Особенности инвестиционного проектирования на примере строительства многоэтажного дома

Одной из важнейших сфер деятельности любой компании являются инвестиционные операции, т. е. операции, связанные с вложение денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение достаточно длительного периода времени. Результатом таких проектов может, например являться:
- разработка и выпуск определенной продукции для удовлетворения рыночного спроса;
- совершенствование производства выпускаемой продукции на базе использования более современных технологий и оборудования;

- экономия производственных ресурсов;

-организация кооперированных поставок между различными партнерами;
- улучшение качества выпускаемой продукции;

- повышение экологической безопасности;

- предоставление различного рода услуг, в частности консультационных, информационных, социальных и т.п.

- проведение научно-исследовательских работ, связанных с перспективой развития бизнеса.

Экономическая оценка любого инвестиционного проекта должна обязательно учитывать особенности функционирования рынка, в частности подвижность многих характеризующих проект параметров, неопределенность достижения конечного результата, субъективность интересов различных участников проекта и, как следствие, множественность критериев его оценки.

При экономической оценке выгодности инвестиционного проекта важно учитывать следующие его динамические характеристики:

- возможные подвижки в спросе на выпускаемый товар и соответствующие изменения объемов производства;

- планируемое снижение издержек производства в процессе наращивания объема выпуска; - ожидаемые колебания цен на потребляемые ресурсы;
- доступность финансовых источников для необходимых в каждом периоде инвестиций.  

-возможные изменения самого продукта с точки зрения технологии его производства и других достижений научно-технического прогресса в данной области.

  Фирма, предполагая значительно увеличить поставки своего товара, должна предусмотреть возможную реакцию рынка в виде падения цены на этот товар. Увеличение спроса на те или иные производственные ресурсы, например материалы, может привести к росту цен на них. Будущие научно-технические достижения конкурента могут обесценить качество осваиваемой сегодня новой продукции предприятием. Поэтому для инвестиционных проектов справедливо следующее правило.

Все перспективные изменения параметров инвестиционного проекта должны прогнозироваться и вводиться в экономические расчеты, охватывающие достаточно длительный период времени.

Использование прогнозных оценок всегда объективно связано с риском. Исследования показывают, что разные характеристики инвестиционных проектов могут прогнозироваться с различной точностью. Обычно ошибки при оценке будущих затрат ниже по сравнению с ошибками в определении сроков осуществления проектов. Степень риска в момент принятия решения о начале реализации проекта может быть различной. Сама степень приемлемости риска является важной стратегической характеристикой каждого предприятия.

Важно отдать себе отчет о том, что риск всегда неизбежен. Риск может проявляться в возможной неосуществимости проекта, например, в области разведки и добычи полезных ископаемых. Другое проявление риска характерно для научно-технических проектов. Научный принцип или техническая идея, к разработке которых фирма приступает сегодня, могут оказаться неприемлемыми или неэффективными. Низкая фактическая эффективность может стать следствием неверной прогнозной оценки будущего объема реализации продукции или предстоящих затрат.

Полноценная оценка проекта невозможна без учета субъективности интересов вовлеченных в него участников. Такие интересы часто не совпадают, что предполагает нахождение компромисса при формировании условий коммерческих соглашений (цен, арендной платы, процентных ставок, страховки, размеров дивидендов и т.д.). Наиболее отчетливо проявляется противоречивость интересов по линии «предприниматель – собственник», «производитель – потребитель», «партнеры по собственному проекту», «предприниматель – национальная экономика».

Так, «дуализм» инвестиционных решений связан с различием в интересах предпринимателя, стремящегося к максимизации потенциальной прибыли в долгосрочном аспекте, максимизации темпов роста реальных активов предприятия, поддержанию престижа фирмы и самого предпринимателя, высокому уровню оплаты его труда и т.д., и собственников капитала, стремящихся к максимизации текущей прибыли, в первую очередь дивидендов.

Сложность, комплексный характер инвестиционных проектов приводит к тому, что учесть все факторы, условия и характеристики реализации проекта невозможно, тем более в строго формализованном виде.

Приняв во внимание актуальность данной проблемы, была поставлена цель на основе глубокой проработки теоретического материала, разработать инвестиционный проект строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10.

 В ходе достижения цели работы были решены следующие задачи:

1) Раскрыты понятия инвестиционного проекта и проектного цикла.

2) Представлена общая классификация инвестиционных проектов.

3) Рассмотрены стадии разработки и анализа проектов.

4)Определены способы оценки эффективности и рисков инвестиционных проектов.

5)Разработан бизнес-план организации строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10.

6)Дана оценка инвестиционной привлекательности строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10.

Объектом данной работы стала компания, осуществляющая свою деятельность на протяжении уже 10 лет в строительно-инвестиционнго бизнеса на рынке Москвы, решившая оптимально реализовать  инвестиционный проект. А предметом - принципы, методы инвестиционного проектирования и способы оценки эффективности данного вида деятельности.

Информационной базой в работе явились труды российских и зарубежных экономистов в области инвестиционного планирования и прогнозирования,  экономики и статистики; учебные пособия; нормативно-правовые акты и законы, регулирующие деятельность строительных организаций, инвесторов и заказчиков. Кроме того, в работе также применялись различные программные продукты, которые в настоящее время широко используются в банковских подразделениях, прямо или косвенно связанных с аналитической работой, а именно, «Excel», «Word», Статистика, SPSS и др.

В работе использовались экономические и статистические методы анализа, графический метод, табличный, индексный анализ, анализ структуры и динамики, а так же  методы системного и сравнительного анализа, синтеза, индукции и дедукции.

Структура работы состоит из введения, 3-х глав, заключения и приложений. Она содержит   20 таблиц  и 5 рисунков.

Глава 1. Основные аспекты инвестиционного проектирования.

Настоящая глава посвящена основным аспектам инвестиционного проектирования, задачами которой являются:

1) Раскрытие понятия инвестиционного проекта и проектного цикла.

2) Представление общей классификации инвестиционных проектов.

3) Рассмотрение стадий разработки и анализа проектов.

4)Определение способов оценки эффективности и рисков инвестиционных проектов.

1.1.Понятие инвестиционного проекта и проектного цикла.

В самом общем смысле инвестиционным проектом называется план или программа вложения капитала с целью последующего получения прибыли. Более строго можно сказать, что понятие "инвестиционный проект" употребляется в двух смыслах:

• как дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей (получение определенных результатов) и требующих для своего осуществления инвестиционных ресурсов;
• как система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов для осуществления каких-либо действий, связанных и инвестированием, или описывающих такие действия.

Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными - от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг - задержка между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

Использование принципов системного подхода к управлению определенного вида инвестиционными проектами предполагает рассмотрение последних в качестве относительно самостоятельной функциональной подсистемы экономики, то есть в качестве некоторой социально-экономической системы. Социально-экономические системы имеют ряд особенностей, которые отличают их от технических систем. Такие проекты как разновидность социально-экономической системы имеет все присущие системам особенности, но обладают рядом специфических свойств, не присущих другим системам такого рода.

Проект относят к классу открытых систем, поскольку:

• он открыт обмену информацией, и такой обмен делает его жизнеспособным;
• входные параметры могут быть заданы в неявной форме и возможны варианты восприятия их проектом как системой;
• на выходе проекта желаемые результаты могут быть получены с той или иной степенью вероятности;
• процессы, происходящие внутри проекта как системы, не являются однажды заданными, их направленность, интенсивность могут меняться в интересах достижения проектных целей и необходимости адаптации к внутренним изменениям и к внешней среде.

Проект обладает специфическими особенностями, поскольку имеет двойное окружение: ближнее окружение проекта (среда предприятия, в рамках которого осуществляется проект) и дальнее окружение - среда, в которой существует само предприятие. Влияние некоторых внешних факторов предприятие смягчает, а других, наоборот, усиливает. Как правило, выделяют следующие группы факторов, способных оказывать влияние на проект: политические, экономические и социальные. К политическим факторам следует отнести: политическую стабильность, макроэкономическую политику, националистические проявления, стабильность торговых отношений с зарубежными партнерами и т.п.

Ближним окружением проекта, способным оказывать на него влияние, служит внутренняя среда самой организации, группировка конкретного набора переменных которой выглядит следующим образом:

• цели, в рамки которых должен вписываться и инвестиционный проект;
• организационная структура, не нарушая целостности при учете влияния которой и подстраиваясь под которую, должен осуществляться проект;
• задачи, часть которых должен взять на себя проект;
• технологии, которые могут принципиально отличаться от проектных и что требует пересмотра основных подходов к осуществлению основного производства;
• кадровый потенциал, испытывающий новое возмущающее воздействие под влиянием проекта, что порождает реакцию на него, готовность или нежелание его поддерживать.
• финансовая гарантия осуществления проекта.

Внешняя среда как дальнее окружение проекта представляет собой не совокупность факторов, а сложную систему, поскольку ее факторы связаны между собой, она подвижна и в ней происходят изменения, имеет место неопределенность и т.д. Для снижения неопределенности внешней среды необходимо:

• полно охарактеризовать окружение проекта;
• установить имеющие отношение к проблеме факторы и группу участников;
• установить природу неопределенности и вероятность того, что некоторые события будут развиваться непредсказуемо;
• определить степень влияния на проект контроля участников и факторов окружения;
• установить потенциальные проблемы (высокую зависимость, высокий риск, низкую отдачу от контроля и др).
• возможную конкурентную среду.

Процесс анализа окружения проекта включает следующие этапы:

• составление перечня всех участников и факторов, которые имеют или могут иметь влияние на успешную реализацию проекта;
• составление карты всех участников и факторов в трех концентрических кругах по уровням: контроль, влияние, оценка;
• определение степени зависимости проекта от участников и факторов;
• установление риска того, что какие-то параметры внешней среды будут изменяться в интересах проекта.

Управление проектами как системный процесс имеет ряд характерных отличий от традиционного производственного управления. Производственное управление имеет дело с более предсказуемыми ситуациями, большинство функций повторяется с периодичностью, заранее известной, и сам процесс управления построен на этой одинаковости. Управление проектами, наоборот, должно способствовать созидательным изменениям. В проекте значительно труднее находиться в рамках бюджета и сроков.
Таким образом, проект как социально-экономическая система имеет следующие признаки, которые должны учитываться в целях эффективного управления:

• наличие активной человеческой составляющей, нестационарность;
• поведение изменения которого во времени точно предсказать невозможно ;
• трудности определения предельных возможностей системы;
• способность изменять структуру с целью повышения уровня управляемости, сохраняя целостность и жизнеспособность;
• способность формировать варианты поведения и выбирать наиболее прогрессивные;
• способность адаптироваться к изменяющимся условиям (внешним и внутренним управляющим воздействиям) без потери главной цели;
• способность и стремление к целеобразованию.

Для реализации системного подхода к управлению проектами необходима систематизация и классификация проектов, поскольку проявление перечисленных особенностей проекта как системы будет иметь различные последствия в зависимости от вида проекта, его категории. Возможны разные подходы к классификации и систематизации, но представляется целесообразным остановиться на подходе, в соответствии с которым за основу классификации принимается следующее:

1.Абрамов А.Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятия. М.: АКДИ «Экономика и жизнь», 1994.
2. Амиров Ю.Д. Основы конструирования: творчество, стандартизация, экономика. М.: Изд-во стандартов, 1991.
3. Академия рынка: Маркетинг: Пер. с фр. М.: Экономика, 1993.
4. Борман Д.,  Воротина П.,  Фердман Р. Менеджмент предпринимательской деятельности в рыночной экономике. Гамбург: S + W, 1992.
5. Вайсман А. Стратегия маркетинга: 10 шагов к успеху. Стратегия менеджмента: 5 факторов успеха. М.: Интер эксперт, Экономика, 1995.
6. Воронов К. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов // Финансовая газета, 1993. № 49 - 52; 1994. № 1-4, 24, 25.
7. Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. М.: ВНИИОЭНГ, 1993.
8. Герике Р. Контролинг на предприятии. Берлин: АБУ-консалт ГмбХ, 1993.
9. Гольдштейн Г.Я. Инновационный менеджмент. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1998.
10. Дихтль Е., Хершген Х. Практический маркетинг: Учебное пособие: Пер. с нем. М.: Высшая школа, 1995.
11. Жих Е.М., Панкрухин Н.Н. Формула успеха: маркетинг. М.: Россия молодая, 1992.
12. Идрисов А. Методика разработки и экспертизы инвестиционных проектов // Финансовая газета, 1993. № 41, 42, 44.
13. Ильдеменов С. и др. Как привлечь инвестора и получить инвестиции // Экономика и жизнь. 1994. № 28.
14. Карпушин М.Г., Любинецкий Я.Г., Майданчик Б.И. Жизненный цикл и эффективность машин. М.: Машиностроение, 1989.
15. Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Ростинтер, 1996.
16. Коломина М. Сущность и измерение инвестиционных рисков // Финансы, 1994. № 4.
17. Липсиц И.В. Бизнес-план – основы успеха. М.: Дело, 1994.
18. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект. М.: БЕК, 1996.
19. Лукасевич Г.Д. Анализз эффективности капиталовложений в условиях ограниченного бюджета // Финансы. 1993. № 10.
20. Львовский Г.Д. Бизнес-план на персональном компьютере // Мир ПК. № 7. 1993. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание. М., 1994.
21. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. М.: Экономика, 2000 (Утверждены: Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике. № ВК 477 от 21.06.1999 г.).
22. Медведев А. Экономическое обоснование предпринимательского проекта. МЭМО, 1992. № 6, 7.
23. Медведев А. Особенности оценки и отбора инвестиционных проектов. МЭМО, 1993. № 2.
24. Маркетинг / Под ред. И.К. Беляевского: М. МЭСИ, 1997.
25. Непомнящий Е.Г. Экономика и управление предприятием. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1997.
26. Непомнящий Е.Г. Методические указания по выполнению курсового проекта на тему: «Технико-экономическое обоснование предпринимательского проекта». Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1998.
27. Новиков М.В., Бронникова Т. С. Разработка бизнес-плана проекта. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1996.
28. Никонова И. Проектный анализ в условиях высокой инфляции // Реформа, 1994. № 3.
29. Новодворский В. Как учесть инфляцию // Финансовая газета, 1992. № 27.
30. Осипов Ю.М. Основы предпринимательского дела. М., 1992.
31. Постановление Правительства РФ от 22.11.97 г. № 1470 «Положение об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов бюджета развития Российской Федерации».
32. Ратанин П.Ч. Инновационное предпринимательство в переходный период России к рынку. М.: ИНЭП, 1993.
33. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО «Консалтбанкир», 1993.
34. Современный маркетинг /Под ред. В.Е. Хрупцкого. М.: Изд-во Республика, 1989.
35. Твисс С. Управление научно-техническим нововведением. М.: Экономика, 1989.
36. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39–ФЗ.
37. Феоктистова Е.М., Краснюк И.Н. Маркетинг: теория и практика. М.: Высшая школа, 1993.
38. Финансовые и инвестиционные показатели деятельности американской фирмы.  М.: СП «Crocus International», 1993.
39. Финансовый менеджмент. – М.: Перспектива, 1993.
40. Форстер Р. Обновление производства: атакующие выигрывают. М.: Прогресс, 1987.
41. Холт. Р. Основы финансового менеджмента. М.: Дело, 1993.
42. Эванс Дж.Р., Берман Б. Маркетинг. М.: Экономика, 1993.