Переход от плановых к рыночным условиям хозяйствования в последнее время способствовал бурному развитию предпринимательства. Предпринимательская деятельность на основе рыночных принципов может эффективно осуществляться только при наличии развитого гражданского и земельного законодательства, закрепляющего необходимые для этого правовые начала.
Гражданский кодекс Российской Федерации[1] - основополагающий акт всего гражданского законодательства, направленный на становление нового экономического порядка в стране. Закрепление в ГК РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей, что имеет огромное значение для дальнейшего развития гражданских правоотношений. Любой собственник недвижимости может быть уверен, что для всех, нарушающих право его собственности, наступят неблагоприятные последствия, если право собственности подтверждено актом государственной регистрации. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.
Особо необходимо говорить о проблеме совершенствования регистрации прав на землю, поскольку земля как объект права имеет определенную специфику правового режима. Изучение данной проблематики предполагает исследование вопросов, находящихся на стыке земельного и гражданского права.
Регулирование земельных правоотношений с учетом государственной регистрации прав на землю является социально значимым элементом, что и определяет чрезвычайную актуальность заявленной темы. Выбор темы работы предопределен важностью государственной регистрации прав на недвижимость в вопросе надежности гражданского оборота, и наличием в действующем законодательстве по этому вопросу пробелов и противоречий.
Степень разработанности правовых проблем. Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в современной России берет свое начало от дореволюционного института - «укрепление вещных прав». «Укрепление вещных прав» в том или ином виде исследовали выдающиеся дореволюционные российские ученые: А.В. Гантовер, Л.Л. Кассо, Д.И. Мейер, И. А. Покровский, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневич. В советский период вопросами сбора и систематизации сведений о правах на землю, которые носили сугубо учетную функцию, регулярно занимались Г.Я. Аксененок, Л.И. Дембо, Б.В. Ерофеев, Н.Д. Казанцев, В.А. Кикоть, Е.Н. Колотинская, Н.Т. Осипов, А.А. Ржаницын. Последние работы современных юристов - Г.Е. Быстрова, И.А. Иконицкой, посвященные исследованию проблем земельного права, затрагивают вопрос о регистрации прав на землю с точки зрения государственного земельного кадастра.
Современные цивилисты - М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.Д. Завидов, В.А. Егиазаров, А.Г. Калпин, А.Л. Масляев, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой - рассматривают вопросы государственной регистрации прав на недвижимость (землю) в общем, с позиций основ гражданского права.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в процессе государственной регистрации прав на земельные участки.
Предмет исследования – правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки.
Цель выпускной квалификационной работы - провести комплексное исследование особенностей правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки; выявить проблемы, возникающие в процессе проведения государственной регистрации прав на земельные участки и предложить пути их решения.
Гипотеза исследования - сформулировать предложения, направленные на повышение эффективности правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- Раскрыть понятие и назвать признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений.
- Рассмотреть становление и развитие института государственной регистрации прав граждан на земельные участки.
- Определить правовую природу и предназначение государственной регистрации прав граждан на земельные участки в соответствии с действующим законодательством.
- Охарактеризовать источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельные участки).
- Изучить порядок государственной регистрации прав на земельные участки.
- Выявить спорные вопросы и проанализировать судебную практику по делам, связанным с государственной регистрацией прав на земельные участки.
- Выявить проблемы правового регулирования и практики осуществления государственной регистрации прав на земельные участки.
- Рассмотреть основные направления совершенствования процедуры регистрации прав на земельные участки.
При написании выпускной квалификационной работы применялись такие методы научного познания как: диалектический, исторический, сравнительно-правовой, системный, формально-юридический, логический, обобщения, дедукции и индукции.
Нормативная база исследования сформировалась за счет положений законодательных актов, устанавливающих порядок государственной регистрации прав на земельные участки. Указать виды актов - источников
Эмпирическая основа исследования сложилась за счет материалов практики судов и статистических данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. (указать, в каком субъекте РФ)
Теоретическую базу исследования составили учебные пособия, комментарии действующего законодательства РФ, монографические издания, публикации в периодической печати таких авторов как: В.В. Витрянский, Д.В. Жернаков, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, Д.И. Мейер, С.А. Степанов и других.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка нормативных актов и литературы, приложений.
Во введении обосновывается актуальность работы, определена цель, задачи, объект, предмет, гипотеза и методология исследования.
В первой главе «Теоретические основы государственной регистрации прав граждан на земельные участки» раскрывается понятие и называются признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений; рассматривается становление и развитие института государственной регистрации прав граждан на земельные участки; анализируется правовая природа и предназначение государственной регистрации прав граждан на земельные участки в соответствии с действующим законодательством.
Во второй главе «Источники правового регулирования и порядок государственной регистрации прав на земельные участки» изучаются источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельные участки); характеризуется порядок государственной регистрации прав на земельные участки; определяются спорные вопросы и обобщается судебная практика по делам связанным с государственной регистрацией прав на земельные участки.
В третьей главе «Проблемы правового регулирования и совершенствование государственной регистрации прав на земельные участки» выявляются проблемы правового регулирования и практики осуществления государственной регистрации прав на земельные участки; разрабатываются основные направления совершенствования процедуры регистрации прав на земельные участки.
В заключение подведены итоги проведенному научному исследованию и сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Глава 1. Теоретические основы государственной регистрации прав граждан на земельные участки
1.1. Понятие и признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений
Гражданский кодекс Российской Федерации, относя земельный участок к числу объектов недвижимого имущества, тем не менее, не содержит определения земельного участка, которое бы отражало, с одной стороны, место земельного участка в числе иных объектов недвижимости, с другой - исключительные, присущие только ему свойства. Гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных, свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте[2].
Ценность земли в первую очередь определяется ее естественными свойствами, в числе которых следует назвать неподвижность, неперемещаемость, непотребляемость, неуничтожимость. Наличие совокупности свойств, присущих земле как природному объекту и природному ресурсу, обусловливает ее незаменимость.
Земельный участок, как и иные объекты недвижимости, является непотребляемой вещью. Невозможно представить полное потребление земельного участка - даже после снятия с него плодородного почвенного слоя он сможет выполнять эту базисную функцию[3].
Также невозможно полностью уничтожить земельный участок. Плодородный слой может стать непригодным к использованию вследствие истощения, повреждения, заражения, частичного или полного изъятия, затопления, однако это не приведет к уничтожению поверхности земли в материальном смысле. Невозможность использования земельного участка по тому или иному назначению не означает невозможности его использования в принципе.
Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, что обусловлено участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота[4].
Ранее в п.2 ст. 6 Земельного кодекса РФ[5] содержалось понятие «земельный участок» (п.2 ст. 6 отмене Федеральным законом № 141-ФЗ[6]). Земельный участок определялся как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Сейчас же Земельный кодекс только перечисляет объекты земельных отношений. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»[7] давал более емкое определение: «Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами».
Определения понятия земельного участка, содержащиеся в нормативно-правовых актах земельного права, стали предметом рассмотрения в ряде научных публикаций. Сравнивая оба приведенных выше легальных определения земельного участка, С.А. Степанов приходит к выводу, что «Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» предпринял... несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и воздушный, атмосферный столб, поскольку «законодательство о недрах и воздушном пространстве (как, впрочем, и иной, значительный по числу ряд законов и правовых актов) исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом анализируемым законом контексте»[8].
Иную позицию занимает С.А. Бабкин, формулирующий определение земельного участка во многом под влиянием швейцарского и германского законодательства. По его мнению, «земельный участок - это пространство, заполненное определенной материей», при этом «земельный участок представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру Земли и расширяющуюся в противоположном направлении. Границы этой фигуры располагаются в плотных слоях атмосферы»[9]. Такой подход, вполне уместный в рамках иных правовых систем, представляется невозможным в российском законодательстве, рассматривающем находящиеся на земельном участке и под ним объекты в качестве самостоятельных. Определение земельного участка подобным образом неизбежно приведет к тому, что устанавливаемое в отношении такого участка субъективное гражданское право будет распространяться и на иные объекты, находящиеся в его пределах, что не вписывается в цивилистические конструкции российского права. На этот момент обращает внимание, анализируя ст. 261 ГК РФ, и Н.Н. Мисник, отмечая, что «ситуация, когда право собственности на один объект распространяется на другие объекты, невероятна»[10].
В.А. Лапач, критикуя определение земельного участка по причине отсутствия в нем указания на соотношение Земли и почвы как ее поверхности, приходит к выводу, что «обязательным существенным признаком любого земельного участка (независимо от назначения) должны... являться пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, причем таковые характеристики должны включаться в описание (установление) границ земельного участка как объекта права»[11]. Под пространственными характеристиками понимаются не только плоскостные, но и глубинные характеристики. Сами же используемые земельные участки предлагается определять «как геометризированные блоки почвенного слоя»[12]. Аналогичного подхода придерживается и Д.В. Жернаков, считающий необходимым для придания признака телесности земельному участку как объекту прав дать несколько измененное его определение: «Земельный участок - внешняя часть земной коры, включающая (или не включающая) почвенный слой, объективированная в ее границах, описанных и удостоверенных в установленном порядке»[13].
Напротив, Н.Н. Мисник, на наш взгляд, справедливо полагает, что в качестве поверхностной, наружной части Земли земельный участок может иметь лишь одну количественную физическую характеристику - площадь, что подтверждают и ст. 16 Закона о землеустройстве[14] (ст. 16 утратила силу на сегодняшний день[15]), и ст. 14 Закона о государственном земельном кадастре. Ни глубина, ни объем к таким характеристикам относиться не могут[16]. В основе такого утверждения лежит понимание земельного участка как понятия не столько фактического, сколько юридического, вследствие чего правовое содержание этого понятия не сводится только к тому, что властный орган должен установить границы и указать целевое назначение земельного участка.
На понимание конструкции земельного участка как юридической обращает внимание и С.А. Степанов, утверждая, что «для предмета гражданско-правовой науки, не призванной непосредственно исследовать явления материального мира вне отрыва от юридических представлений о них, более значимым, если не сказать единственно возможным, объектом в этой части является юридическая конструкция земельного участка (как и любой вещи в обороте), одновременно позволяющая и воспринять необходимые физические, существенные для права свойства предмета познания, и, что не менее важно, возвысить его в иную, правовоззренческую плоскость»[17]. Таким образом, данная позиция допускает отражение в конструкции понятия земельного участка наиболее важных, существенных с позиций права свойств. Аналогичной точки зрения придерживается и В.И. Сенчищев, утверждая, что «нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта права. Влияние не прямое, а в «снятом» виде через содержание правовых предписаний»[18].
Как отмечает Н.Н. Мисник, «с правовых позиций земельный участок мыслится как объект идеальный и материальный одновременно», при этом идеальность земельного участка «зиждется на том, что это понятие абстрактное». «Абстрактность понятия «земельный участок» как раз и состоит в том, что с позиций права он рассматривается как некая идеальная поверхность (внешняя оболочка Земли)... определяемая исключительно плоскостными границами. Поэтому для его индивидуализации определение глубинных границ безразлично. Глубина может характеризовать расположение объектов, созданных на земельном участке, место залегания посаженных семян, пород... Таким образом, специфика земельного участка как поверхности почвенного слоя состоит в том, что такая характеристика, как глубина, характеризует не сам земельный участок, а находящиеся на нем продукты труда или даже естественный рельеф»[19].
