Правоотношения, возникающие между частными и публичными лицами в области государственной регистрации недвижимости

Актуальность темы выпускной квалификационной работы с точки зрения права, определяется в первую очередь тем, что в 2017 году фактически полностью обновилось правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так еще в 2013 году в качестве проблемы Правительство Российской Федерации отмечало отсутствие единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости.

Учетно-регистрационные процедуры регулировались федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  и «О государственном кадастре недвижимости», которые не исключали дублирования сведений о правах и объектах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и государственном кадастре недвижимости и не предусматривали правила синхронизации сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и государственного кадастра недвижимости, что приводило к многократному увеличению ошибок в сведениях указанных систем. В 2015 году, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вышеуказанные недостатки были устранены.

Государственная регистрация недвижимости необходима для того, чтобы приобретатель прав всегда имел возможность свериться с данными реестра и установить, что он имеет дело либо с первоначальной стороной по соответствующему договору, либо с тем, кто приобрёл эти права в результате уступки. То есть с теми, кто имеет законное право отчуждать недвижимое имущество другим лицам на праве собственности или ином имущественном праве. В практике гражданского оборота довольно часто возникают ситуации, когда в качестве недвижимости регистрируются объекты, таковыми по своей физической природе не являющиеся (асфальтовые и бетонные покрытия, капитальные заборы, подземные трубы, надземные канавы и т.п.).

Нельзя утверждать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость.

Актуальность темы дипломной работы подтверждается статистическими данными. Согласно статистике Управления Росреестра по Алтайскому краю за первое полугодие 2019 года в данном регионе подано 413 000 заявлений для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и (или) постановки на государственный кадастровый учет.

Степень научной исследованности темы в современных условиях не является достаточно высокой. Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых как: Бевзенко Р.С., Брагинского М.И., Кудухова А.В.,  В.С., Лехтинен Л.В.,Козловой Е.Б., Крюкова Е.А.13, Савенко Г.В.и других ученых.

Объектом выпускной квалификационной работы являются правоотношения, возникающие между частными и публичными лицами в области государственной регистрации недвижимости.

Предметом выпускной квалификационной работы являются нормы российского законодательства, материалы судебной практики и научная литература по теме бакалаврской работы.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в изучении новелл правового регулирования, судебной практики и теоретических исследований в сфере государственной регистрации недвижимости.

Исходя из целей выпускной квалификационной работы, можно сформулировать следующие основные задачи выпускной квалификационнойработы:

1. Охарактеризовать административно-правовой статус органов государственной регистрации недвижимости
2. Показать гражданско-правовое регулирование государственной регистрации недвижимости и ее значение
3. Раскрыть порядок возмещения убытков, причиненных неправомерными действиями государственного регистратора.
4. Выделить критерии отнесения вещей к категории недвижимости.
5. Проанализировать правовые вопросы государственной регистрации недвижимости, прав, сделок, перехода прав и обременений.

6 Осветить проблематику публичной достоверности Единого государственного реестра недвижимости.

Информационную базу выпускной квалификационной работы составили: нормы отечественного законодательства, материалы судебной практики.

Методы исследования. Исследование проводилось на основе общенаучного диалектического метода познания, также использовались частно-научные методы такие как: системный, технико-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический.

Практическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы и предложения могут быть применены в ходе дальнейшей профессиональной деятельности на рынке недвижимости и в сфере государственной регистрации недвижимого имущества.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

Глава 1. Государственная регистрация недвижимости как междисциплинарный правовой институт

1.1 Административно-правовой статус органов государственной регистрации недвижимости

Кадастровый учет и регистрация прав на объекты недвижимости являются важнейшей социально-ориентированной функцией государства по оказанию государственных услуг, обеспечивающей защиту конституционных прав собственников и вовлечение недвижимости в рыночный оборот.

Особое место в системе правового регулирования государственной регистрации недвижимости занимает Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости». Указанным законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав н.а недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Следует отметить, что основой российской системы регистрации прав на недвижимость послужил закон от 21 июля 1997 год.а № 122-ФЗ «О государственно.й регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако за двадцать лет система госрегистрации претерпела колоссальные изменения и с 1 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –  Федеральный закон № 218-ФЗ) .

О.В.Гриднева, О.В.Ефимова, Е.В.Питьк.о выделяют главную особенность нового закона, которой стало закрепление объединенной системы регистрации прав на недвижимостьби системы кадастрового учета объектов недвижимости. В эксплуатацию был запущен Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), создание которого существенно упростило регистрационные процедуры и сократило их сроки.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, выполняет важнейшую функцию по ведению учета сведений об объектах прав, хранению и выдаче информации о правообладателях.

Результаты деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, находятся в сфере гражданского оборота, частного права, однако сама эта деятельность носит административный характер. Правовой статус данных органов и порядок совершения ими различных действий регулируются нормами административного права.

В административно-правовом статусе государственных субъектов М.С. Игнатова выделяет три блока:

1) целевой (юридически закрепленные цели, задачи и функции);

2) структурно-организационный (нормативное регулирование порядка образования, легализации, реорганизации субъектов, их подчиненности и передачи из ведения одних организаций в подчинение другим, установления и изменения их организационных структур, права на организационное самоопределение, процедур деятельности и права на официальные символы);

3) компетенционный (включает права и обязанности, связанные с осуществлением власти, в том числе право издавать определенные акты, и подведомственность — правовое закрепление круга объектов, предметов, дел, на которые распространяются властные полномочия).[1]

До недавнего времени учет недвижимого имущества в Российской Федерации (далее – РФ) осуществлялся как учет объектов права либо объектов управления в зависимости от целей учета. Как отмечает У.А. Дрозд, функционирующие системы учета были почти не связаны между собой, а потому зачастую не позволяли получить объективные сведения о недвижимом имуществе.[2]

В настоящее время государственную функцию по осуществлению учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости выполняют территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ. Служба была образована в 2004 году под наименованием Росрегистрация (Федеральная регистрационная служба). Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная регистрационная служба с 30 декабря 2008 г. переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).[3]

Упразднено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а также Росреестр. Функции этих двух агентств переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Настоящим Указом предусмотрено объединение системы кадастрового учёта и системы регистрации прав и картографии — объединение процедур по принципу «одного окна», что в теории должно облегчить процедуру регистрации прав на недвижимое имуществом получение сведений об объекте недвижимости.

Стоит отметить, что до принятия Федерального закона № 218-ФЗ в России велось несколько разных систем учета недвижимости, главными из которых являлись Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то, что учреждение ведущие эти кадастры и занимались вроде бы схожей деятельностью, между ними возникали многочисленные разногласия, противоречия, которые, в конечном счете, приводили к ошибкам и необходимости внесения исправлений, чаще всего в судебном порядке.

Создание Росреестра представляет собой ведомственное слияние нескольких различных векторов функционирования органов исполнительной власти, которые коррелированы с регистрацией различных правозначимых фактов и ведением реестров, присущих учетно-регистрационной системе.

В последующем было утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, которое регламентирует деятельность вновь созданного органа, устанавливает права и обязанности.[4] Данный документ определяет по своей сути административно-правовой статус вновь созданного органа.

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ, от 14.03.2020 N 1 -ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. – 08.12.1994.– № 238-239.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) (вступ. в силу с изм. от 12.01.2021 // Собрание законодательства РФ. №5., 1996
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. – 20.11.2002.–№ 220.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188- ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 09.11.2020) // Собрание законодательства РФ. – 07.08.2000. –№ 32, ст. 3340.
9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.

10. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 15.10.2020) // Собрание законодательства РФ. – 07.01.2002.
11. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 08.06.2020) // Собрание законодательства РФ. – 29.07.2002. –№ 30, ст. 3012.
12. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.2015. –№ 29 (часть I), ст. 4344.
13. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Российская газета. – 30.12.2008. –№ 266.
14. Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» // Собрание законодательства РФ. –  02.08.2010. –№ 31. – ст. 4179.

15. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 12.04.2020) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») (утратил силу) // Собрание законодательства РФ. – 22.06.2009. – № 25, ст. 3052.
16. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968 (ред. от 21.10.2019) «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» // СПС Консультант Плюс.
17. Приказ Росреестра от 26.07.2016 № П/0359 «Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» // СПС Консультант Плюс.

Литература

16. Алексеев С.С. Гражданский кодекс: заметки из истории подготовки проекта. Замечания о содержании Кодекса, его значении и судьбе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 33–35).
17. Бабушкин В.С. Правовой режим единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Автореферат дисс … канд. юрид. наук / В.С. Бабушкин. – М.: 2010. – С. 11.
18. Бевзенко Р.С. Б 36 Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2019. – 80 с.
19. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2017. Т. 11. № 6; 2018. Т. 12. № 1, 2.
20. Валеева Е.Ю. Обзор законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью // Отечественная юриспруденция. – 2015. – №2 (2). – С. 18-20.
21. Витрянский В.В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право. – 2014. – № 5. – С. 32-41.
22. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2018.
23. Гриднева О.В., Ефимова О.В., Питько Е.В. Новации и перспективы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Социально-политические науки. – 2016. – №4. – С.117-120.
24. Дрозд У.А. Государственно-правовое регулирование Росреестра // Вестник магистратуры. – 2019. – № 8-1(95). – С.85-88.
25. Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 10–11.
26. Зайцев С.Ю. Гносеология ограничения и обременения гражданских прав // «Чёрные дыры» в российском законодательстве. – 2017. – № 6.
27. Игнатова М.С. Административно-правовой статус органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Челябинского государственного университета. – 2007. –№ 2.– С. 73-79.
28. Ионова А. А. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Молодой ученый. — 2018. — №49. — С. 127-129.
29. Кулаковский В.В. Проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимые объекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2018. – № 1 (196). – С. 46.
30. Михайловская С.В. Административно-правовой статус Росреестра в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Молодой ученый. – 2019. – № 37 (275). – С. 40-42.
31. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. – М.: Статут, 2017. – 255 с.
32. Новгородова Я.Ю. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Проблемы современной науки и образования. – № 37 (79). – С. 86-88.
33. Опыхтина Е. Г. Позиции Конституционного Суда России по проблемам защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости на современном этапе // Администратор суда. – 2019. – № 2. – С. 50–53.
34. Пластинина Н. Купили квартиру у мошенника? Получите компенсацию! // Жилищное право. – 2019. № 9. – С.23–36.
35. Самойлов Е.Ю. Добросовестность как предпосылка защиты приобретателя в гражданском обороте // Вестник гражданского права. — 2018. — Т. 9, № 3. — С. 66–101.
36. Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". М., 2011.
37. Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // Вестник ВАС РФ. 2019. № 6. С. 54–65

38. Хаскельберг Б.Л. Приобретение права собственности по договору на недвижимое имущество // Вестн. Том. гос. ун-та. 1999. №267. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/priobretenie-prava-sobstvennosti-podogovoru-na-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 25.11.2020).
39. Щербинин, И.И. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2012 г. № 302 – ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» / И.И. Щербинин, В.Э. Полякова // Финансовые и бухгалтерские консультации (электронный журнал). – 2013. – № 3. – С.3.
40. Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы осуществления // Юристъ - Правоведъ. – 2018. – № 4 (71). – С. 99.
41. Шеметова Н. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения // Экономика и право. – 2014. – № 2. – С. 201-221.

Судебная практика

42. Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» // Вестник Конституционного Суда РФ. – 2017. –№ 5.
43. Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2016 № 310-ЭС16-20510 по делу № А14-14898/2015 «Об отказе в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока подачи кассационной жалобы» // СПС Консультант Плюс
44. Определение Верховного суда РФ от 07.12.2016 № 306-КГ16 – 16333 по делу № А65-21352/2015 // СПС Консультант Плюс
45. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 № А61-299/2010; Северо-Западного округа от 11.10.2010 № А26-2336/2010.
46. Постановления АС Северо-Западного округа от 28.10.2015 № А42-185/2015; Западно-Сибирского округа от 22.12.2015 № А75-10696/2014; Волго-Вятского округа от 07.04.2016 № А28-4886/2015.
47. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2009 № А08-3159/2008-13.
48. Определения от 10.06.2016 № 304-КГ16-761 (дело о газоне), от 07.04.2016 № 310- ЭС15-16638 (дело о спортплощадке), от 20.02.2016 № 308-ЭС15-15218 (дело об оросительной системе), от 12.01.2016 № 18-КГ15-222 (дело о бетонной площадке).
49. Решение Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края от 06.06.2018г. по делу № 2а-1746/2017.
50. Решение Советского районного суда г. Махачкалы от 16.01.2019г. по делу 2 -7639/2018.

Электронные ресурсы

51. Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета за 1 квартал 2018 года // URL: https://rosreestr.gov.ru/site/.
52. Обзор судебной практики по проблемным вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета, в том числе об оспаривании в судах решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав и кадастром учете за 1 квартал 2020 года // URL : https://rosreestr.gov.ru/site/.
53. Соглашение о взаимодействии между краевым автономным учреждением «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края», Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю от 20.07.2020г.// URL:www.rosreestr.gov.ru.