Актуальность исследования. В современной экономике важность института ипотечного кредитования предопределяется его первостепенным значением в возможности решения проблемы обеспечения граждан жильем. К тому же ипотека содержит в себе огромный потенциал развития экономики, способствует повышению стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны в целом.
При решении вопросов разработки направлений совершенствования рынка ипотечного жилищного кредитования на первое место выходит проблема несбалансированности рынка, обоснованная макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов граждан, их дифференциацией, а также региональным и местными социально–экономическим и особенностями развития территорий.
Все указанное подтверждает необходимость формирования надежной основы ипотечного жилищного кредитования на институциональном уровне с целью сохранения финансовой стабильности. Это достигается путем развития современных институтов ипотечного жилищного кредитования, ориентированных на лучшие отечественные и зарубежные практики. Также необходимо внедрять новые ипотечные продукты и услуги, направленные на повышение доступности ипотечного кредитования и расширение возможностей приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для разных категорий граждан. Поэтому особое внимание важно уделять развитию специализированных программ жилищного обеспечения, учитывающих ипотечную составляющую.
Из всего сказанного выше, можно определить, что актуальность темы определяется в значимости ипотечного жилищного кредитования при решении данной проблемы, относящейся к социально–экономическому развитию РФ и заключающуюся в обеспечении собственной недвижимостью большей части жителей России.
Процесс ипотечного кредитования подробно рассматривали в своих трудах такие авторы, как В.А. Горемык ин, А.В. Просвирин, И.А. Разумова, В.А. Савинова, А.Д. Юшканцев и др.
Проблемы развития ипотечного кредитования рассматривались в трудах Л.А. Гузикова, М. Стерник, А.В. Власова, С.А. Литвиновой, С.Ю. Новаковой, М.М. Орловой, В.Р. Тугушевой, Э.М. Сайн дояни др.
Современной проблематике ипотечного жилищного кредитования свои труды посвящают зарубежные ученые: М. Хальтер, Э. Дэвидсон, Э.Сандерс, Л. Вольф.
Несмотря на высокую значимость полученных перечисленными выше авторами результатов, следует отметить, что не проводилась комплексная оценка проблем развития ипотечного кредитования. Названные обстоятельства определили выбор темы, цели и задачи, объект и предмет настоящего исследования.
Целью данного исследования является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в ПАО «Сбербанк России».
В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:
- изучить теоретические основы ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»;
- выявить особенности оформления ипотечного кредита;
- провести анализ ипотечных кредитных операций в ПАО;
- раскрыть основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»;
- разработать рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования.
Объектом исследования является ПАО «Сбербанк России».
Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредитования в ПАО «Сбербанка России».
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования в России.
Во второй главе проведем анализ операций по ипотечному кредитованию в Сбербанке России.
В третьей главе осуществлено изучение основных проблем условий ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» и даны рекомендации по его совершенствованию.
При написании данной работы использовались: Федеральное законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитовании
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного банковского кредитования
1.1 Сущность и содержание ипотечного кредитования
В настоящее время в финансовой системе страны происходят модернизация и расширение направлений развития. К положительным последствиям экономического развития в начале XXI века можно отнести значительный рост емкости рынка недвижимости и распространение ипотечного кредитования. Большее число операций на этом рынке осуществляется с помощью ипотечных кредитов, что стало одним из эффективных финансовых инструментов развития всей банковской системы.
Ипотечное жилищное кредитование является универсальным институтом, получившим широко е развитие в странах с рыночной экономикой и применяемым государствами в реализации социально- экономической политики страны. Создание эффективной системы, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополии рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов – это главная цель развития отечественного жилищного рынка, а одновременно и оживления экономики страны в целом. Система ипотечного жилищного кредитования является не просто инструментом обеспечения доступным по цене жильем граждан со средними доходами. Развитие ипотечного жилищного кредитования способствует формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и модернизации, снижению инфляционных процессов и общественной социальной напряженности в результате повышения доступности жилья для большей части населения, стимулированию строительства и смежных с ним отраслей экономики, стабилизации состояния финансового и банковского секторов, а также активизации инвестиционных процессов на рынке капиталов.
Институт ипотечного кредитования – это один из самых надежных способов вне бюджетного инвестирования в различные сферы экономики. Институт ипотечного кредитования позволяет привлекать и трансформировать финансовые ресурсы в реальный сектор экономики посредством сферы недвижимости и строительства, создавая капитал на базе ценных бумаг.
Несмотря на значимость и уникальность данной формы кредитных отношений, не выработано общего подхода к определению ее содержания, функций. Поэтому прежде чем раскрыть содержание данных понятий, а также особенности их организации, обратимся к исследованию позиций ученых по данному вопросу.
Коллектив о м авторов учебника «Деньги, кредит, банки» под редакцией Г. Н. Белоглазовой под ипотечным кредитом понимается «кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества»
М.П. Логинов рассматривает ипотечный кредит на жилье как «отношения, целью которых является приобретение жилья, в процессах предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств участниками ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация» .
Далее рассмотрим подходы отдельных авторов к определению понятия ипотечного жилищного кредитования.
В.А. Горемыкиным отмечается, что «ипотечное кредитование - процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости» .
М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова и С.М. Печатников а считают, что «жилищное ипотечное кредитование – долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы» .
В таблице 1.1 с достаточной степенью условности представлена сущность теоретического, банковского, институционального подходов к определению понятия «ипотечное кредитование».
Таблица 1.1
Основные подход ы к определению экономической сущности ипотечного кредитования
№ Подход к определению сущности ипотечного кредитования,
его авторы Определение содержания ипотечного кредитования
1 Обще теоретический подход,
основанный на общей теории
финансов Совокупность экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог движимого и не движимого имущества
2 Банковский (инфраструктурный)
подход, основанный на стандартах ведения ипотечной практики Процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости (приобретение или строительство объекта не движимости)
3 Институциональный подход,
основанный на институциональной теории в части исследований
процедуры обременения прав
собственности Экономико -юридический инструмент, с помощь ю которого переданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом полученных кредитов банку, то есть происходит обременение имущественных
прав собственности на объект недвижимости
Существуют точка зрения о том, что ипотечное кредитование представляет собой кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств . Схема ипотечного кредитования четко определяет взаимоотношения всех участник о в процесса кредитования, а именно: заемщика, банка - кредитора, инвестора и структуры, которая покупает ипотечные кредиты у коммерческих банков.
Сущность ипотечного кредитования основывается на обеспеченности ее залога – ипотеки. Имущественный залог (ипотека) – это сложный юридический и экономический инструмент, обеспечивающий развитие ипотечного кредитования. В научной литературе и организационно- хозяйственной практике часто встречается понимание ипотеки в широком и узком смыслах: в широком – обычно как совокупность каких- либо определенных экономических и организационно-правовых отношений, например, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита; в узком смысле слова – как залога, ссуды, долга или же особой формы долгосрочного кредитования.
Кострикиным П. Н. были выделены отличительные черты ипотечного жилищного кредитования:
1) Кредитный период длится долго, от 10―15 лет и больше.
2) Кредиты носят целевой характер и выдаются людям для того, чтобы построить либо купить жильё.
3) В течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает часть суммы долга и проценты от кредита, поэтому к концу кредитного периода основной долг полностью погашается. Данный вид кредита имеет название «самоамортизирующийся».
4) Кредитом обеспечивается жилье, которое покупается при помощи кредита, либо при строительстве частного дома, залог участка земли. На срок кредита недвижимое имущество находится в залоге, поэтому при невыполнении заемщиком своих обязательств перед кредитором он имеет право обратиться в суд с взысканием предмета залога, для того, чтобы покрыть свои потери.
5) Из – за долгого срока погашения кредита сумма ежемесячных выплат заемщика снижается.
6) Размер кредита составляет не более 60–70% оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. При этом размер кредита выступает в качестве залога.
Ипотечное жилищное кредитование оказывает эффективное влияние на активизацию спроса. Систему ипотечного кредитования с точки зрения управления спросом на потребительском рынке можно определить как систему управления продажами недвижимого имущества. При оценке каждой подсистемы, можно сделать вывод, о том, что «вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора.
Классификация ипотечных кредитов представлена в Приложении 1. данная классификация – это синтез имеющихся разработок в сфере ипотечного кредитования.
В зависимости от того, на какую цель выдаётся ссуда, выделяются методы и формы предоставления и погашения кредит, и связанные риски, которые связаны с ним.
Кредит на жильё может предоставляться на разные цели. А именно:
1) На строительство жилья. Это особый класс кредитов на жильё физическим лицам. Они выдаются в 2 стадии:
- 1 стадия – на строительство дома выдаётся кредит в форме кредитной линии, которая обеспечивается залогом прав на участок земли;
- 2 стадия – по окончанию строительства кредит модифицируется в долгосрочный жилищный кредит с залогом построенного дома и участка земли.
2) покупка уже готового жилья в качестве:
- дополнительного места проживания;
- основного места проживания;
- для проживания в сезон;
- для сдачи в аренду и т.д.
Такая классификация и уточнение целей, для которых покупается жильё, нужны, чтобы проводить анализ рисков при андеррайтинге кредита в процессе принятии решения, касающегося предоставления кредита.
По способам выдачи выделяют 2 вида кредитов:
1. Кредиты, финансирующие строительство жилья поэтапно;
2. Кредиты, выданные одной суммой.
Кредит, выданный на строительство жилья, выдается только на время строительства дома, а именно на 1―1,5 года. Обеспечить займ могут: денежные активы заёмщика, участок земли, находящийся в собственности заемщика, поручительства, гарантии. Выдача кредита происходит по частям в соответствии с этапами строительства. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. При строительстве заемщик выплачивает только проценты по кредиту. Бывают случаи, что на практике используют вариант, когда при строительстве происходит начисление процентов, но заемщик их не выплачивает, а они суммируются с остатком основного долга и капитализируются. По окончанию строительства происходит модификация кредита на жильё в долгосрочное ипотечное кредитование, который обеспечивается выстроенным домом и участком земли. На погашение такого кредита уходит от 15 до 30 лет.
По способам погашения выделяют 6 кредитов ипотеки:
1) Кредит с «шаровым» платежом, который заключается в выплате всего размера кредита либо его части, т.е. «шаровой» платеж в окончании срока кредитования.
2) Кредит с переменной ставкой по процентам.
3) Постоянный кредит, который также называется аннуитетным.
Это кредит с фиксированной ставкой по процентам, который самоамортизируется, и по которому предусмотрены равные ежемесячные платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. [Электронный ресурс]: [от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 13.07.2016)]. // [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_5142/
2 Федеральный Закон от 02.12.1990 № 395-1/ «О банках и банковской деятельности» (в ред. от 14.12.2016) // [Электронный ресурс] - URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=191834
3 Федеральный Закон от 27.06.2002 / «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» (в ред. от 28.11.2015) // [Электронный ресурс] - URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=165306
4 Андрюшин С. А. Особенности эволюции банковской системы в России. - М.: Дело, 2013.- 267 с.
5 Бадалов Л. А. Становление рынка потребительского кредитования в России и его современное состояние/Л.А. Бадалов // Банковские услуги. — 2014. — № 2. – С.56-59.
6 Балабанов А. И. Банки и банковское дело: учебник для вузов / А. И. Балабанов. СПб.: Питер, 2015. – 448 с.
7 Банки и банковское дело / Под ред. И.Т. Балабанова, СПБ: Питер, 2015. - 302 с.
8 Банковское дело /Под ред. О.И. Лаврушина - М.: Банковский и биржевой НКЦ, 2013.- 576 с.
9 Банковское дело /Под ред. Е.П. Жаровской, М.: ОМЕГА, 2014.- 440 с.
10 Банковское законодательство /Под ред. Е. Ф. Жукова, М.: ЮНИТИ, 2015.- 387 с.
11 Белых Л.П. Устойчивость коммерческих банков. - М.: Банки и биржи. 2013. – 234 с.
12 Белов В. А. Банковское право России: теория, законодательство, практика. - М.: ЮрИнфоР, 2014. – 325 с.
13 Белоглазова Г. Н. Банковское дело: учебник для вузов / Г. Н. Белоглазова, Л. П. Кроливецкая. - М.: Финансы и статистика, 2013. – 592 с.
14 Бельков М.А. Методические положения управления потенциальным кредитным риском кредитного продукта. – М.: Финансы и кредит, 2015. – 65 с.
15 Владимирова М. П. Деньги, кредит, банки / М. П. Владимирова, А. И. Козлов. – М.: КноРус, 2015. – 285 с.
16 Гарипова З.Л. Требуется концепция развития ипотечного жилищного кредитования / З.Л. Гарипова. //Экономика и управление. 2015. №1. С. 16-19.
17 Горшков В.П. Закон о кредите и специфика «денежного обращения»/В.П.Горшков // Бизнес и банки. - 2014. - № 14. - С. 1.
18 Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: учебник / В.А.Горемыкин. М.: МГИУ, 2014 – 227 с.
19 Деньги, кредит, банки: Учеб.пособие / Под ред. В.П. Воронина, С.П. Федорова. - М: Юрайт, 2013. - 269 с.
20 Деньги, кредит, банки / Под редакцией Г.Н. Белоглазовой. - М.: Юрайт, 2016. - 624 c.
21 Деньги. Кредит. Банки. Учебник для вузов /Под ред. О. И. Лаврушина, М.: Финансы и статистика, 2013.- 534 с.
22 Джафаров Ф.Ф. Финансовые риски при ипотечном кредитовании и механизмы управления ими [Текст] / Ф.Ф. Джафаров // Аспирант и соискатель. - 2014. - N 3. - С.22-25.
23 Ефремова И. А. Проблемы банковского кредитования населения на современном этапе / И. А. Ефремова // Молодой ученый. — 2014. — №18. — С. 362-364.
24 Ермаков С. Л., Малинкина Ю. А. Рынок потребительского кредитования в России: современные тенденции развития/С.Л.Ермаков, Ю.А.Малкина //Финансы и кредит. — 2015. — № 21. – С.128-129
25 Жиркина Н.И. Кредитование физических лиц: содержание, роль и принципы организации / Н.И.Жиркина//Вопросы экономики и права. – 2014. - №4. – С. 338-341.
26 Жуков Е. Ф. Банковский менеджмент / Е. Ф. Жуков. – М.: Юнити, 2012. – 255 с.
27 Журавлева Н. В. Кредитование и расчетные операции в России / Н. В. Журавлева. – М.: Экзамен, 2015. – 284 с.
28 Иванов В.В. Все об ᴎᴨоᴛеке [Текст] /В.В. Иванов - М.: Мᴛ-Пресс, 2013. – 248 с.
29 Иванкᴎна, Е. Проблемы ᴎᴨоᴛекᴎ в Россᴎᴎ [Текст] / Е. Иванкᴎна// Общесᴛво ᴎ экономᴎка. - 2011. - №1. - С. 90-103.
30 Исаев Р.А. Методика разработки новых кредитных банковских продуктов и услуг и ее практическое применение / Р.А. Исаев // Банковское кредитование. – 2015. – №3. – С. 3-45.
31 Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. М.: Дело и сервис, 2016. – 272 с.
32 Караваева, И. Сᴎсᴛема ᴎᴨоᴛечного кредᴎᴛованᴎя за рубежом [Текст] / B/ Караваева // Деловой мᴎр. - 2015. - № 4.- С. 27-29.
33 Кокорина М. В. Проблемы банковского кредитования физических лиц на современном этапе в РФ / М. В. Кокорина // Молодой ученый. — 2014. — №12. — С. 137-139.
34 Косᴛрᴎкᴎн, П.Н. Иᴨоᴛечное кредᴎᴛованᴎе в Россᴎᴎ [Текст] / П.Н. Косᴛрᴎкᴎн, А. Н. Кузьмᴎнов – М.: МАКСПресс, 2014. – 212 с.
35 Красовская Т. В. Проблемы потребительского кредитования на современном этапе в РФ / Т. В. Красовская, А. А. Растащенова, О. А. Жабина // Молодой ученый. — 2015. — №6. — С. 355-357.
36 Лаврушин О.И. Банковский менеджмент: учебное пособие / О.И. Лаврушин – М.: Кнорус, 2014. – 560 с.
37 Логинов М.П. Теория и методология ипотечного кредитования / М.П. Логинов, В.А. Татьянников. Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2015. – 228 с.
38 Мудрак А.А. Методика экономического обоснования создания новых продуктов. // Вестник Нижегородского университета им. Н.И.Лобачевского. 2015. №1(1) - С. 230-233.
39 Ольхова Р.Г. Банковское дело: управление в современном банке: учебное пособие / Р.Г. Ольхова. – М.:КНОРУС, 2013. – 288 с.
40 Отдельные показатели деятельности кредитных организаций (по группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов) [Электронный ресурс]//Официальный сайт Центрального банка России Режим доступа. — URL:http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4–1-3_010114.htm&pid=pdko_sub&sid=opdkovo
41 Полозкова С.Ю. Аудит и Финансовый анализ. Разработка кредитных продуктов. URL: http://auditfin.com/fin/2011/2/10_11/10_11%20.pdf
42 Сведения о кредитах, предоставленных физическим лицам [Электронный ресурс]//Официальный сайт Центрального банка России — Режим доступа. - URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?Month=01&Year=2014&TblID=302–02M
43 Суходоева Л.Ф.,МудракА.А. Банковский и кредитный продукт как инновационный термин, фокусирующий клиентоориентированный подход к его экономическому содержанию // Креативная экономика. — 2015. — № 3 (51). — c. 133-138. URL: http://www.creativeconomy.ru/articles/3983/
44 Юровницкий В. Банки и банковские системы (теория и пути совершенствования) / В. Юровницкий. URL:http://www.yur.ru/ (дата обращения 16.12.2015)
45 Официальный сайт ПАО «Сбербанк» URL: http://www.sberbank.ru/ru/person
46 Официальный сайт Центрального Банка России URL: http://www.cbr.ru/
47 Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования URL: http://ahml.ru
