Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотеки оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), позитивно сказывается на преодолении социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и в целом финансовой системы страны.
Ипотечное кредитование представляет собой одну из форм кредитных отношений, при которых закладываемое имущество остается собственностью должника, а кредитор в случа6е невозможности взыскания долга может обеспечить возврат кредита за счет продажи заложенного имущества.
Осуществление операций по ипотечному жилищному кредитованию ставит перед банками ряд проблем в области управления рисками, которые заключаются в следующем:
- долгосрочный характер кредита;
- необходимость применения специальных видов страхования предмета залога, а также жизни и трудоспособности заемщиков;
- применение независимой оценки рыночной стоимости предмета залога;
- специфичность проведения ипотечной сделки, заключающаяся в наличии обеспечения кредита на каждом этапе сделки;
- наличия обеспечения кредита в виде залога жилого помещения или прав требования.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы обуславливается тем, что ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, развитие которого необходимо для решения многих социально-экономических проблем и в целом для оздоровления экономики России.
Объектом исследования является финансово-хозяйственная деятельность ПАО «Сбербанк России» в области ипотечного кредитования банка.
Предметом исследования является система экономических, финансовых и правовых отношений, направленных на совершенствование системы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России».
Целью выпускной квалификационной работы является исследование системы ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России».
Для достижения поставленной цели, необходимо решить ряд задач:
- исследовать сущность и виды ипотечного кредитования;
- провести анализ правового обеспечения ипотечного кредитования;
- исследовать методы управления рисками банковского ипотечного кредитования в России и за рубежом;
- дать нформационно-аналитическую характеристику банка как активного участника рынка ипотеки;
- провести анализ динамики и структуры порфеля ипотечных кредитов банка;
- провести оценку эффективности ипотечного кредитования банка;
- рассмотреть основные меры по совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»;
- разработать скоринговые модели как метод сокращения кредитных рисков по ипотеке
Теоретической основой исследования являются труды отечественных ученых по изучению ипотечного кредитования, таких как: Арсенова Е.В., Гимазетдинова Э.Я., Лапина Е.Н., Кулешова Л.В., Лазарова, Л.Б. и др.
В рамках выпускной квалификационной работы использовались такие методы исследования, как: изучение и анализ научной литературы, сравнение, анализ, синтез и оценка полученных данных.
Информационной базой работы служат Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы, нормативные акты Банка России, бухгалтерская и финансовая отчетность ПАО «Сбербанк России», внутренние документы и официальный сайт ПАО «Сбербанк России».
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ, НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования
Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями [12, с.55].
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.
При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Во все времена существовала проблема с жильём, с развитием рынка недвижимости и кредитования, появился институт ипотеки.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой – снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Необходимо отметить, что именно ипотека является идеальным вариантом для покупки жилья, но всё ли так просто как кажется, с правовой точки зрения в этом мы и попробуем разобраться. Различные банки предлагают, различные вариации, гибкую систему кредитования от процентной ставки до сроков выплаты ипотеки.
Кредит может получить любой гражданин, в этой нише нет никаких существенных ограничений, тем не менее, следует обратить внимание на то, что кредит, не выдаётся, если лицо имеет:
- судимость (не погашенную в установленном законом порядке);
- плохую историю кредитования;
- административную ответственность по так называемым финансовым статьям.
Юридически это не основания, но банки зачастую отказывают именно по этим критериям. А вот юридически человек должен работать официально и иметь официальную заработную плату, которая способна обеспечить ипотеку в процентном соотношении, стаж работы должен быть не менее 2 лет, на последнем месте работы вы должны отработать не менее 4 месяцев.
Основным положительным моментом ипотеки является возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую сумм на приобретение жилья.
Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи [13, с.77].
Почти во всех банках страхование жилья, приобретаемого по ипотеке, является обязательным. Оно обеспечивает безопасность по рискам утраты права собственности на квартиру, повреждения жилья, и потерю трудоспособности заемщиком.
Ипотека имеет еще несколько положительных моментов: заемщику предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок выплаты ипотечного кредита, а длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими, соответственно, не такими обременительными для бюджета. Так же на сегодняшний момент в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.
Но ипотека имеет и минусы – основным является «переплата» за приобретенную квартиру. Зачастую она может достигать более 100% стоимости жилья. В нее входят: проценты, выплачиваемые по кредиту, а так же сумма, затрачиваемая ежегодно на страхование. Кроме того, в «переплату» входят также дополнительные расходы: оплата услуг оценщиков и нотариуса, выплаты банку на рассмотрение заявки, сборы за ведение ссудного счета и другие. Эти расходы могут составлять около 10% от суммы первоначального взноса.
Выдаваемые банками суммы кредита ограничены. Основными факторами, учитываемыми банками, являются величина первоначального взноса и величина его доходов. Часть банков учитывает только доход по основному месту работы, который подтвержден справкой. Это второй «минус» ипотеки. Так же банк может выдвинуть дополнительные требования к заемщику: наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей.
Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них [6, с.10]:
- кредит на недвижимость;
- ипотека на дом;
- ипотека на жилье;
- ипотека на загородный дом;
- ипотека на квартиру;
- ипотека на квартиру в новостройке;
- ипотека на комнату;
- ипотека на коттедж;
- ипотека на новостройки;
- ипотека на покупку квартиры в новостройке;
- кредит на покупку жилья;
- кредит на покупку квартиры.
Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества:
- кредит под залог дома;
- кредит под залог имущества;
- кредит под залог квартиры;
- кредит под залог коттеджа;
- кредит под недвижимость.
В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков. В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования [6, с.88]:
- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:
- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
- между заемщиком и страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк, или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.
Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994. №32. ст. 3301.
3. Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» от 10.07.2002 N 86-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 июля 2002 г. N 28 ст. 2790
4. Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018 N 327-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 44
5. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 27.12.2018 N 514-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г., N 31, ст. 3829
6. Арсенова Е.В. Кредитование – важный источник развития хозяйствующего субъекта. Региональная экономика: теория и практика. – М.: Лидер-МАК, 2015.
7. Банковское дело: учебник / Под ред. д-ра экон. Наук, проф. Г.Г. Коробовой. - 2-е изд., перераб. и доп.. - М.: ИНФРА-М, 2014.
8. Банковское дело: Учебное пособие / кол. авт., Под ред. О.И. Лаврушина. 3-е изд. перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2015.
9. Борисов А. Б. Большой экономический словарь: издание 2-е переработанное и дополненное. – М.: Книжный мир, 2016.
10. Гимазетдинова Э.Я. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. - М.: РИОР, 2016.
11. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учеб. Пособие. - М.: Экономический проект: Альма Матер, 2016.
12. Дробозина Л.А. Финансы. Денежное обращение. Кредит - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
13. Жуков Е. Ф. Банки и банковские операции: учебник для вузов. - М.: Банки и биржи: Юнити, 2016.
14. Жуков Е.Ф. Банковское дело: Учебник для вузов, Н.Д.Эриашвилию. 2-е изд. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2015.
15. Жуков Е.Ф. Деньги, кредит, банки - М.: ЮНИТИ, 2015.
16. Ильясов С.М. Устойчивость банковской системы: механизмы управления, региональные особенности - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
17. Киселев В.В. Управление коммерческим банком в переходный период. - М.: Логос, 2016.
18. Колесников В. И. Банковское дело: учебник для вузов. - 4-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2015.
19. Кузнецова Е. И. Деньги, кредит, банки: учебное пособие/Е.И. Кузнецова – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
20. Кулешова Л.В. Особенности ипотечного кредитования: проблемы и перспективы развития. - М.: Илекса, 2016.
21. Кулешова Л.В., Лапина Е.Н. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России в условиях мирового финансового кризиса // Мировой финансовый кризис: причины, проблемы, пути преодоления: сб. науч. тр. - Ставрополь: ИП Сыровец В.Л., 2017.
22. Лаврушин О.И. Банковское дело. Экспресс курс: Учеб.пособие/–М.: КНОРУС, 2015.
23. Лаврушин О.И. Деньги, кредит, банки: Учеб. пособие. – М.: КНОРУС, 2014.
24. Лаврушин О.И. Роль кредита и модернизация деятельности банков в сфере кредитования. – М.: КНОРУС, 2012.
25. Лазарова, Л.Б. Ипотека как рыночный инструмент обеспечения жильем населения. М.: Рост, 2016.
26. Лиманов К.Д. Банковское кредитование.– М.: Инфра-М, 2012.
27. Никитина Т. В. Банковский менеджмент: учеб. Пособие. – СПб.: Питер, 2014.
28. Орехова Т.В. Контроль банковских рисков в целях повышения эффективности функционирования коммерческих банков. // Банковское право. 2014. № 1.
29. Осипенко Т.В. О системе рисков банковской деятельностью / Т.В. Осипенко // Деньги и кредит. 2011. № 4.
30. Ткач Н.Д. Тенденции развития банковского сектора Российской Федерации//Вестник Национального института бизнеса. 2017. № 28.
31. Усоскин В.М. Розничные платежи в современной экономике // Деньги и кредит. 2013. № 7.
32. Шапкин А. С. Экономические и финансовые риски: оценка, управление, портфель инвестиции. 9-е изд. – М.: Дашков и Ко, 2016.
33. Официальный сайт ПАО «Сбербанк России». URL: https://www.sberbank.ru/
