В современной экономике важность института ипотечного кредитования предопределяется его первостепенным значением в возможности решения проблемы обеспечения граждан жильем. К тому же ипотека содержит в себе огромный потенциал развития экономики, способствует повышению стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны в целом.
При решении вопросов разработки направлений совершенствования рынка ипотечного жилищного кредитования на первое место выходит проблема несбалансированности рынка, обоснованная макроэкономической конъюнктурой, динамик ой уровня доходов граждан, их дифференциацией, а также региональными и местными социально– экономическими особенностями развития территорий.
Все указанное подтверждает необходимость формирования надежной основы ипотечного жилищного кредитования на институциональном уровне с целью сохранения финансовой стабильности. Это достигается путем развития современных институтов ипотечного жилищного кредитования, ориентированных на лучшие отечественные и зарубежные практики. Также необходимо внедрять новые ипотечные продукты и услуги, направленные на повышение доступности ипотечного кредитования и расширение возможностей приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для разных категорий граждан. Поэтому особое внимание важно уделять развитию специализированных программ жилищного обеспечения, учитывающих ипотечную составляющую.
Цель работы – изучение развития института ипотечного жилищного кредитования в республике Крым.
В соответствии с целью были поставлены и решены следующие задачи, отражающие общую логику работы:
- исследовать сущность и институциональные аспекты ипотечного кредитования;
-проанализировать ипотечное кредитование в РФ и в республике Крым;
-разработать меры по совершенствованию ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются актуальные проблемы, тенденции и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования и институтов его регулирования в республике Крым.
Объект исследования – рынок жилищного ипотечного кредитования в республике Крым.
Теоретико-методологическая база исследования представлена трудами ученых, посвященных вопросам ипотечного кредитования и его институционального развития, а также законодательными актами, регулирующими кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программными документами.
В работе были применены следующие методы исследования: дедукции, анализа, сопоставления и сравнения, методы экономико-статистического, математического анализа.
-
ПРИНЦИПЫ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
-
Сущность и институциональные аспекты ипотечного кредитования
Сущность ипотеки заключается в отношениях по поводу кредитования под залог недвижимости, благодаря которому кредитор-залогодержатель, в случае неисполнений должниками-залогодержателями обязательства, имеет право удовлетворять свои требования за счет недвижимости, которая была заложена.
Самыми широко распространенными являются два основных подхода к определению ипотеки:
- Ипотека – это совокупность отношений, которые возникают по поводу прав на имущество собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечных кредитов[33].
- Ипотека – это долгосрочный процесс кредитования, который осуществляется на основе залога недвижимости, проводимый с целью покупки либо строительства объектов недвижимости[39].
Несмотря на некоторые различия в толкованиях ипотеки общим для них является то, что ипотека – это сложный экономико-юридический инструмент, благодаря которому недвижимое имущество, сданное заемщиком в залог, станет надежным средством для обеспечения возврата денежных средств клиентом в банк, по другому говоря – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Рассматривая ипотеку как элемент экономической системы нужно выделить ее наиболее характерные черты [6]:
Залог недвижимости выступает в качестве инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для того, чтобы развивать производство.
Ипотека может реализовать имущественные права на объекты, тогда как другие формы (например, купля-продажа) в этих конкретных условиях нецелесообразны.
Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала, основой которой являются ценные бумаги (при эмиссии собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и так далее закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
Основываясь на мнении академика О.И. Лаврушина, кредитом выполняются две самые главные функции. Первая – распределительная функция кредита. Под этой функцией понимается передача временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Вторая функция - это замещение действительных денег кредитными операциями. Лаврушин О.И. считает, что каких-либо особых функций не существует, так как функция порождается не формой или разновидностью кредита, а его сущностью в качестве единой экономической категории[7].
Исторически термин «ипотека» означает все же залог, а не ссуду, обеспеченную залогом, поэтому мы не можем согласиться с данным определением. Наряду с достаточно однозначными определениями термина «ипотека» встречаются многовариантные трактовки, отражающие не столько суть изучаемой категории, сколько сложившиеся в экономическом лексиконе стереотипы. Это характерно для словарей и энциклопедий. Например, в словаре «Практическая рыночная экономика» даются сразу два определения: «Ипотека – 1. Разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды. 2. Ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий обеспечением этой ссуды, не передается кредитору, а остается в пользовании у должника» [12, с. 118].
Такие же варианты определения находим в Новейшем словаре иностранных слов и выражений [13, с. 355]. В Современном экономическом словаре данные трактовки дополняются еще одной: «Под ипотекой понимают также закладную» [14, с. 141]. В Популярной экономической энциклопедии термин «ипотека» обозначает два понятия: передачу недвижимости в залог с целью получения кредита и закладную [15, с. 107].
Сущность ипотечного кредитования заключается в предоставлении физическому или юридическому лицу банками долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Покупка физическим лицом квартиры в кредит – самый распространенный вариант использования ипотеки в России.
Одной из главных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека дает возможность мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежные навыки и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге привлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей из средств населения. Потому, именно при помощи ипотечного кредитования банки могут привлекать и задействовать значительные суммы финансовых ресурсов, хранящихся на руках у граждан в форме наличных денежных средств и объемы которых можно сопоставить с государственным бюджетом государства. Параллельно ипотечные кредиты будут играть роль восстановителей доверия к государственным и коммерческим кредитным организациям, так как население, которое кредитуется в банке, чаще всего, держит в нем собственные депозитные и расчетные счета.
Ипотеку можно отнести к одному из подвидов залога без передачи имущества, заложенного залогодателю. Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, жилых домов, дач, гаражей и другого). Благодаря залогу, по обеспеченному обязательству, у кредитора появляется право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, в случае неисполнения должником этого обязательства. Рынок ипотечных кредитов насыщен достаточно большим количеством участников. Этот факт можно отнести к одной из особенностей ипотечного кредитования. Благодаря этой системе риски очень эффективно распределяются между участниками системы, позволяя привлекать долгосрочный капитал с финансового рынка в значительных размерах, направив этот капитал для развития регионального рынка ипотечного кредитования. Объект ипотечного кредита носит определяющий характер, то есть является одним из фундаментальных элементов ипотеки. Широкий смысл объекта кредитования расшифровывается как вещь или процесс, под который выдается кредит, и из-за которого совершается кредитная сделка.
Если объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы, то объектами ипотеки могут быть только недвижимое имущество. Понятие залога несет в себе наличие у заемщика-должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, будет оставаться у залогодателя в его распоряжении и использовании, основываясь на договор ипотеки. Экономическое отношение «ипотеки» рассматривается как особый рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости при наступлении случая, когда другие формы отчуждения, такие как купля-продажа или обмен, становятся юридически нецелесообразными, а также позволяет привлекать дополнительные финансовые ресурсы для дальнейшей реализации разных проектов. Рассматривая ипотеку как элемент экономической системы нужно выделить три характерных черты:
- залог недвижимого имущества служит в роли инструмента привлечения необходимых денежных средств для развития производства;
- благодаря ипотеке можно обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, тогда как другие формы, такие как купля-продажа, в таких условиях будут нецелесообразными;
- создание при помощи ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги, если выпускается собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства растут на количество образующегося фиктивного капитала.
В настоящий момент, такие слова как «ипотека» и «ипотечное кредитование» можно часто встретить в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении[16,c.61]. Любое кредитное учреждение неразрывно связывает возможность ипотечного кредитования с проблемой рефинансирования финансовых ресурсов, выданных в форме ипотечного кредита, при этом используя в виде основы для получения долгосрочного ссудного капитала активов, которые возникают у них после передачи кредитов под залог недвижимости. На основании договора об ипотеке в залог может быть помещено недвижимое имущество, которое прописано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, права на которое, зарегистрированы в порядке, который установлен для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, включая:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных
- Гражданский кодекс [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Жилищный кодекс Российской Федерации [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Налоговый кодекс [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Закон РФ № 2872-1 от 29.05.1992 г. «О залоге» [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Федеральный закон № 39-Ф3 от 22.04.1996 г. «О рынках ценных бумаг» [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Федеральный закон № 379-ФЗ от 21.12.2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [электронный ре- сурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. [электронный ресурс] Режим доступа: http://ahml.ru(дата обращения 01.11.2017)
- Боровский В.Н. Особенности ипотечного кредитования в совре-менных условиях. - Казань: ИП Кузьмин С.В., 2016. С. 77-83.
11.Власов A.B. Посткризисное развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / A.B. Власов // Путеводитель предпринимателя, вып. XII. М.: АП «Наука и образование». 2012. С.12-18
- Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: учебник / В.А. Горемыкин. М.: МГИУ, 2014. 368 с.
- Гузикова Л.А. Анализ конкурентной среды российского рынка ипотечного жилищного кредитования – URL: http://elibrary.ru/item.asp?id=20540590 (дата обращения 25.04.2018)
14.Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. М.: Высшее образование, 2011. 468 с.
15.Дятлов Д.В.. Антонова М.В. Ипотечный кредит: понятие, виды и классификация - URL: http://vestnik.bukep.ru/articles_pages/articles/2012/2012-2/Articles_235-240.pdf (дата обращения 22.03.2018)
- Ипотечное жилищное кредитование/ под.ред. И.В. Павловой. М.: БДЦ-пресс, 2014. 562 с.
- Исаев Р.В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки / Р.В. Исаев // Рынок ценных бумаг. 2014. № 24. С. 36-39.
18.Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. М.: Дело и сервис, 2006. 552 с.
19.Корнев В. С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России / В. С. Корнев //Вестник Финансовой академии.2013. №1. С.96-99.
20.Косарева С.И. Основы ипотечного кредитования URL: http://uchebnik-online.com/124/544.html (дата обращения 24.03.2018)
- Лаврушин О.И. Новые модели банковской деятельности в совре-менной экономике. -М.: Кнорус, 2017-341c.
22.Лактионов А.Н. Современные финансово-кредитные инструменты организации финансирования жилищного строительства / А.Н. Лактионов //Дайджест-Финансы. 2015. №6. С. 42.
- Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регули-рования ипотечного кредитования в банковской практике // Бан-ковское право. – 2013. – № 4. – С. 53-59.
24.Логинов М.П. Теория и методология ипотечного кредитования / М.П. Логинов, В.А. Татьянников. Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2015. 226 с.
25.Литвинова С.А. Институциональные основы развития ипотечного кредитования в России. Дисс… к.э.н.;8.00.10 / Светлана Алексеевна Литвинова. Ростов-на-Дону, 2013. 223 с. 100
- Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. СПб. : Питер, 2013. 376 с.
- Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России / В.М. Минц // Банковское дело. 2012. № 6. С. 30-34
28.Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации URL:: http://www.cbr.ru (дата обращения 05.04.2018)
- Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. / И. А. Разумова СПб.: Питер, 2016. 482 с.
30.Савруков А. Методы эффективного государственного регулирования ипотечного кредитования / А. Савруков //Финансы и кредит. 2012. №6. С45-52
- Сайт Министерства строительства и архитектуры Республики Крым. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://mstroy.rk.gov.ru/rus/info.php? id=604718
32.Современный экономический словарь / под ред. Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского, Е.Б. Стародубцовой. М.: Инфра-М, 2010. 594 с.
33.Солодилова М.Н. Функционирование механизма формирования финансовых ресурсов ипотечного жилищного кредитования в России: дисс. к.э.н.08.00.10 / М.Н. Солодилова. Самара, 2014. 178 с.
- Сухов М.И. Современная банковская система России: некоторые актуальные аспекты. Деньги и кредит. 2016. № 3.
- Оганесян Г. Д. Моделирование «участвующей ипотеки» / Г.Д. Оганесян// Обозрение прикладной и промышленной математики. 2014. Т. 15. № 2. С. 340-340
36.Оселедец В.М. Анализ потенциала развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России – URL: http://journal.safbd.ru/sites/default/files/articles/64-69_2010-6.pdf (дата обращения 15.04.2018)
- Ханенко А.О. Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов: теоретический аспект / А.О. Ханенко// Вестник Тюменского государственного университета. 2016. № 7. С. 65-76.
38.Щетинин Я. В. Спрос на ипотечные кредиты / Я.В. Щетинин. М.:Изд. БДЦ-пресс. 2016.216 с.
39.Юшканцев А.Д. К вопросу о содержании категории «ипотека»/ А.Д. Юшканцев. // Экономические науки. 2014. № 33. С. 106-110
