Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в РФ

Тема выпускной квалификационной работы (далее – ВКР): «Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации».

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что развивающийся российский рынок недвижимости требует все больше новых правовых и управленческих моделей при организации строительного бизнеса.

Рынок недвижимости играет существенную роль в национальной экономике страны ввиду того, что большую часть национального богатства составляет именно недвижимость, которая, введённая в оборот, может обеспечивать её владельцам ренту, предпринимателям — доход, налоговые выплаты со сделок в государственный и муниципальные бюджеты и рабочие места для граждан. Не стоит забывать и тот факт, что основной частью активов семейного бюджета является для граждан их жильё, а основной частью активов организаций, зафиксированных у них на балансе, являются их офисные, складские и прочие помещения. Таким образом, нормальное функционирование рынка недвижимости способствует положительному социальному эффекту. Однако это функционирование невозможно в первую очередь без эффективной государственной системы правового регулирования рынка недвижимости. В основе же такой системы должна лежать совокупность нормативно-правовых актов, однозначно регламентирующих поведение всех субъектов рынка недвижимости (риэлторов, страховщиков, оценщиков, девелоперов и др.).

Цель выпускной квалификационной работы рассмотреть гражданско-правовое регулирование девелоперской деятельности в Российской Федерации.

Достижение указанной цели обеспечивалось решением следующих задач:

1) Изучить понятие и правовую сущность девелоперской деятельности;

2) Проанализировать развитие правового регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации;

3) Рассмотреть зарубежный опыт правового регулирования девелоперской деятельности;

4) Изучить особенности правового статуса субъектов девелоперской деятельности как вида предпринимательской деятельности;

5) Раскрыть специфику выработки инвестиционной стратегии и утверждения концепции девелоперского проекта, стадии реализации девелоперского проекта в рамках девелоперской деятельности;

6) Рассмотреть гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности;

7) Проанализировать государственное регулирование девелоперской деятельности

8) Изучить правовую природу договоров, заключаемых между субъектами девелоперской деятельности

9) Обозначить специфику отдельных видов договоров, заключаемых между субъектами девелоперской деятельности (либо можно сделать параграф или 2 параграфа с вынесением в их название конкретных видов договоров).

Объект исследования ВКР - совокупность правоотношений, в области гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, их развитие, современное состояние и перспективы в Российской Федерации.

Предмет исследования ВКР - девелоперская деятельность.

Методологической основой ВКР явились следующие методы: исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и правового моделирования. Исторический метод позволил проследить развитие рассматриваемого института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод дал возможность изучить этот институт в комплексе в контексте всего российского, зарубежного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод был применен для сравнения норм российского законодательства, регулирующих девелоперскую деятельность, между собой, а также с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод обеспечил проведение анализа практики применения правовых норм в исследуемой сфере. Метод правового моделирования позволил спрогнозировать последствия внесения предлагаемых автором изменений в законодательство.

Нормативную н эмпирическую базу работы составили нормативные правовые акты Российской Федерации, ее субъектов, ряда европейских государств, международные акты, материалы судебной практики Конституционного и Верховного суда РФ, касающиеся девелоперской деятельности.

Теоретической основой ВКР послужили труды классиков частного права дореволюционной России А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г. Гордона, А.Г. Гусакова, H.JI. Дювернуа, Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Л.С. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича, а также советских и российских ученых-цивилистов Баринова H.A., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, М.В. Кротова, В .А. Ойгензихта, В.А. Рясенцева, Ю.В. Романеца, С.Ю. Рябикова, А.Б. Савельева, В.И. Серебровского, М.К. Сулейманова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и других исследователей в области гражданского права. Кроме того, в работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland Е., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Начнем изучение темы исследования ВКР с понятия и правовой сущность девелоперской деятельности.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗА РУБЕЖОМ

• Понятие и правовая сущность девелоперской деятельности

Развивающийся российский рынок недвижимости в Российской Федерации требует все больше новых правовых и управленческих моделей при организации строительного бизнеса. Однако такие модели только начинают формироваться и использоваться бизнесменами и менеджерами в российских условиях. Поэтому на российском рынке довольно часто можно встретить адаптированные западные модели управления девелоперскими проектами, которые требуют большего количества профессиональных специалистов. В сложившихся условиях современного рынка недвижимости, а также в целях совершенствования правового регулирования девелоперской деятельности в строительстве, необходимо проанализировать уже сложившиеся отношения в этой сфере и подвергнуть научному анализу их правовое регулирование.

Термин «девелопмент» в его первичном значении переводится как развитие. Современный экономический словарь определяет девелопмент в виде области управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированной на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета меняющейся ситуации, оценки рисков, применения возможностей развития, удачного вложения капитала.[1]

Е.С. Озеров обращает внимание на классическое определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает[2]: приобретение права застройки земельного участка – вещные права или права заключения договора аренды; организацию проектирования, финансирования с применением собственных и заемных средств и создания с привлечением подрядчиков на данном участке улучшений, например, здания, сооружения, коммуникации, насаждения; оформление прав на эти улучшения в дополнение к оформленному ранее вещному праву на земельный участок либо праву аренды земельного участка; организацию продажи созданного объекта недвижимости.

В целом в российской практике выработались два варианта употребления термина. Девелопмент недвижимости – по аналогии с англоязычным realestate development и короткий вариант – девелопмент, имеющий аналогичное значение.

И.С. Арцыбышев предлагает более верное и емкое, адаптированное к нашим реалиям определение, под девелоперским бизнесом или девелопментом предлагая понимать работу, связанную с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является увеличение их конкурентоспособности и рыночной стоимости.[3]

По мнению С.Н.Максимова, который первым из российских ученых предпринял попытку системно исследовать организационные, управленческие и финансовые аспекты девелопмента в виде нового явления в области недвижимости, главным в девелопменте является поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости.[4]

Понятие девелопмента можно найти в некоторых нормативно-правовых актах субъектов РФ. Так в п. 2.2.4 приложения 1 постановления Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 576-ПП [1] дано определение девелопмента, как «строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50 % вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путём продажи или передачи в аренду неопределённому кругу лиц». В приведённом определении из важных моментов можно выделить следующие: во-первых, процессы «строительства и реконструкции объектов недвижимости» составляют основу девелопмента, таким образом происходит связывание девелопмента с процессом преобразования недвижимости и ограничение возможных видов предпринимательской деятельности, подпадающих под категорию «девелопмент»; во-вторых, «продажа или передача в аренду» подразумевают извлечение прибыли в качестве основной цели девелопмента, что является одним из важных признаков предпринимательской деятельности.

В судебной практике сложно найти употребление понятия «девелопмент». Так суды высших инстанций вообще не используют данный термин. Однако в судебной практике судов низшего звена указанное понятие встречается. Рассмотрим трактовку термина «девелопмент», приведённую в Решении Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40–67067/06–142–435. В нём девелоперская деятельность определяется как «организация строительного процесса от этапа идеи, разработки стратегии, проектирования и строительства до ввода созданного объекта недвижимости в эксплуатацию с последующим управлением объектом». В этом определении акцент сделан на организационную составляющую девелопмента, что представляется автору весьма важным. Девелопер организует и сопровождает строительство от разработки проекта до регистрации объекта недвижимости в Росреестре, и ответственность за создание нового объекта недвижимости и общую реализацию всего проекта лежит в итоге на девелопере. Таким образом, косвенно он принимает участие в строительстве или реконструкции объекта недвижимости в качестве заказчика для подрядных строительных организаций, но занимается непосредственно организацией этого процесса строительства.[5]

На наш взгляд более правильным будет понимать девелопмент как комплекс организационных, фактических и юридических действий в процессе осуществления предпринимательской деятельности в области строительства, направленных на создание или замену объектов недвижимого имущества с целью получить экономическую прибыль. С экономической точки зрения девелопмент можно охарактеризовать как работу, направленную на создание и преобразование объектов недвижимости с целью увеличения их стоимости. Данная работа связана с реализацией разных инвестиционных строительных проектов. На практике структура деятельности девелопера заключается в разработке, экспертизе и осуществлении таких девелоперских проектов. При этом под экспертизой проектов понимается всестороннее исследование, направленное на определение ценности, возможности реализации и эффективности того либо иного инвестиционного строительного проекта.

нет