Актуальность темы. Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах.
Как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним.
Гражданский кодекс России выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета – зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений Гражданского кодекса России о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений, объектов незавершенного строительства. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений. Определенные трудности вызывает реализация пг3 ст. 450 Гражданскогокодекса Российской Федерации об одностороннем отказе от исполнения договора аренды зданий (сооружений) в случае, когда такой отказ предусмотрен договором.
Таким образом, несмотря на обновление гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл, проблематика аренды зданий (сооружений) пока не получила глубокого теоретического осмысления в современной цивилистике. В связи с этим, можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий (сооружений).
Степень научной разработанности .В последние десятилетия исследованию вопросов правового регулирования договора аренды зданий и сооружений уделялось много внимания. Среди современных ученых-цивилистов вопросы аренды изучали Б.Д. Завидов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, А.Г. Дорошкова, А.В., Ерш, Е.Б. Козлова, JI.B. Ильина, Е.Е. Дорогавцева, О.М. Козырь, С.Н. Мызров, B.В. Литовкин, Л.Т. Кокоева. Однако с момента написания большинства работ накоплен новый практический опыт и произошло обновление гражданского законодательства.
Объект исследования - регулируемые нормами гражданского права общественные отношения, складывающиеся по поводу заключения, исполнения и расторжения договора аренды зданий и сооружений.
Предметом исследования является особенности гражданско-правового регулирования договорных отношений в сфере аренды зданий и сооружений и специфика применения соответствующего законодательства, материалы судебной практики по вытекающим из данных правоотношений спорам, исследования российских правоведов, посвящённые вышеуказанному виду договора.
Целью исследования является выявление теоретических и практических проблем, связанных с несовершенством гражданско-правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, разработка и внесение предложений по совершенствованию современного законодательства в данной сфере.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
- проанализировать историю гражданско-правового регулирования договорных отношений в сфере аренды зданий и сооружений в Российской Федерации;
- раскрыть понятие и основные особенности договора аренды зданий и сооружений;
- исследовать содержание договора аренды зданий и сооружений;
- дать характеристику зданий и сооружения как объектов арендных отношений элементов договора аренды зданий и сооружений;
- выявить особенности правового регулирования сторон, форма и срока договора аренды зданий и сооружений
- определить основные проблемы прав и обязанностей сторон по договору аренды зданий и сооружений;
- проанализировать порядок изменения и прекращения договора аренды зданий и сооружений.
Методологическую основу исследования составили как общенаучные, так и частнонаучные методы исследования - сравнительно-правовой, системно-правовой, конкретно-исторический, логический, метод анализа и толкования правовых актов. Применялся диалектический метод, позволивший рассматривать явления в их взаимосвязи и развитии.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект магистерского исследования.
Эмпирической основой исследования является как опубликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам, вытекающим из договоров аренды зданий и сооружений; практика применения законодательства в рассматриваемой области.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой один из немногих комплексных исследований проблематики аренды зданий (сооружений). Научная новизна исследования находит также выражение в полученных результатах, в предложенных решениях ряда актуальных и не разрешенных до настоящего времени проблем, связанных, в том числе, с защитой прав и законных интересов сторон договора аренды зданий и сооружений. Впервые обосновываются или по-новому раскрываются положения, выносимые на защиту.
Теоретическая значимость магистерского исследованиясостоит в получении выводов, развивающих и дополняющих наиболее значимые аспекты правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, способствующих обобщению, углублению и развитию существующих в доктрине гражданского права научных знаний в рассматриваемой области.
Практическая значимость исследования состоит в прикладном характере ряда его положений, направленности на формирование предложений по совершенствованию договорного регулирования аренды зданий и сооружений, в связи с чем его результаты могут быть использованы в правотворческой деятельности Государственной Думы Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и иных органов государственной власти Российской Федерации. Материалы диссертации могут быть использованы адвокатами, юристами, осуществляющими правовое сопровождение заключение и расторжение договора аренды зданий и сооружений, в формировании правовых позиций в судебных спорах и осуществлении иных практических правовых задач.
Положения, выносимые на защиту:
1. В ст. 613 ГК РФ предусмотрено такое основание для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора, которое не охватывается перечнем, содержащимся 620 Гражданского кодекса РФ. Проблема может возникнуть в том случае, когда арендная плата внесена арендатором предварительно. Во избежание подобных ситуаций предполагается целесообразным дополнить 620 Гражданского кодекса РФ седьмым абзацем следующего содержания: «Если арендная плата за арендованное имущество внесена арендатором предварительно, арендатор вправе требовать её возвращения, за исключением части, причитающейся арендодателю за пользование имуществом до момента расторжения договора. В случае если арендованное имущество в нарушение договора арендатору не было предоставлено либо арендатор не мог реально им воспользоваться по вине арендодателя, арендатор вправе потребовать возвращения предварительно внесенной арендной платы в полном объеме».
2. Применительно к аренде возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена 610 ГК РФ.Однако суть арендного обязательства состоит во временном владении или временном владении и пользовании имуществом, т. е. фактор времени является важным в арендных отношениях. И если договор аренды заключен с указанием срока, последнее обстоятельство придает ему стабильность и уверенность стороне договора в его исполнении до окончания срока аренды. Получается, что односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, противоречит сущности указанного обязательства, а следовательно, включать условие о возможности одностороннего отказа от договора аренды недопустимо. При включении такого условия в договор оно будет недействительным.
3. Закрепляя в качестве основания для расторжения договора непредоставление арендодателем имущества арендатору, законодатель тем не менее не установил на нормативном уровне срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Однако Гражданский кодекс вст. 10 закрепляет презумпцию разумности в гражданском правоотношении. Применительно к аренде целью арендатора (ближайшей к факту передачи) является скорейшее получение имущества в пользование, а для арендодателя - получение вознаграждения. Таким образом, стороны взаимно заинтересованы в скорейшей передаче имущества. Очевидно, что срок, в течение которого предполагается передача недвижимого имущества, должен позволить сторонам надлежащим образом оформить нужные для передачи документы, произвести соответствующие действия. Кроме того, следует учитывать возможность достижения в оставшийся период основной цели арендатора.
4.Предлагаем скорректировать арбитражную практику, согласнокоторой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенныйс первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцатьпервого) числа предыдущего месяца следующего года, в целях примененияп. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году, а сам договор подлежитгосударственной регистрации. Согласно императивным нормам Гражданского кодекса РФ об исчислении сроков в названном случае срок действия договора будет менее года, такой договор аренды здания (сооружения) в государственной регистрации не нуждается.
Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка литературы.
1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
1.1. История становления и развития института аренды в отечественном законодательстве
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальность на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, который приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав, связанных с недвижимостью.
Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности, с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства. В связи с этим, значительная роль в регулировании имущественных отношений ещё с ранних периодов развития государства отводится именно договору аренды. Для того чтобы понять природу данного вида договора, безусловно, необходимо обратиться к истории возникновения в России и развития такого правового института, как аренда недвижимости, в том числе зданий и сооружений.
Начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества положило римское право. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и российским государством, в формировании законодательства в этой сфере.
В российском праве впервые упоминание о договоре имущественного найма можно найти в Псковской судной грамоте, возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определённой степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Своё дальнейшее развитие указанный договор получил в XVIII в .
Следует отметить, что недвижимостью в дореволюционный период в России признавались как строения, возвышающиеся над землёй, так и постройки под землёй, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле. Как указывают исследователи, основные его условия - срок и размер платы определялись обычно сторонами, но в некоторых случаях срок найма предусматривался и законом.
Договор найма недвижимого имущества считался действительным только в том случае, если он был заключён крепостным порядком (письменная форма договора, оформлявшаяся уездными судами и палатами гражданского суда). В конце XVIII в. было разрешено заключать договор явочным путём, то есть составлением письменного договора на дому в присутствии свидетелей и засвидетельствовании его нотариусами и маклерами с приложением печати.
В 1830 г. было издано Полное Собрание Законов Российской империи, на основе которого был составлен Свод Законов Российской империи, вступивший в силу с 1 января 1835 г. и действовавший до осени 1917 г. Имущественному найму в этом документе было посвящено 45 статей, что характеризует указанную регламентацию как достаточно подробную, в особенности, если учесть, что в советский период Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал всего 20 статей, посвящённых данному договору. Вообще, необходимо заметить, что именно во время действия Свода Законов Российской империи договор имущественного найма был детально урегулирован, что позволило сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.
Понятие договора имущественного найма сохранило свою неизменную суть, знакомую нам ещё со времён римского права, что же касается различных обозначений этого договора, то юридического значения за ними закреплено не было, они лишь отражали специфику имущества, сдаваемого в наём.
Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом... Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя даёт договору особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наём земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом - наём мебели, платья, вообще имущества движимого» .
В.И. Синайский отмечал: «В наших законах не проводится различия между имущественным наймом и арендою. Поэтому правила об имущественном найме применяются и к аренде. Сенат же называет обыкновенной арендой наём недвижимых имуществ. Такое сближение аренды с наймом недвижимых имуществ неправильно. В отличие от найма имуществ (в тесном смысле) аренда направлена не только на пользование вещью, но и на извлечение из неё плодов (физических и юридических). Поэтому наём квартиры не есть аренда; напротив, наём дома с целью отдачи его под квартиры будет аренда» .
Статья 1692 Свода Законов Российской империи устанавливала предельный срок найма недвижимости 12 лет. Установление в законе предельного срока найма означало, что договор найма, заключённый на срок более продолжительный, действителен только на 12 лет. Причины столь короткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по-разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наём не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход» .
Статья 1691 Свода Законов Российской империи устанавливала обязательность определения в договоре найма цены, тем не менее, не оговаривала, в чём может быть выражено вознаграждение. Чаще всего оно выражалось в денежной форме, хотя плата могла определяться другими способами, например, «крестьяне за наём нескольких десятин обязываются собрать хлеб с прочих десятин или скосить луга.
Права и обязанности по договору имущественного найма в российском дореволюционном гражданском праве в целом соответствовали характеристикам, выработанным ещё римским правом. Так, на хозяина, в первую очередь, возлагалась обязанность предоставить нанятую вещь, что касается обязанностей нанимателя, то они также достаточно традиционны: обязанность пользоваться нанятой вещью сообразно её экономическому назначению, предупреждая повреждения, возможные при неосторожном обращении с этим имуществом; уплата арендной платы; обязанность возвратить имущество в том же состоянии, в каком оно было принято. При этом, все повреждения, которые были причинены действиями самого нанимателя, должны были быть исправлены за его счёт.
Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.
Законодательно договор имущественного найма в советском гражданском праве регламентировался нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определённое вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.; ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.).
По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма начинали чётко просматриваться отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус титульного владельца. Передаваемое внаём имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК РСФСР 1922 г.; ст. 288 ГК РСФСР 1964 г.).
Нельзя не отметить тот факт, что в советском гражданском праве практически отсутствовала такая категория, как недвижимое имущество. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Правовое регулирование отношений, возникавших по поводу недвижимого имущества, дифференцировалось в зависимости от специфики того или иного объекта, его экономического либо социального назначения.
В советский период обнаружили себя также некоторые ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако систематическая сдача имущества внаём организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.
Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться и на разного рода обязательствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наём. Договор имущественного найма в меньшей степени, нежели некоторые другие гражданско-правовые договоры (поставки, контрактации, подряда), был подвержен централизованному планированию, однако и здесь в ряде случаев требовались определённые административные предпосылки для заключения договора.
Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК РСФСР 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме.
ГК РСФСР 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым, сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).
ГК РСФСР 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввёл специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключённого между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет. Также следует отметить, что применительно к договорам имущественного найма, сторонами которого выступали государственные, кооперативные и общественные организации
