Введение
1. Общая характеристика объекта оценки
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
3. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами
3.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом
3.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
3.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
4. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
Заключение
Список использованной литературы
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости любого объекта собственности – упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности – необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна – изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов.
По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.
Таким образом, для проведения сделок с недвижимостью необходимо знать ее стоимость. Это и является основной задачей оценочной деятельности. При этом очень важно определить стоимость объекта, чтобы выгодно его реализовать. Неправильное определение стоимость может повлечь за собой колоссальные убытки.
Объектом оценки является нежилое помещение, находящееся в средней удаленности от центра.
Целью данной работы является определение рыночной стоимости данного объекта.
Задачи:
- дать характеристику объекта;
- расчет стоимости сравнительным методом;
- расчет стоимости затратным методом;
- расчет стоимости доходным методом;
- сопоставление полученных стоимостей и определение рыночной стоимости объекта.
Работа производится в несколько этапов. Вначале определяются теоретические и правовые основы оценки недвижимости, после дается полное описание оцениваемого объекта, затем производится расчет стоимостей различными методами и на основании этих данных производится расчет итоговой рыночной стоимости, в заключении делаются выводы о проделанной работе.
1. Общая характеристика объекта оценки
Оцениваемое нежилое помещение находится в средне отдаленном районе, площадь помещения составляет 120 м2. Помещение принадлежит торговой компании и представляет собой ее торговые площади. Материал стен – кирпич. Состояние помещения – хорошее. Износ помещения составляет 25%. Ставка капитализации составляет 18%. Оценка проводится в целях определения стоимости продажи помещение.
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной, и соответствует рыночной стоимости. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости.
В теории оценки различают ННЭИ участка земли как вакантного и ННЭИ участка земли обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).
Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мотивацию Покупателя. Если Покупатель приобретает недвижимость для личного использования, то его мотивами являются такие блага как: комфорт, престиж, безопасность. Если Покупатель предполагает извлекать доход из недвижимости, то для него ННЭИ должно учитывать факторы защиты от инфляции, уменьшения налогов и потенциального роста стоимости земли и строений.
