ипотечного кредита для населения была необходима для развития жилищного строительства и рынка недвижимости.

С 2001 г. наблюдается рост выдачи кредитов физическим лицам, который опережал увеличение выданных кредитов юридическим лицам. Однако объем выданных ипотечных кредитов и темпы его прироста находились на низком уровне, что говорило о низкой доступности данной формы кредита для населения. Также доступность кредита напрямую зависела от доходов населения и цен на жилье, а цены оставались высокими, т. к. спрос превышал предложение.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ ипотека является «залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и прочего имущества, которое является недвижимым. При рассмотрении Закона РФ от 29.05.1992 № 2872 - 1 «О Залоге», можно увидеть совершенно иное определение ипотеки. Так, в соответствии с законом, ипотекой является «залог предприятия, строения, здания, сооружения или прочего объекта, который непосредственно связанного с землей вместе с определенным участком или правом на его пользование».

В Федеральном законе № 102, подписание которого стало для ипотеки совершенно новой возможностью для существования, определения данного института не дается.

Это можно объяснить тем, что данные определения уже приводятся в ГК РФ, а также в Законе РФ «О залоге», в результате чего необходимость еще раз акцентировать на этом внимание отпадает.

Исходя из этого, можно сказать о том, что ипотека выступает в качестве залога недвижимого имущества, к которому относятся здания, сооружения, предприятия и прочие объектов, которые напрямую связанных с землей, для того, чтобы получить ссуду.

Важно отметить, что такого рода определение не является достаточно полным. Им нельзя ограничиться в результате того, что ипотека включает в себя как залог имущества, но и то, что она выступает в качестве целостной юридической и правовой системой оценки, которая состоит в залоге недвижимости, подлинность ее отношения залогодателю и положение ее расчетов с кредиторами за определенное имущество.

Помимо этого, существуют и иные определения ипотеки:

- как ценной бумаги;

- как договора.

В первой ситуации потека является свободно обращающейся на рынке закладной, а также долговым инструментом, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимое имущество.

Во второй ситуации, это договор, который составляется в письменном виде, и который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии поступления им платежей.

При всех существующих различиях рассмотренных определений по существу они являются схожими, так как ипотека является видом залога, в котором в качестве предмета выступает недвижимое имущество.

Важно отметить, что ипотека является комплексным обеспечительным способом, так как она защищает главное, обеспечиваемое ею обязательство, в общем. Как разновидность залога, она выступает в качестве дополнительного обязательства.

Данный характер проявляется в том, что залог может обеспечить лишь действительное требование, которое следует из:

- договора займа;

- кредитного договора;

- договора купли-продажи;

- прочих договоров.

Единым признаком для данных договоров является финансовый характер предоставляемого требования.

Это в свою очередь означает то, что ипотекой нельзя обеспечить обязательства по исполнению работ, предоставлению услуг и многое другое. Также ипотекой можно обеспечить и выполнение внедоговорных обязательств, а именно обязательства в результате нанесения различного вреда. Мнимое требование нельзя обеспечить залогом. Если по договору займа, который обеспечен залогом, не последует передачи средств должнику, не появится и реальное требование кредитора к должнику.

Требования, которые обеспечены ипотекой, традиционно делятся на

- главную сумму долга;

- дополнительные суммы, которые причитаются залогодержателю.

Ипотека может предоставлять выплату, как целой суммы главного долга, так и ее определенной части.

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке вводит понятие «закладной».

В законодательстве предусматриваются особенные требования, как к форме договора, так и к его содержанию. Важно отметить большой список условий договора о залоге, которые является существенными.

Согласно с ГК РФ договор не будет являться заключённым, если между сторонами не будет получено соглашение по каждому существенному условию договора. В договоре об ипотеке необходимо указать предмет залога, его оценочную сумму, существо, а также размер и период выполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.

Указом №293 от 28.02.96 уточняется данный вопрос. Предмет ипотеки содержится в договоре указанием его наименования, места расположения и достаточным для идентификации данного предмета описанием. Также в договоре об ипотеке необходимо указаны право, в связи с которым имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Оценочная сумма ипотеки раскрывается в соответствии с соглашением залогодержателя с залогодержателем и содержится в договоре в финансовом выражении. Оценка может быть поручена коммерческим организациям оценщиков. На практике банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, активно сотрудничают с крупными агентствами недвижимости, которые имеют собственные услуги по оценке недвижимости.

Залог, который обеспечивается ипотекой, должен называться в договоре ипотеки с указанием его суммы в финансовом выражении, причины его возникновения и срока исполнения. Если сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, должна быть определена в будущем, необходимо указать порядок и другие важные условия для его определения. В ситуации, когда обязательство подлежит исполнению в нескольких частях, ипотека должна указывать период определенных платежей и их сумму или условия, которые позволят идентифицировать данные.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51- ФЗ 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)

4. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 N 117-ФЗ (последняя редакция)

5. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

6. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция)

7. Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. - 2017. - № 15. - С. 489 - 510.

8. Алексанян А.А. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования // Актуальные научные исследования в современном мире. - 2016. - № 10-2. - С. 31 - 35.

9. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. 2015. № 7. С. 14-17.

10. Бевзенко, Р. С. Комментарий. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки / Р.С. Бевзенко. - М.: Статут, 2019. - 224 c.

11. Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. Т. 15. № 2. С. 8-50.

12. Бирюкова К.Ю Ипотека для иностранцев в России // Современные проблемы и тенденции развития ипотечного рынка. Сборник студенческого круглого стола. Тамбов, 2015. С. 11-17.

13. Бочкарев В.В., Казейкин В.С., Николаева Е.Л. Ипотечное кредитование в жилищном строительстве. - М.: Инфра-М, 2014. - 192 с.

Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. 2015. Т. 9. № 1 (57). С. 85-93.

14. Галкин Г.П. Право гражданина прекратить обращение взыскания на заложенное жилое помещение уплатой просроченной части ипотечного кредита // Вестник гражданского права. 2015. Т. 15. № 1. С. 89-100.

15. Григорьева А. Г. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке// Горизонты гуманитарного знания. 2018. № 1. С. 123–129.

16. Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова Н.В. Инфраструктурная ипотека в российской федерации: текущее состояние и проблемные аспекты развития // Финансовые исследования. 2018. №4(61). С 127 – 138

17. Гринько Елена Леонидовна Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации // АНИ: экономика и управление. 2019. №1 (26).

18. Дождев Д.В. Вещный момент в залоговом праве: отечественная доктрина и исторические уроки // Гражданское право. 2015. № 2. С. 6-11.

19. Згонников П.П. К вопросу об особенностях вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств // Российская юстиция. 2015. № 4. С. 8-12.

20. Зиновьева И.А. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений // Политика, государство и право. 2014. № 11 (35). С. 28-31.

21. Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства // Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.

22. Ибрагимова Н.Б. Залог как обеспечительный правовой механизм в кредитовании / Н.Б. Ибрагимова // Научно-практический электронный журнал Аллея Науки. — №11(27). – 2018. – С. 85-87

23. Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. №2 (197). C.64-75

24. Миннеханова А.Ф. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях // Экономика и социум. - 2016. - № 12-2. - С. 269 - 272.

Пластинина, Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. - 2014. - №2. - С. 97 - 112.

25. Поздеева, М. Опасности ипотеки / М. Поздеева // Жилищное право. - 2012. - № 2. - С. 21-33.

26. Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова; [Нац. исслед. ун-т "Высш. шк. экономики"]. - Москва: Изд. дом Высш. шк. экономики, 2014. - 737, [1] с.

27. Саблин, М. Т. Как выбраться из долговой ямы: (на примере ипотечного кредита) / М. Т. Саблин. - М.: Б-чка "Рос. газ.", 2013. - 142 с.

28. Савруков, А. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе / А. Н. Савруков // Деньги и кредит. - 2012. - № 10. - С. 45 - 50.

29. Самойлова, В. В. Некоторые аспекты залогового и ипотечного права / В. В. Самойлова // Инициативы XXI века. - 2014. - № 3. - С. 34-36. 31.