ВКР Особенности правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения как одного из способов удовлетворения гражданами своей потребности в жилье

Актуальность работы заключается в том, что статья 40 Конституции Российской Федерации[1] предусматривает право каждого на жилище. Однако сегодня лишь незначительная часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность. Ипотечные программы за последнее десятилетие показали свою низкую эффективность по причине высоких процентных ставок". В условиях международного финансового кризиса процентные ставки по ипотеке стали еще более высокими и недоступными для граждан. Так, ОАО Сбербанк РФ в январе 2014 г. предлагал ипотечные кредиты на следующих условиях: минимальная ставка по рублевым кредитам - 12,15%, максимальный срок кредитования - 30 лет, максимальная сумма кредита - 15 млн. руб. По данным московского управления Росреестра на начало 2014 г. зафиксировано 8498 тыс. сделок купли-продажи квартир, в т.ч. 1600 ипотечных сделок (1,8%).

Большая часть граждан, которая не имеет возможности приобрести жилое помещение в собственность и не подпадает под категорию малообеспеченных лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, практически не может реализовать свое конституционное право на жилище. Граждане, которые не имеют достаточного количества денежных средств для приобретения жилого помещения в собственность, но не подпадающие под категорию граждан, которым государство предлагает заключить договор социального найма жилого помещения, а также граждане, нуждающиеся в жилом помещении, включая военнослужащих, лиц, оставшихся без попечения родителей и достигших совершеннолетия, лиц, освобожденных из мест лишения свободы, большое количество мигрантов, беженцев и вынужденных переселенцев, нуждаются в заботе государства и в решении жилищных проблем.

Помимо этого, необходимость в государственном учете жилищного фонда и лиц, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями, обусловливает необходимость комплексного подхода к изучению и решению жилищных проблем всего населения страны с точки зрения гражданского, жилищного, градостроительного, налогового и миграционного законодательства.

Не следует забывать, что и в государствах со стабильно положительной экономикой развитая правовая система не замыкает вопросы обеспечения жильем только приобретением его в собственность, поскольку использование коммерческого найма жилья обеспечивает мобильность значительной части населения, что способствует решению экономических и социальных задач различных регионов.

Из всего вышесказанного следует, что назрела необходимость в совершенствовании альтернативных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище. В данных условиях особое значение приобретает коммерческий наем жилых помещений, способный в определенной степени обеспечить потребности граждан в жилище, а также помочь организовать правильное использование жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Объект исследования – совокупность общественных отношений, связанных с договором найма жилых помещений.

Предмет исследования – нормативно-правовые акты, иные источники, регламентирующие договор найма жилого помещения.

Цель работы – проанализировать сущность и особенности договора найма жилых помещений.

Достижение указанной цели представляется возможным с помощью следующих задач:

 1) изучить договор найма жилого помещения: историю и современность;

2) рассмотреть особенности жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;

3) проанализировать понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения;

4) рассмотреть особенности расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон;

5) охарактеризовать сущность и особенности перехода наследственных прав на жилые помещения по договору коммерческого найма;

 6) рассмотреть совершенствование правового механизма реализации гражданами права на жилище.

Методологическую основу исследования составляет комплекс научных методов познания: общенаучный диалектический, системный, сравнительно-правовой, исторический, аналитический, логический и иные частно-научные методы познания, единство теории и практики: разработка теоретических посылок, объясняющих и прогнозирующих практические проявления и применение договора коммерческого найма жилого помещения.

Структура работы обусловлена ее целью и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА НАЙМА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Договор найма жилого помещения: история и современность

Рассматриваемые отношения в дореволюционной России регулировались нормами главы второй ч. 1 т. X Свода законов гражданских Российской империи «О найме имуществ и отдаче оных в содержание», где упоминание о помещениях, нанятых для жилья, встречается только дважды. Самостоятельного договора найма жилого помещения как отдельного института права в дореволюционной России не существовало, а отношения регулировались положениями об имущественном найме[1].

В 1860-е годы, в период начавшегося капиталистического строительства, доходные дома становятся частью градостроительного облика города. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. метров на человека, фактически же обеспеченность жилищем была еще ниже[2].

Следовательно, в дореволюционной России регулирование отношений владения и пользования жилыми помещениями осуществлялось в рамках гражданского законодательства. Указанные отношения оформлялись договором имущественного найма, условия которого определялись соглашением сторон.

Развитие договора найма жилого помещения шло по эволюционному пути: отношения жилищного найма, целью которого являлось получение прибыли, регулировались договорам имущественного найма.

Советский период ознаменовался для договора коммерческого найма его исчезновением, урегулированным декретом о национализации[3], согласно которому происходила передача всего имущества, включая жилые дома, в государственную собственность. Был издан декрет: «О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных», в соответствии с которым домовым комитетам вменялось в обязанность ставить на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов - утвердить списки и порядок занятия квартир беднотой.

Нормативно-правовые акты

1.                 Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25 декабря 1993 г. - № 237.

2.                 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410

3.                 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2014) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

4.                 Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 21.05.2012) "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"// "Собрание законодательства РФ", 24.07.1995, N 30, ст. 2939

5.                 Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 22 ст. 2126

6.                 Закон г. Москвы от 11.03.1998 №6 «Основы жилищной политики города Москвы»//Ведомости Московской Думы, № 5 (ст. 56), 1998.

7.                 Постановление Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. N 708-ПП "О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма" ИА //СПС «Гарант»

8.                 Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937// СЗ СССР 1937. №69. Ст.314.

9.                 "Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" (приняты ВС СССР 24.06.1981)// "Свод законов СССР", т. 3, с. 6, 1990 г. (утратил силу)

10.            "Жилищный кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004)// "Ведомости ВС РСФСР", 1983, N 26, ст. 883. (утратил силу)

11.            Указ Президиума ВС РСФСР от 26 июля 1962г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1962, №30, ст.464. (утратил силу)

12.            Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»// Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. №36. (утратил силу)

13.            Постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986г. «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами» // СП РСФСР 1986, №20, ст.154. (утратил силу)

14.            Постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 «О предельных ставках платы за сдаваемые в наем жилые помещения». СП РСФСР. 1963. №15. ст. 102. (утратил силу)

15.            Декрет II Всероссийского съезда Советов, см.: Декреты Советской власти. Т. I. M, 1957.

16.            Декреты Советской власти. T. I. M.-1957.

Учебная и специальная литература

17.            Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества М.,Статут.2013.

18.            Брокер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М, 1961.

19.            Глущенко П.П. Механизм гражданско-правовой защиты субъектов жилищных правоотношений: теория и практика, проблемы / Глущенко П.П., Вихров А.А. // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2012. - N 4. - С.24-27.

20.            Грудцына Л.Ю. Жилищное право РФ. Учебное пособие. М.: Международная академия предпринимательства. 2013.

21.            Данилова, Е.С. Проблемы гармонизации федерального и регионального жилищного законодательства, регулирующего отношения постановки на учет нуждающихся, и предоставления жилых помещений по договорам социального найма (на примере законодательства Нижегородской области) / Е.С. Данилова // Проблемы права. - 2012. - № 7. - С. 63-66.

22.            Жилищное законодательство: сборник официальных материалов. М: Московский рабочий. 1970.

23.            Крашенинников П.В. Жилищное право. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2014.

24.            Ломакин А. Некоторые вопросы принудительного выселения и снятия с регистрационного учета граждан по решению суда // Жилищное право. - 2012. - N 6. - С.83-94.

25.            Новации жилищного законодательства России: Разъяснения нормативных документов, принятых в развитие и конкретизацию жилищного кодекса РФ: Комментарии канд. юрид. наук, доц. юрид. фак. ин-та управления, экономики и права Б.Д.Завидова и др. специалистов / Сост. Гаврилов А.Т., Мотяшов В.П. - М.: Библиотечка РГ, 2013.

26.            Пчелинцева Л.М. Жилищные права и льготы граждан в России: Коммент. законодательства и практики с прил. федер. законов и иных нормат. правовых актов и док. / Л.М.Пчелинцева, С.В.Пчелинцев. - М., 2011.- С.76.

27.            Ростовцева Н.В. Об актуальных проблемах российского жилищного законодательства // Журн. рос. права. - 2008. - N 11. - С.40-52.

28.            Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения. // Недвижимость и инвестиции. 2014. № 4.

29.            Скрипко В.Р. Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право. - 2002. - N 12. - С.31-39.

30.            Суслова С.И. "Проживание": место в жилищном правоотношении // Журн. рос. права. - 2013. - N 6. - С.49-55.

31.            Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журн. рос. права. - 2009. - N 8. - С.38-52.

32.            Шешко Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам / Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. - М.: ИНФРА-М, 2008.

33.            Шешко Г.Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья//Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. №10.

Материалы судебной практики

34.            Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П "По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713"// "Собрание законодательства РФ", 09.02.1998, N 6, ст. 783

35.            Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 9, 2009

36.            Решение Саровского городского суда Нижегородской области  № 2-232/2012 г. от 15 мая 2012 года// Официальный сайт Саровского городского суда Нижегородской области  - s᠋a᠋r᠋o᠋v᠋s᠋k᠋y᠋.n᠋n᠋o᠋v᠋.s᠋u᠋d᠋r᠋f᠋.r᠋u᠋

37.            Постановление Президиума Московского областного суда от 03.10.2007 N 627 по делу N 44г-313/07// СПС «Гарант»